據(jù)1月13日《新京報》報道,2003年燕山大學擴建時以每畝6萬元征用當?shù)卮迕竦耐恋?700畝。2007年政府公告以每畝125萬元掛牌出讓其中的473畝(成交價為每畝130萬元),將教育用地改為商住地。此事引起當?shù)卮迕癫粷M。燕山大學認為,征地后土地已變?yōu)閲,與周圍村莊已無關(guān)聯(lián)。
按照現(xiàn)行法律,燕山大學的說法確有道理。如果當初征地時,政府部門是嚴格依照當時的法律法規(guī),并按照當時的集體土地征用補償標準給予足額補償?shù)脑,那么,已?jīng)被征為國有的土地由誰使用以及如何使用,則與原土地所有者和使用人沒有關(guān)系。但是,如果因為教育用地而在征地時讓集體和村民在補償?shù)葐栴}上做出了某種犧牲和讓步的話,在改變用地性質(zhì)后高價出讓相關(guān)土地時,則難以否認與村民的關(guān)聯(lián)性。
撇開上述問題不談,這一事件擊中了我國征地立法的軟肋,暴露了相關(guān)法律漏洞和空白:第一,征地面積如何審核、嚴格控制;第二,土地性質(zhì)變更應具備什么條件,履行什么程序,以及如何防止以教育等公益名義征地后改變土地性質(zhì)從中大賺差價;第三,征收集體土地規(guī)定期限內(nèi)未利用,是收歸國有還是退耕還民?認定“未利用”,是按整塊土地還是按一定比例?
首先,燕山大學之所以能夠出讓473畝土地,重要原因在于當初征地時過于求大,占地過多。這并非燕山大學獨有,在前幾年的大學擴張中,新校之風盛行,不少學校都在城市郊區(qū)圈地,動輒數(shù)千畝甚至上萬畝。有的地方,連教育主管部門和學校領(lǐng)導本身都覺得用不了這么多地,但由于地價低,不少學校都抱著不要白不要的想法,大不了依靠地價增值,還可以為學校儲備財富。這不僅加大了學校的建設(shè)和運轉(zhuǎn)成本,也往往激化了與原土地使用者的矛盾。
其次,土地使用性質(zhì)的變更,蘊含著巨大的經(jīng)濟利益。因此,嚴格規(guī)范土地性質(zhì)變更,不僅可以有效防止個別單位借此謀取不正當利益,而且可以防止政府部門在土地審批和城市規(guī)劃中的隨意性,消除腐敗空間。而這一點恰恰是我國《土地管理法》的薄弱環(huán)節(jié)。
該法對土地征收做了詳盡規(guī)定,但對性質(zhì)變更的規(guī)定并不細致,給地方政府留下了較大的自由裁量權(quán)。在未來的相關(guān)立法中,應該嚴格區(qū)分為公共利益征收與為非公共利益征收,對二者付出的補償代價應有巨大差別。如果不嚴守土地性質(zhì)變更這道“閘門”,它將可能成為損害國家和社會利益的一條便捷通道。在城市征收和房屋拆遷中,也面臨同樣的問題。對此,立法機關(guān)應充分重視。
另外,燕山大學掛牌出讓的這473畝土地在2003年征用后一直沒有利用,甚至連原土地范圍內(nèi)的村莊和單位都沒有搬離。到2007年,已符合國家關(guān)于“閑置兩年以上的土地要收回”的規(guī)定。那么,為什么不收回而允許其高價出讓?這或許涉及對法律法規(guī)的理解問題,失地農(nóng)民認為未利用,而學校和主管部門則認為整體(將3700畝作為整體看待)已利用,只是局部未利用,并不符合收回的條件。這也是現(xiàn)實中“收回條款”難以執(zhí)行的關(guān)鍵之一。而這種情況在一些城市房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域可謂比比皆是,也成就了一個房地產(chǎn)開發(fā)頑癥——囤地。
因此,完善相關(guān)法律已迫在眉睫。(李克杰)
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