經(jīng)歷了一年多關(guān)于中國房地產(chǎn)市場深層問題的討論和系統(tǒng)式調(diào)控后，樓市似乎又重新回到房價之爭的原點。
久抑難顯效？今年年初，一切似乎變化不大。是急風(fēng)暴雨的政策顯效仍有待時間？還是一些個別部門的調(diào)控措施本身具有操作性先天不足的毛��？抑或是一些地方的落實態(tài)度著實有問題？我們密切關(guān)注的房地產(chǎn)市場，又在膠著狀態(tài)中繼續(xù)著困局。
然而，在看似平靜的背后，一場更為深入的調(diào)控大幕，正在徐徐拉開。中央和地方都在暗中加碼，市場各方都在重新角力。
房價，這事關(guān)天下蒼生的大話題，在困局中孕育著一次更大的突破，像極了那場會迎來最終勝利的登陸。
今年3月19日，國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局聯(lián)合發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2月全國70個大中城市的房屋銷售價格同比上漲5.3%，環(huán)比上漲0.6%。其中，新建商品住房銷售價格同比上漲5.9%，且各城市的新建商品住房銷售價格同比全部上漲。深圳、北京、廣州位居全國漲幅前三名，分別上漲9.9%、9.7%和9.6%；而上海，這個去年房價微幅下降的少有的調(diào)控顯效個案，也開始在2月止跌回升。
另一邊，按照國家統(tǒng)計局對收入的7等分法，目前中等收入者的買房支出負(fù)擔(dān)比以前有所加重，一些中等收入家庭的月還款超過了全部家庭收入的50%。隨著先后5次加息造成的成本壓力逐漸增加，有專家稱“中產(chǎn)階層買房會越來越困難”。
與房價“空漲”相對立的是，某些城市的商品房銷售量不斷萎縮，而“價升量減”正是市場瀕臨調(diào)整的鮮明預(yù)兆。“成交量下降的原因，一是有效供給不足，二是市場對高房價的承受力已經(jīng)越來越低�！狈治鋈耸恐赋�。
幾乎在2月房價指數(shù)公布的同一時間，一份由建設(shè)部立項、上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心和上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會歷時4年多完成的《中國城市房地產(chǎn)發(fā)展評價和預(yù)警體系研究》報告的核心內(nèi)容被媒體公開。報告中的價格指標(biāo)研究顯示，上海房地產(chǎn)指數(shù)的增長速度從2003年到達(dá)頂點后開始放緩，與作為參照系的消費物價指數(shù)相比，上海房價上漲幅度正逐步回落，到2006年，上海房價指數(shù)高出消費物價指數(shù)6.2%，已經(jīng)進(jìn)入“正�！狈秶�
但是，在另一份“上海商品住房價格指數(shù)預(yù)警表”中，上海住宅的價格上漲幅度已經(jīng)低于消費品價格上漲的幅度，2006年的漲幅為“-0.5%”。而商品住宅去化量(銷售＋出租)占供應(yīng)量(竣工面積＋上年空置面積)89.27%，表明供應(yīng)無法被全部消化。
2006年7月，上海市政協(xié)組織的上海房地產(chǎn)發(fā)展形勢分析及對策研究課題組發(fā)布的《促進(jìn)上海房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的建議》中也指出，上海未來供大于求的局面將會至少維持3年，供求比例在1：0.72左右。
相關(guān)專家解釋，總體供應(yīng)過量主要源于上海市郊的商品房供給量較大。但這種供大于求，是否會進(jìn)而導(dǎo)致房價區(qū)域性下降且局面是否會波及市中心，業(yè)內(nèi)爭議較大。一種說法是，市中心因土地總量的限制，房價仍會穩(wěn)步上揚。
但是，市場的威力就在于蝴蝶效應(yīng)的難以預(yù)測，“我們想象不到區(qū)域性價格波動是否會在影響整體購房心理后，進(jìn)而影響全部樓市�！鄙虾Ｒ患曳康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)副總裁告訴記者。
僅有市場規(guī)律調(diào)節(jié)，“問題”樓市并不至于如此難解。更重要的是，中國房地產(chǎn)發(fā)展作為中國經(jīng)濟(jì)整體走勢的調(diào)節(jié)器，在中央政府和地方政府的多重思慮下，情況顯得愈發(fā)錯綜復(fù)雜。
“地方政府每年有巨額稅收上繳任務(wù)，如何期待他們能真正‘割肉’出來做好保障類住房建設(shè)？”上海某資深房地產(chǎn)專家稱。這也不難解釋為什么70-90結(jié)構(gòu)調(diào)控政策、廉租房政策等多停滯不前；在利益捆綁的前提下，土地增值稅清算、個人所得稅征收等抑制樓市投資過熱的政策也大打折扣。
地方施政穩(wěn)定房價
雖然中央與地方在調(diào)控落實方面的“博弈”情況繼續(xù)存在，但縱觀今年以來的全國各地樓市，也出現(xiàn)了不同程度的變化，一些主要城市正在實施相應(yīng)的措施，目標(biāo)直指房價的穩(wěn)定運行。
北京：限價房實質(zhì)性運轉(zhuǎn)
在去年“國六條”掀起的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)暴中，北京的房價依然“屹立不倒”，漲幅更是全國居前。而面對中央今年提出的平抑房價的要求，北京選擇了先從限價房著手。
從去年5月至今，北京首批限價房用地終于在“懷胎”10個月后，于今年3月底正式入市，并將從本月起陸續(xù)進(jìn)行招標(biāo)出讓。第一幅限價房用地海淀區(qū)西三旗項目的均價為6350元/平方米，較周邊便宜約2000元。
而在北京市國土局等部門就此召開的情況發(fā)布會上又傳出信息，北京已經(jīng)明確的限價房用地有10幅，今年則計劃開工建設(shè)300萬平方米的限價房。并且，限價房的銷售限價主要是以地區(qū)內(nèi)同質(zhì)普通商品房的平均銷售價格下浮10%至15%為標(biāo)準(zhǔn)，同時考慮土地的開發(fā)成本，加上開發(fā)企業(yè)8%至10%的利潤來確定。
市場人士對限價房在穩(wěn)定房價方面的作用則持觀望態(tài)度，“雖然有助于完善住房保障體系，但畢竟限價的操作難度不小，何況現(xiàn)在才剛起步，等限價房入市還要一年多的時間，至于在房價上的影響，恐怕也只是區(qū)域性的作用�！�
上海：樓市從土地源頭抓起
在過去半年多里，國家統(tǒng)計局統(tǒng)計的上海新建商品住房銷售價格與上一年同期相比，幾乎一直處于下跌狀態(tài)，其中5次全國領(lǐng)跌，成為全國房價下降最為明顯的城市。然而，今年以來的相關(guān)統(tǒng)計顯示，上海房價又出現(xiàn)回調(diào)跡象。對于上海房價的調(diào)控效果，市場各方也是莫衷一是。
從目前來看，上海的調(diào)控力量主要使用在了土地市場。上海市房地局有關(guān)人士透露，一方面是要遵循中央要求，控制規(guī)模和調(diào)整結(jié)構(gòu)，另一方面是解決土地利用的低效益問題。今年上海在土地方面正在做的就是先按國家要求保證基本農(nóng)田“落地”，同時還在研究制定建設(shè)用地規(guī)�？刂乒芾磙k法及土地利用績效評估體系，并會對土地使用進(jìn)行從批到建再到產(chǎn)的全面監(jiān)控，以杜絕閑置問題。
廣州：高調(diào)出臺7條措施
“中低收入者想買房不要著急，我認(rèn)為房價肯定會降下來�！睆V州市市長張廣寧在今年3月5日參加完十屆全國人大五次會議廣東代表團(tuán)全體會議后，向媒體擲地有聲地表示。
果然是“言出必行”，3月底，在他主持召開的廣州市政府常務(wù)會議上，審議并原則同意了《廣州市關(guān)于加快住房和土地供應(yīng)，加強(qiáng)住房管理，穩(wěn)定住房價格若干問題的意見》，其中共提出了7條為廣州房價降溫的具體措施，被業(yè)內(nèi)稱之為“穗七條”。
細(xì)讀“穗七條”，廣州平抑房價的著眼點還是在調(diào)節(jié)供需上，如加大經(jīng)營性商品住宅用地供應(yīng)量，從2007年開始連續(xù)3年確保廣州十區(qū)每年供應(yīng)住宅用地5平方公里以上等。
“如果加大供應(yīng)的政策能落到實處，有效緩解供應(yīng)緊張的局面，對于穩(wěn)定房價應(yīng)該會有非常直接的作用。”不少廣州的業(yè)內(nèi)人士都這樣認(rèn)為。
“廣州將全力以赴把房價壓下來，至少要穩(wěn)定在合理的水平�！彪m然張廣寧當(dāng)時并未說明多少房價水平才是合理水平，但既已高調(diào)表態(tài)，市場各方就都拭目以待。
國家調(diào)控暗中加碼
“黨中央的英明決策沒有錯，是地方在執(zhí)行和完善過程中有不足�！鄙虾�(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任華偉如是說。
盡管多方消息證實，2007年為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策落實年，不會集中出現(xiàn)新的調(diào)控政策局面，但隨著樓市矛盾越調(diào)越繁雜，中央的態(tài)度顯然日趨微妙。
大檢查二次啟動
今年3月20日，“全國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控部際聯(lián)席會議檢查組”一行抵達(dá)深圳，開始為期兩天的房地產(chǎn)調(diào)控執(zhí)行效果檢查。
此后不久，建設(shè)部、國土資源部、財政部等八部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪蔚耐ㄖ�，要求對在建并已進(jìn)入商品房預(yù)售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行全面清理，對有投訴舉報的項目進(jìn)行重點調(diào)查。
一場新的全國樓市大檢查拉開帷幕，這也是繼去年9月份后，第二次全國范圍的調(diào)控效果大檢查。
半年前，建設(shè)部等十部委對北京、天津等11個省(區(qū)、市)進(jìn)行了關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控效果的集中檢查。此后，建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于各地區(qū)貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策情況的通報》稱，房地產(chǎn)調(diào)控在若干領(lǐng)域仍存在不足，主要表現(xiàn)在住房結(jié)構(gòu)仍不盡合理、部分城市房價漲幅仍然較快和住房保障體制落實有待完善等三方面。
近半年過去了，第二輪全國檢查的主要目標(biāo)仍定位為地方政府供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整與住房保障體系完善情況，而接受抽查的所謂“重點城市”，仍然鎖定為近來房價上漲速度依然較快的北京、深圳等。由此可見，半年前的樓市問題，解決效果并不明顯。
消息人士稱，抽查組將與地方政府分管領(lǐng)導(dǎo)、主管部門負(fù)責(zé)人及市場人士進(jìn)行溝通，同時實地考察雙限商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房等項目，督促地方政府盡快按照上報的住房發(fā)展規(guī)劃，啟動保障性住房建設(shè)。
結(jié)構(gòu)、土地是重點
對于2007年的調(diào)控目標(biāo)，中央各決策部門紛紛表態(tài)。國土資源部土地利用司司長束克欣強(qiáng)調(diào)，“今年的調(diào)控中，土地仍然是重點，土地緊縮的政策目標(biāo)不容置疑”。建設(shè)部部長汪光燾表示，宏觀調(diào)控提出的70-90結(jié)構(gòu)調(diào)控政策是一個長期政策。建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長沈建忠則將調(diào)控重點歸納為：調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加有效供給，抑制投資、投機(jī)的需求，抑制房地產(chǎn)的價格過快上漲，建設(shè)住房保障體系和完善市場體系。
“中央提出的調(diào)控目標(biāo)僅是美好的愿望，但是，受地方政府和市場的利益左右，要想真正實現(xiàn)，難度并不小，也應(yīng)該防止政出多門所造成的權(quán)力之爭和協(xié)作不足�！狈治鋈耸糠Q。
新政箭在弦上
隨著調(diào)控的深入，一些更具殺傷力的政策已經(jīng)箭在弦上。
盡管各地土地增值稅清算細(xì)則辦法還未出臺，部分城市開發(fā)商已經(jīng)受政策影響開始尋找退市出路，僵持的心理大戰(zhàn)有望被突破。
另外，市場消息稱，預(yù)售款專戶管理政策也已經(jīng)開始醞釀，開發(fā)商現(xiàn)金流最重要的一環(huán)節(jié)或被卡住，房地產(chǎn)開發(fā)速度、價格走勢等都將受到連帶影響。
但是，這些新政一旦執(zhí)行，到底又會被地方利益各方化解掉幾成，市場仍不得而知。近日，有消息稱一些上海開發(fā)商聯(lián)名“上書”，要求在土地增值稅清算方面有所寬松，這即是“化解行動”的代表。盡管大部分參與其中的開發(fā)商后來否認(rèn)了這一行動，但有內(nèi)部人士稱開發(fā)商并非沒有討論過這方面的事，因為土地增值稅一旦嚴(yán)格清算確實會對他們帶來致命打擊。（柯鵬 于兵兵 李和裕）
