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開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)至少被"清算"17.4%
2007年02月01日 08:54


 

    1月25日,據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局消息,中國(guó)各地將從2007年2月1日起對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅項(xiàng)目進(jìn)行清算,正式向房地產(chǎn)企業(yè)征收30%-60%不等的土地增值稅。業(yè)內(nèi)人士稱(chēng),這一政策將使房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)大幅下降,但對(duì)于房?jī)r(jià)的影響目前各方人士眾說(shuō)紛紜。 中新社發(fā) 劉君鳳 攝


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  從今天起,國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅實(shí)行全面清算。截至昨晚,滬上各家開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有收到上海稅務(wù)部門(mén)的任何征收文件,“等待”成了開(kāi)發(fā)商們眾口一詞的回答。

  對(duì)于上海數(shù)千家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),而言,絕大部分房產(chǎn)企業(yè)家遠(yuǎn)不如某幾位地產(chǎn)老總此前在媒體前表現(xiàn)出來(lái)的那般平靜。一位業(yè)內(nèi)人士告訴上海東方早報(bào)記者,從1月16日細(xì)則出臺(tái)到昨天,這半個(gè)月里,滬上部分開(kāi)發(fā)公司的財(cái)務(wù)部門(mén)以及市場(chǎng)部門(mén)頻繁開(kāi)會(huì)討論如何應(yīng)對(duì)。

  在樓盤(pán)銷(xiāo)售不暢的情形下,如果有關(guān)部門(mén)嚴(yán)格按照要求征收土地增值稅,這將給已經(jīng)岌岌可危的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈再次帶來(lái)巨大壓力。

  開(kāi)發(fā)商凈利潤(rùn)將“跳水”

  長(zhǎng)城證券最近發(fā)布了一份分析報(bào)告,以量化的方式計(jì)算了普通住宅開(kāi)發(fā)商在各個(gè)毛利率額度下土地增值稅對(duì)凈利潤(rùn)的影響程度。報(bào)告指出,對(duì)于毛利率超過(guò)40%的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),土地增值稅對(duì)凈利潤(rùn)的影響將超過(guò)17.4%。報(bào)告稱(chēng),“通過(guò)計(jì)算……按照相關(guān)的實(shí)施細(xì)則,普通住宅毛利率在40%以上的項(xiàng)目才需繳納土地增值稅,毛利率低于40%的項(xiàng)目是免稅的”;“毛利率為40%的項(xiàng)目被嚴(yán)格征收土地增值稅后對(duì)凈利潤(rùn)的影響是17.4%,毛利率越高的項(xiàng)目征稅的影響越大”。

  而從2006年前三季度房地產(chǎn)上市企業(yè)的利潤(rùn)表可以看到,大部分上市公司的毛利率在30%~40%,部分企業(yè)如深長(zhǎng)城(000042)超過(guò)了50%;對(duì)于非上市公司來(lái)說(shuō),平均利潤(rùn)至少不會(huì)低于40%的平均值,而很多企業(yè)的毛利率水平應(yīng)該更高。這意味著對(duì)于大部分開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),他們將至少面臨17.4%的利潤(rùn)損失。

  面臨更大財(cái)務(wù)壓力

  如果不進(jìn)行預(yù)先計(jì)提,收稅額度如此高的土地增值稅對(duì)任何一家房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈都將是巨大的考驗(yàn)。大部分開(kāi)發(fā)商資金都是滾動(dòng)投入。當(dāng)年順馳中國(guó)控股有限公司的資金調(diào)度情況被形容為“3個(gè)鍋蓋去蓋10口鍋”,類(lèi)似的情況是房地產(chǎn)行業(yè)資金模式的一種極端。但大部分開(kāi)發(fā)商即使資金實(shí)力再雄厚,也不太可能為10口鍋備足10個(gè)鍋蓋,資金永遠(yuǎn)是在流動(dòng)中產(chǎn)生足夠的效益。

  實(shí)際上,僅就上海而言,由于大部分稅種采用預(yù)征模式,房地產(chǎn)企業(yè)的交稅額實(shí)際上并沒(méi)有外界想象中的那么“高昂”。

  據(jù)一家代理公司負(fù)責(zé)人介紹,每售出一套位于上海的商品房,售樓發(fā)票中包含的稅金接近房?jī)r(jià)的12%,包括:5.5%營(yíng)業(yè)稅+15%×33%所得稅(預(yù)征)+1%土地增值稅(預(yù)征)=11.45%

  也就是說(shuō),一家年銷(xiāo)售額在百億元左右的開(kāi)發(fā)商,一年繳納的稅金為11.45億元左右,而這樣的繳稅額度已經(jīng)可以被當(dāng)作依法納稅“典范”了。

  除了土地增值稅部分是采用的預(yù)征方式之外,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商繳納的所得稅同樣也是按照15%的利潤(rùn)水平預(yù)征。

  業(yè)內(nèi)人士表示,15%只是目前社會(huì)全行業(yè)的平均利潤(rùn),一般來(lái)說(shuō)“明顯低于”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的實(shí)際利潤(rùn)。而土地增值稅的清算與所得稅的清算模式類(lèi)似,都需要等到項(xiàng)目公司結(jié)束時(shí)進(jìn)行。

  因此,一旦稅務(wù)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)各類(lèi)稅收進(jìn)行全面清算,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)未來(lái)則將會(huì)面臨更大的財(cái)務(wù)壓力。

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編輯:王菲】
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