中新社北京九月二十日電題：京城“大地主”眼中的地產(chǎn)核心競(jìng)爭(zhēng)力
中新社記者翁陽(yáng)
自六月中旬央行出臺(tái)收縮房貸的“一二一”文件，資金鏈問(wèn)題事實(shí)上已成為數(shù)月來(lái)地產(chǎn)界高度關(guān)注的對(duì)象。與此類(lèi)似，八月上旬以來(lái)中國(guó)政府對(duì)違規(guī)圈地行為之重拳出擊及強(qiáng)調(diào)土地公開(kāi)招標(biāo)等諸多舉措，也使得有關(guān)土地儲(chǔ)備的話(huà)題不斷升溫。
六月十九日在港孤獨(dú)破冰，逆風(fēng)上市的京城地產(chǎn)巨頭首創(chuàng)置業(yè)一向就不缺錢(qián)，而她在京城黃金地段擁有的三百多萬(wàn)平米建筑面積的土地儲(chǔ)備則令其擁有了北京“大地主”的稱(chēng)謂。
曾在中國(guó)地產(chǎn)界跌爬滾打過(guò)的人士大多深諳一個(gè)簡(jiǎn)單的道理：誠(chéng)然“錢(qián)”和“地”同屬地產(chǎn)業(yè)兩大核心要素，但相對(duì)資金而言，開(kāi)發(fā)商對(duì)土地的掌控程度與其成敗更為憂(yōu)戚相關(guān)。
但是當(dāng)記者采訪(fǎng)首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光時(shí)，卻得到與“共識(shí)”相左的答案，“首創(chuàng)置業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力不在于地，而在于地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)的綜合能力，這種營(yíng)運(yùn)實(shí)力正是未來(lái)地產(chǎn)業(yè)的本質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)。”
據(jù)劉曉光介紹，在美國(guó)、歐洲等發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)普遍注重經(jīng)營(yíng)運(yùn)作。而在亞洲，由于人多地少，土地資源稀缺，因此開(kāi)發(fā)商都把土地儲(chǔ)備當(dāng)作大事來(lái)做。
采訪(fǎng)之前，曾有業(yè)內(nèi)人士透露，首創(chuàng)置業(yè)目前正在向亞洲級(jí)綜合地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)商目標(biāo)挺進(jìn)。
劉曉光告訴記者，縱觀中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)近年的發(fā)展，缺乏相應(yīng)營(yíng)運(yùn)開(kāi)發(fā)能力，只知盲目圈地導(dǎo)致失敗的例子不勝枚舉，不少開(kāi)發(fā)商誤認(rèn)為圈到地就是房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的全部。
“事實(shí)上，土地并非競(jìng)爭(zhēng)力，只是資源儲(chǔ)備。大地產(chǎn)商有地，但這不是成功的關(guān)鍵，地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)是土地的營(yíng)運(yùn)能力”，劉曉光如是說(shuō)。
劉曉光對(duì)記者說(shuō)，依照國(guó)際慣例，地產(chǎn)公司的營(yíng)運(yùn)能力多從持有型物業(yè)、項(xiàng)目?jī)r(jià)值判斷、資金運(yùn)籌、開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)、服務(wù)等方面來(lái)評(píng)估。
“以持有型物業(yè)為例，”劉曉光說(shuō)，“我們開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目百分之八十的產(chǎn)品銷(xiāo)售給客戶(hù)，百分之二十則為投資持有。由于單純的銷(xiāo)售型物業(yè)受開(kāi)發(fā)進(jìn)度、銷(xiāo)售業(yè)績(jī)、現(xiàn)金流的影響會(huì)有一定的波動(dòng)，因此維持一定比例的持有型物業(yè)可提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力�！�
“一九九六年首創(chuàng)旗下陽(yáng)光房地產(chǎn)公司率先關(guān)注“京昌路”一帶，置地三十萬(wàn)平米，在二000年該公司又首先發(fā)現(xiàn)萬(wàn)柳新區(qū)的價(jià)值，目前此兩處皆是京城黃金地段。這體現(xiàn)的便是地產(chǎn)公司在項(xiàng)目?jī)r(jià)值判斷上的能力”，劉曉光介紹說(shuō)。
國(guó)際著名專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)麥肯錫公司在其近期出具的一份房地產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告中認(rèn)為，營(yíng)運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)的確立有助于地產(chǎn)商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上穩(wěn)定在一定水準(zhǔn)，而無(wú)營(yíng)運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)可言的公司項(xiàng)目質(zhì)量往往參差不齊，令市場(chǎng)很難放心。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度較高的國(guó)家，人們已習(xí)慣用一系列營(yíng)運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)評(píng)價(jià)地產(chǎn)公司。在中國(guó)確立房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)只是時(shí)間問(wèn)題。
記者在采訪(fǎng)中還了解到，標(biāo)志著首創(chuàng)置業(yè)下一階段運(yùn)營(yíng)管理整體方向的《五年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃(二00三——二00七)》已出臺(tái)。據(jù)置業(yè)運(yùn)營(yíng)總監(jiān)賴(lài)偉浩介紹，該文件從制度上規(guī)范了公司運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)管理的范疇及流程，以經(jīng)營(yíng)計(jì)劃為核心，旨在加強(qiáng)計(jì)劃管理和目標(biāo)管理，同時(shí)發(fā)揮了置業(yè)規(guī)模工程資源優(yōu)勢(shì)，通過(guò)集中大額大宗設(shè)備材料采購(gòu)，降低工程開(kāi)發(fā)成本。
首創(chuàng)置業(yè)總裁唐軍則明確表示，對(duì)高科技公司而言，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)是專(zhuān)利的最高形式，持有技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)就等于掌控了該產(chǎn)業(yè)的命脈。而對(duì)于一家地產(chǎn)公司而言，擁有營(yíng)運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)就等于擁有了品牌，分析首創(chuàng)置業(yè)的項(xiàng)目、物業(yè)組合及其擁有的各種資源，可以說(shuō)首創(chuàng)置業(yè)正在為中國(guó)地產(chǎn)業(yè)定制營(yíng)運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)，這才是其核心競(jìng)爭(zhēng)力所在。
