中新社北京九月四日電題：汪利娜：中國房地產(chǎn)市場有待進(jìn)一步規(guī)范發(fā)展
中新社記者阮煜琳
《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》日前公開發(fā)布，對房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)、住房制度、土地供應(yīng)、市場秩序等方面作出明確指示。此間經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，該文件的出臺，主要是針對當(dāng)前房地產(chǎn)市場局部過熱、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理等問題進(jìn)行的宏觀調(diào)控，旨在市場的進(jìn)一步規(guī)范發(fā)展。
中國社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜日前接受記者采訪時(shí)指出，該政策的出臺與中國房地產(chǎn)市場局部過熱不無關(guān)系，也是前一階段各部委對房地產(chǎn)市場研究的一個(gè)反饋�？隙硕陙矸康禺a(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要作用，并且上升到了一個(gè)產(chǎn)業(yè)的高度，也指出了現(xiàn)在房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不合理等一些不能忽視的問題�？梢哉f，各項(xiàng)政策的出臺都是為了市場的進(jìn)一步規(guī)范發(fā)展。
首先，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)步發(fā)展仍是主旋律。中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過二十年來的發(fā)展，不僅創(chuàng)造了一個(gè)全新的產(chǎn)業(yè)，也造就了一大批“有產(chǎn)者”。目前中東部城鎮(zhèn)居民住房私有率已達(dá)百分之七十以上，中國老百姓第一次有了自己的實(shí)物資產(chǎn)，住宅作為一種具有保值增值潛力的資產(chǎn)已經(jīng)成為居民家庭財(cái)富的重要組成部分。
第二，調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，增加普通商品住宅供給。由于一部分高收入群體的存在，一些地方出現(xiàn)了“再貴的房子不愁賣”的現(xiàn)象。但這并不意味著房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)先滿足高檔客戶的需要，讓普通消費(fèi)者都到二手房和租賃房市場去尋找可支付住房。
汪利娜認(rèn)為，住房市場的多元化需要與多元化供給應(yīng)相匹配。國務(wù)院此次調(diào)整供給結(jié)構(gòu)與央行“一二一文件”的精神是一致的，使低息政策更好地向中低收入者傾斜。這對于中國這樣一個(gè)發(fā)展中國家來說，有利于抑制奢靡之風(fēng)泛濫，而將有限和寶貴的資源用在實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)和農(nóng)村工業(yè)化上。
她說，政府控制高檔住宅，發(fā)展經(jīng)濟(jì)、適用的普通住宅和廉租住房，是保障人的基本生存權(quán)，也是為了維護(hù)社會安定，滿足市場有效需求，同時(shí)也為社會化擴(kuò)大再生產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了有效保障。
第三，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸監(jiān)管。嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款，其中包括央行“一二一文件”中提出的限制向“四證不足、自由資金不足的企業(yè)”發(fā)放貸款。
汪利娜認(rèn)為，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場，一方面是經(jīng)濟(jì)、適用為特征的普通商品住宅的供不應(yīng)求，一方面是大量商品房屋的積壓，而且房價(jià)仍在攀升，這種現(xiàn)象是否符合市場供需關(guān)系的規(guī)律值得思考。
她說，造成房地產(chǎn)市場不規(guī)范的原因很多，但加強(qiáng)銀行信貸“硬”約束，才能使消費(fèi)者按照其支付能力購房，企業(yè)按資本營運(yùn)能力做實(shí)做強(qiáng)，從而抑制不動產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格的膨脹，促進(jìn)市場的健康發(fā)展。
第四，在房地產(chǎn)全面發(fā)展過程中，制度建設(shè)較為落后。此次從制度建設(shè)入手，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。其中包括建立全國個(gè)人住宅抵押擔(dān)保制度、加強(qiáng)土地市場的宏觀調(diào)控、建立健全市場信息及預(yù)警系統(tǒng)。
汪利娜分析，中國土地交易不規(guī)范，當(dāng)“圈地?zé)帷�、炒作熱推動地價(jià)非理性上揚(yáng)時(shí)，房地產(chǎn)公司身價(jià)也水漲船高；公司資產(chǎn)價(jià)值越高，以此為抵押從銀行獲得的貸款就越多。而一旦抵押物土地價(jià)格下跌及房屋銷售不暢，銀行就會蒙受資產(chǎn)大幅縮水、承擔(dān)大量壞賬的風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)市場是動態(tài)變化的，市場信息匱乏的情況下，開發(fā)商投資與房地產(chǎn)信貸缺乏準(zhǔn)確判斷的依據(jù)；而房地產(chǎn)建筑周期長，有效供給常常滯后于變化的市場需求，供給與需求的不對稱不可避免。
這位經(jīng)濟(jì)學(xué)家說，中國房地產(chǎn)市場有待進(jìn)一步規(guī)范發(fā)展，此次政府的宏觀調(diào)控，有選擇性地扶持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是干涉房地產(chǎn)市場中不規(guī)范的行為，而不是打壓市場。
