在“兩會”期間，城市房價成為代表委員們熱議的話題，政府高層對此也予以了高度關注。之所以如此，是因為近年來城市的房價上漲已令相當一部分民眾感到難以承受，而另一方面價格不菲的高檔房依然緊俏，這種現(xiàn)象的確令人匪夷所思。
醫(yī)治房價過快上漲的“藥方”曾試過不少，但真正見效的卻不多。近來，主張開征物業(yè)稅的呼聲漸高，認為此稅種能對平抑房價起到至關重要作用。但也有人對此不以為然，并舉例說香港也征收物業(yè)稅，而房價依然高。其實，國內準備開征的物業(yè)稅是一種財產稅。它采取的是“從價計征”原則，說通俗點就是按照納稅人所擁有不動產價值的多少作為征稅依據。而香港的物業(yè)稅是一種所得稅，即按投資人經營房產所得(如租金)征收的稅種，兩者不是一個概念。
我們開征物業(yè)稅要達到的目標有3個：一是將目前各地方五花八門的房地產稅費進行清理，規(guī)范征收與使用程序，以減少現(xiàn)行土地稅費中存在的不規(guī)范與腐敗現(xiàn)象；二是使地方政府分享土地增值帶來的收益以及獲得長期穩(wěn)定的收入來源；三是遏制房地產投機行為，提高土地資源的利用率。
客觀地說，物業(yè)稅并非是針對目前高房價所設計的一個專門稅種，它的意義在于建立一個更為合理的機制。首先，物業(yè)稅的征收是要改變目前地方政府急于變現(xiàn)“土地財政”的利益格局。多年來，地方政府賣地越多，財政收入就越多，房地產成為地方財政的重要來源。然而這留下的巨大隱患是，土地賣一塊少一塊，透支了未來地方政府的財政收入。前些年建設部曾作過關于房價的調查，發(fā)現(xiàn)房價高的原因之一是政府各部門的不合理收費太多。這就形成了某種黑色幽默：人民群眾向政府控訴開發(fā)商把房價抬得太高，結果發(fā)現(xiàn)政府也沒少在房價里收費，而正是因為收了費卻沒花向住房保障體系，才把這些人民群眾趕到商品房市場中去發(fā)現(xiàn)房價太“高”的。對現(xiàn)行的各種稅費進行清理，規(guī)范征收與使用程序，實為物業(yè)稅所肩負的使命之一。
其次，物業(yè)稅所采取的“從價計征”原則，能夠比較客觀地反映房地產價值和納稅人的承受能力，使多占財產的人多納稅，這符合稅收的縱向公平原則。事實上，在高房價的背后，折射出的是財富分配差異。一個簡單的道理是，如果沒有巨大的購買力支撐，開發(fā)商們何以能將房子賣高價？客觀地說，房地產市場中有數(shù)量可觀的購買力是由富裕人群純粹的投資需求創(chuàng)造的。
對于投資人而言，房價的高低并不重要，重要的是只要房價繼續(xù)上漲，投資人就可無限期持有，等待更高的價格出售。在城市土地資源有限并且日益稀缺的情況下，大量資本源源不斷地涌入，就會造成房價一路上漲。此時，決定市場價格的因素并不完全取決于市場的供應量與實際需求，而是取決于人們對未來價格走勢的預期。這也就是為什么當前“房價收入比如此之高”與“住宅市場價格如此堅挺”兩者能夠并存的原因。從全社會平均意義上統(tǒng)計出來的房價收入比，當然不能解釋面向高端人群和投資人群的住宅市場的價格水平。
開征物業(yè)稅雖說不能肯定會讓房價降下來，但可以肯定的是會讓后繼的房產投資者必須要作出這樣一個權衡：房產升值的賬面收益能否覆蓋未來持有不動產的稅負成本？
那么，為什么說開征物業(yè)稅宜早不宜遲呢？這是因為，物業(yè)稅是要清理合并目前地方政府向房地產征收的各種稅費。而當前增量房(正在開發(fā)銷售的商品房)和存量房的房價構成中包含了政府已收的稅費，因而對這部分房產再征收物業(yè)稅則有重復征稅之嫌。雖然，對擁有多處房產(兩套以上)的人征收物業(yè)稅也未嘗不可，但前提條件則要考慮房產持有人已納稅因素，而在相當一段時間內應對其房產征稅給予合理的稅收減免。否則該稅種會因納稅人的抵觸而使得征管成本相當高。
可以想象的是，隨著城市土地開發(fā)殆盡，越推遲物業(yè)稅的征收，相應的稅源也就會越少。因此，開征物業(yè)稅宜早不宜遲。(孟堅）
