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樓市觀察:嚴(yán)格限制開發(fā)商利潤(rùn) 讓房?jī)r(jià)深度回調(diào)
2007年03月15日 09:28 來(lái)源:上海證券報(bào)


    1月9日,市民在北京五環(huán)外一處即將封頂樓盤看房。據(jù)悉,該樓盤1月中旬開盤,開盤價(jià)高達(dá)每平方米8000元,而該樓盤在2006年12月份報(bào)出的均價(jià)是每平方米7000元。 中新社發(fā) 吳芒子 攝


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  房地產(chǎn)開發(fā)商獲取暴利是導(dǎo)致房?jī)r(jià)嚴(yán)重偏離人們實(shí)際購(gòu)買力的根源之一。今年兩會(huì)上,從事水利工程研究的王長(zhǎng)德委員替房地產(chǎn)商算了一筆賬:“一般地區(qū),商品房每平方米的建筑造價(jià)不會(huì)超過(guò)1000元人民幣,而房地產(chǎn)業(yè)存在的‘暗箱操作’,給房地產(chǎn)商帶來(lái)了暴利!

  王長(zhǎng)德委員點(diǎn)中了目前高房?jī)r(jià)癥結(jié)的要害。最近一段時(shí)間,廣州市廣鋼集團(tuán)均價(jià)2050元/平方米的自建房,讓開發(fā)商們暴利的尾巴露了出來(lái)——廣州市2月份一手房簽約均價(jià)為8134元/平方米,即使考慮到地價(jià)、品質(zhì)等各種因素,兩者的差價(jià)也已過(guò)半,導(dǎo)致這種差價(jià)的一個(gè)重要因素就是前者少了一個(gè)開發(fā)商環(huán)節(jié)而由自己承擔(dān)了開發(fā)商的功能。另外,無(wú)論在鄭州、溫州還是深圳,個(gè)人合作建房的最大預(yù)估成本都比臨近樓盤的市場(chǎng)價(jià)低一半,原因同樣在于少了開發(fā)商這一環(huán)節(jié)——從這一點(diǎn)上,也可以看出開發(fā)商的暴利是多么讓人觸目驚心!《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》1月20日?qǐng)?bào)道說(shuō):“很多項(xiàng)目(利潤(rùn)率)超過(guò)了300%以上!”

  實(shí)際上,單位自建房或個(gè)人合作建房的成本一般都是高于開發(fā)商的——尤其是整合相關(guān)資源和辦理相關(guān)手續(xù)的成本,加上合作建房最大限度杜絕了偷工減料等行為,質(zhì)量更有保障,即使在這種情況下,他們的建房成本依然能夠比相鄰的開發(fā)商主導(dǎo)的樓盤價(jià)格低一半。這些事實(shí)充分印證了房地產(chǎn)商的暴利之高。

  許多開發(fā)商為了遮掩暴利真相,將責(zé)任推卸到政府身上,認(rèn)為地價(jià)高才導(dǎo)致了房?jī)r(jià)高。這種謊言早已被國(guó)土資源部在全國(guó)范圍內(nèi)展開的調(diào)查結(jié)果所揭穿:北京市土地價(jià)格在商品房成本中占22.98%,上海占16.15%,廣州僅占11.4%。最近兩年,地價(jià)雖有所上漲,但考慮到房?jī)r(jià)同時(shí)也在上漲這一因素,地價(jià)在房?jī)r(jià)中的構(gòu)成相差無(wú)幾,甚至,在一些房?jī)r(jià)上漲速度快于地價(jià)上漲速度的地方,地價(jià)在房?jī)r(jià)中所占的比例其實(shí)是在下降的。某商業(yè)銀行北京分行某支行的行長(zhǎng)曾向媒體披露,北京市朝陽(yáng)區(qū)某樓盤商鋪綜合成本每平方米1.2萬(wàn)元,售價(jià)卻高達(dá)3.8萬(wàn)元!在這種情況下,地價(jià)在房?jī)r(jià)中所占比例已不值一提。因此,所謂地價(jià)上漲導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的說(shuō)法,只不過(guò)是開發(fā)商遮掩自身暴利,暗地里偷逃稅款的一個(gè)幌子罷了。

  應(yīng)該認(rèn)識(shí)到,在我國(guó)房地產(chǎn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條中,開發(fā)商所付出的實(shí)質(zhì)性勞動(dòng)和所創(chuàng)造的實(shí)際價(jià)值是非常少的,我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)商與國(guó)外集規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑、裝修等為一體的房地產(chǎn)商有著本質(zhì)的區(qū)別。在我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條上,設(shè)計(jì)由設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé),工程施工有建筑企業(yè)負(fù)責(zé),開發(fā)商所扮演的只是一個(gè)“中間人”的角色,按照開發(fā)商自己的說(shuō)法叫“資源整合”,但開發(fā)商的實(shí)質(zhì)是什么呢?去年4月19日,《工人日?qǐng)?bào)》刊發(fā)了對(duì)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海先生的訪談,曹建海經(jīng)研究后認(rèn)為:“中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)商是中國(guó)最大的倒賣商、皮包商和中間商,房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)則是一種沒(méi)有任何社會(huì)價(jià)值的企業(yè)模式,應(yīng)該取消!

  而且,從資金來(lái)源上來(lái)看,許多開發(fā)商的自有資金寥寥無(wú)幾,主要通過(guò)讓建筑企業(yè)墊資(向建筑企業(yè)轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)和成本)、預(yù)售房(向購(gòu)房人轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)和成本)、假按揭(向銀行轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)和成本)等方式,甚至官商勾結(jié)打社;鸬闹饕狻翱帐痔装桌恰鲍@取資金。

  社科院專家的研究表明,盡管開發(fā)商只是一個(gè)資源整合者,但在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)鏈條中,它卻攫取了高達(dá)90%的利潤(rùn),包括建筑施工企業(yè)在內(nèi)的環(huán)節(jié),只得到了利潤(rùn)的10%,這種利益分配方式是嚴(yán)重畸形的。面對(duì)高房?jī)r(jià)所隱含的潛在風(fēng)險(xiǎn),必須采取措施,擠壓房地產(chǎn)商的利潤(rùn),把它的利潤(rùn)限定在它作為一個(gè)“資源整合”或“中間人”、“中介人”角色所應(yīng)得到的利潤(rùn)。比如,將開發(fā)商利潤(rùn)嚴(yán)格限定在3%以內(nèi)——作為一個(gè)不進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性生產(chǎn)活動(dòng)的環(huán)節(jié),這一利潤(rùn)對(duì)于開發(fā)商而言已經(jīng)非常豐厚。同時(shí),必須盡快取消預(yù)售房制度,清查房地產(chǎn)界猖獗的偷逃稅款行為,嚴(yán)厲打擊囤積土地和住房的行為,倘若這些措施到位,即使在地價(jià)等因素都不變的情況下,房?jī)r(jià)也能實(shí)現(xiàn)深度回調(diào)。(時(shí)寒冰)


 
編輯:王菲】
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法律顧問(wèn):大地律師事務(wù)所 趙小魯 方宇
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