在執(zhí)行超過5年之后，環(huán)京樓市重地河北省廊坊市官宣取消住房限購。與此同時，“北三縣”(大廠、香河、固安)和環(huán)雄安新區(qū)周邊的住房限售也被取消。

　　近日，廊坊市全文公布《關(guān)于支持房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的六條政策措施》。其中第一條明確提出，取消戶籍、社保個稅等方面不適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢的“限制性購房條件”。同時還強(qiáng)調(diào)：對“北三縣”和環(huán)雄安新區(qū)周邊縣(市)等重點區(qū)域取消非本地戶籍居民家庭的住房限售年限要求。

　　曾經(jīng)終結(jié)“北三縣”等環(huán)京樓市狂歡并且使其“一夜入冬”的“限制性購房條件”取消，意味著什么？燕郊等地樓市是否會迎來“春天”？

　　坐過山車的“環(huán)京樓市”

　　廊坊是距離北京城區(qū)最近的地級市，也是許多北漂在環(huán)京置業(yè)的首選之地。不過，背靠北京，在給這里帶來大量需求和機(jī)會的同時，也帶來樓市投機(jī)和泡沫。在過去6年多時間里，環(huán)京樓市經(jīng)歷了一輪“過山車”行情，大量炒房者不僅暴富夢碎，還被深度套牢。

　　在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，波峰就在2016年。當(dāng)時，伴隨著北京房價上漲，購房需求大量外溢至環(huán)京區(qū)域。不到一年時間，包括廊坊在內(nèi)的環(huán)京區(qū)域房價迅速翻番，燕郊新房單價超過每平方米4萬元，大廠超過3萬元，固安則超過2.5萬元。

　　但2017年，隨著廊坊開啟限購，非本地戶籍購房需要3年連續(xù)社保或個稅，來自北京的購房人群大幅減少，狂歡戛然而止。市場成交規(guī)模大幅收縮的同時，房價也出現(xiàn)大幅下跌。

　　作為環(huán)京樓市價格高地的“燕郊”，目前房價大約在每平方米2萬元左右，大部分項目每平方米價格為1萬元出頭，相比2016年，大多出現(xiàn)了腰斬甚至“膝斬”。

　　因為房價大幅下跌，這兩年，時常有燕郊房主“免費”送房的新聞曝出：只要繼續(xù)還房貸，房子直接過戶不要錢。

　　根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)，2016年廊坊主城區(qū)新建商品住宅成交近5萬套，但2017年以來，年度成交大幅下滑，近幾年都維持在1萬套左右的水平。今年以來，受疫情影響，環(huán)京固安、香河成交低迷，上半年廊坊成交量僅6763套，僅為去年成交水平的40%。

　　限購取消背后的政策信號

　　廊坊為何在此時取消限購？

　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受中新社國是直通車采訪時表示，廊坊市房地產(chǎn)市場特別是北三縣的商品房，近年來其量價出現(xiàn)了大幅下降，2017年的高點到現(xiàn)在，很多樓盤房價下跌50%甚至以上，在國內(nèi)重點和熱點區(qū)域來看，如此大的下跌是非常罕見的。出于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、穩(wěn)增長、保交樓、惠民生的角度來看，迫切需要有紓困的政策。

　　此外，李宇嘉認(rèn)為，階段性地退出限購限售政策，適當(dāng)降低公積金首付比例，對于滿足剛性需求和改善性需求，特別是部分臨近的北京新市民購房的需求具有積極的意義。在當(dāng)前投資性需求已經(jīng)全面退場，控制資金和信貸的政策仍舊有效的情況下，這種退出具有積極意義。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙也認(rèn)為，在本地購房需求較弱以及當(dāng)前房地產(chǎn)市場整體壓力較大的背景下，廊坊取消限購具備一定的市場必要性，能緩解當(dāng)?shù)貥鞘休^為低迷的局面。目前房地產(chǎn)市場調(diào)控的目標(biāo)是穩(wěn)、健康發(fā)展和良性循環(huán)，在市場較為低迷下取消過往嚴(yán)苛的政策是允許的。

　　近日召開的中央政治局會議明確提出，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。

　　專家認(rèn)為，在因城施策用足用好政策工具箱方面，后續(xù)其他城市可能會有更多動作。

　　環(huán)京樓市會再“火起來”嗎？

　　張大偉表示，廊坊放松限購等調(diào)控政策后，會帶來一些熱度，特別是經(jīng)歷多年調(diào)整后，環(huán)京房價已處于低位，水分被擠掉了，燕郊等樓市有望見底。但限購政策并不能徹底扭轉(zhuǎn)環(huán)京市場頹勢，核心還要看檢查站帶來的通勤等問題能否解決。

　　李宇嘉也認(rèn)為，環(huán)京樓市出現(xiàn)了近年來最大速度的下跌，特別是許多項目房價腰斬，不少買房人被套牢。這拉低了市場情緒和預(yù)期，中短期環(huán)京樓市很難出現(xiàn)明顯反彈。

　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示，其實，此前廊坊市區(qū)和北三縣取消限購政策已經(jīng)落地執(zhí)行，首付比例也已執(zhí)行首套20%、二套30%，房貸利率最低執(zhí)行4.25%，各項政策已相對寬松，但市場并未出現(xiàn)回暖。

　　究其原因，陳文靜分析稱，一方面，前幾年環(huán)京市場的快速升溫主要依靠北京外溢自住及投資需求帶動，而近幾年北京住房供應(yīng)逐漸增加，同時疫情防控嚴(yán)格，環(huán)京跨城通勤受到一定影響，北京外溢需求基本“消失”。

　　另一方面，環(huán)京區(qū)域近幾年產(chǎn)業(yè)發(fā)展不及預(yù)期，人口導(dǎo)入有限，在市場下行階段，本地剛需入市節(jié)奏也放緩，因此，即便取消限購限售等政策，對交易市場的提振效果或有限。

　　李宇嘉認(rèn)為，未來環(huán)京樓市能否再次啟動取決于兩點：一是北京樓市能否明顯回升。在北京樓市回升以后，廊坊的樓市大致會滯后3-6個月回升。二是京冀地區(qū)能否在公共服務(wù)均等化方面出現(xiàn)更大進(jìn)展，這不僅僅是房地產(chǎn)的問題。

　　作者：龐無忌