[策劃人語]
當(dāng)房價一波一波上漲之時，人們對調(diào)控的呼喚或者擔(dān)心，也變得越來越多。
調(diào)控總是會來的，時間早晚罷了。最終的行動還是要交給金融稅務(wù)、住房保障這些主管部門去一錘定音，去促成這被寄予厚望的“斬首行動”�？深A(yù)見的是，近期最為熱火的提高貸款購房首付、試點物業(yè)稅傳言很有可能會從紙面走到現(xiàn)實，成為商品住宅市場調(diào)控的兩記重手。
需要清醒指出的在于，這些“殺招”也許是治理房價過快上漲的“殺手锏”，但是如果強制執(zhí)行并且“一刀切”，樓市短期內(nèi)也有可能會面臨“滅頂之災(zāi)”——畢竟，這高溫灼燒中的樓市，已經(jīng)仿佛一根繃到極致的弦，敏感而脆弱。
購房首付比例要提高到四至五成，這是近期樓市傳出的最新一則爆炸性新聞。盡管在去年年中和今年年初也分別傳出類似消息，其后又不了了之，但這“第三次地震”還是讓市場心慌不已。
此次提高首付的消息源于銀監(jiān)會內(nèi)部表態(tài)。據(jù)某商業(yè)銀行人士透露，銀監(jiān)會高層在內(nèi)部講話時提到，希望商業(yè)銀行提高首付，一是控制商業(yè)銀行的信貸規(guī)模，二是預(yù)防房價大幅上漲帶來的金融風(fēng)險。
“我們基本相信這一表態(tài)的真實性，但目前支行層面還沒有接到任何關(guān)于調(diào)整首付比例的分行通知�！鄙虾Ｆ謻|發(fā)展銀行某支行行長告訴記者。該行長介紹，商業(yè)銀行酌情提高首付比例是可以預(yù)見的措施，“主要是為了預(yù)防風(fēng)險，目前房價漲得實在太快了。仍按七成貸款，貸款額可能超出房產(chǎn)真實價值。一旦房價下降，銀行風(fēng)險不小�！�
去年6月，商業(yè)銀行住房貸款首付比例限定為最低不得低于30%，已經(jīng)引起不小的影響，一些只能支付20%首付的購房者被擋在門外。“如果將首付比例再提高到四成，房價又這么高，一些需求將被徹底打壓。”分析人士稱。而以減少需要來打擊成交，進而降低房價的做法曾經(jīng)是宏觀調(diào)控的基調(diào)之一。但是，分析人士認為，在土地供給和商品房供給仍偏緊的情況下，一味減少需求未必會降低房價，甚至反推房價以更快速度上升，剛性需求受阻將會形成未來更大規(guī)模的積壓需求。
正因為看到了提高首付的負面風(fēng)險，央行的表態(tài)一直非常謹(jǐn)慎。央行新聞處近期表示，目前沒有發(fā)布任何提高首付的消息，并補充說，房貸首付提高需要考慮多方面因素，不光要考慮防范金融機構(gòu)的風(fēng)險問題，還需要考慮消費者的承受能力。
其實，早在去年年底，銀監(jiān)會就已經(jīng)通過官方網(wǎng)站發(fā)出通知，要求加強和改進銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)信貸管理，針對個人房貸，銀監(jiān)會要求各銀行業(yè)金融機構(gòu)要積極開展個人首套自住房貸款，穩(wěn)妥發(fā)展二手房貸款市場；首付款比例應(yīng)當(dāng)依據(jù)借款人還貸風(fēng)險確定，不宜“一刀切”。
因此，有銀行系統(tǒng)內(nèi)部人士認為，受保護剛性需求等多種調(diào)控思路的影響，強行提高首付比例的可能性不大。該人士表示，銀監(jiān)會目前向商業(yè)銀行做出的提示多是指導(dǎo)性的，因此這一表態(tài)落實到執(zhí)行層面仍有極大的彈性空間�！耙驗榭赡懿皠傂孕枨蟮馁彿磕芰Γ岣呤赘兜恼叱雠_還是會相當(dāng)謹(jǐn)慎。即便調(diào)整，也會針對不同的置業(yè)次數(shù)、面積、價格等做不同的處理。”而另一位接近決策層的知情人士透露，相對于提高首付比例，銀行近期更有可能針對違規(guī)逾期信貸問題做政策調(diào)整，以防止壞賬的進一步增長。
上月，上海銀監(jiān)局公布的數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月末，上海中資商業(yè)銀行個人住房不良貸款余額21.62億元，比年初增加1.97億元，不良貸款率0.85%，也比年初上升了0.06個百分點。而個人住房不良貸款約有80%因虛假按揭引起，后者已經(jīng)成為個貸最直接和主要的風(fēng)險源頭�！耙驗榉績r漲幅持續(xù)攀升，個貸的虛假按揭和逾期還款行為有可能進一步增加。”分析人士稱。
在“銀監(jiān)會提示提高房貸首付比例”的消息之外，另一個消息也值得留意———58歲的國家發(fā)展和改革委員會副主任姜偉新新官上任，現(xiàn)出任建設(shè)部長。而發(fā)改委此前曾以調(diào)研報告的方式直陳房價漲幅過快，宏觀調(diào)控效果不甚明顯，此人事變動是否會帶來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的加碼，整個樓市都在關(guān)注。
貸款比例提高后又聞暫停二手房按揭
二手房市場成“驚弓之鳥”
雖然目前沒有明確跡象表明房貸首付比例將提高，但是市場內(nèi)的不少消費者都認為，這次不會是空穴來風(fēng)。
事實上，雖然商業(yè)銀行目前尚未有提高首付的動作，但一些銀行已經(jīng)開始采取其他相應(yīng)的措施。如近日，建設(shè)銀行浙江省分行已暫停二手房按揭貸款；光大銀行杭州分行也表示，對“房齡超20年、面積小于60平方米且地段較差”的二手房已停辦貸款。據(jù)信義房產(chǎn)杭州地區(qū)的工作人員介紹，雖然二手房貸款并未完全停辦，但審批已較以前嚴(yán)格許多；同時，杭州各銀行對50平方米以下的房屋的抵押貸款均已停辦。
在上海，雖然多家商業(yè)銀行均否認將上調(diào)個人房貸首付比例，但有消息稱，上海銀行業(yè)近日已不約而同地提高了兩套以上住房貸款的申請門檻，對于客戶申請第二套住房按揭貸款，部分銀行已經(jīng)執(zhí)行首付40%的規(guī)定；同時，針對客戶已有房產(chǎn)的房貸余額還清與否，銀行也會區(qū)分對待；而對于名下已有多套房產(chǎn)在按揭，但仍繼續(xù)申請按揭的客戶，如果沒有房產(chǎn)以外的資產(chǎn)用于擔(dān)保、抵押，銀行將拒絕放款。
“如果二手房按揭貸款門檻提高的舉措切實施行，將會對二手房市場產(chǎn)生較大影響�！毙帕x房產(chǎn)分析師坦言，“尤其是今年又卷土重來的一些小中介公司，這些機構(gòu)手中的房齡久、面積小的老工房房源占有相當(dāng)比例，政策落實后對他們的業(yè)務(wù)量會是個不小的沖擊。”
而對消費者來說，許多中低收入者或是年輕置業(yè)人群可能因此無力買房�！岸址渴袌錾�，有相當(dāng)一部分這樣的買主，二手房貸款門檻提高后，這類群體可能被銀行拒之門外。”信義房產(chǎn)分析師又表示。
業(yè)內(nèi)人士指出，貸款門檻提高也是把“雙刃劍”，一方面有利于房地產(chǎn)交易的良性發(fā)展，如能夠擠掉部分投機客，抑制房價由于被炒而上漲過快；另一方面，“一刀切”會給中低收入自住型購房者造成壓力，不但很多人會因此無法承受購房首付金額，而且會進一步加大銀行“嫌貧愛富”的市場導(dǎo)向，這樣反而不利于房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。
物業(yè)稅 最后一根稻草？
今后，不僅買房要交稅，住房可能也要交稅———物業(yè)稅。其實，在經(jīng)過數(shù)年的討論商議和媒體宣傳后，物業(yè)稅在國人眼里已不是個陌生的名詞。而除了銀行界所可能采取的一系列緊縮銀根的措施外，業(yè)內(nèi)還在呼吁在這一輪的宏觀調(diào)控中啟動征收住房保有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅，以降低購房門檻。
在上月底，國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院經(jīng)濟形勢分析課題組撰寫的一份有關(guān)繼續(xù)加強房地產(chǎn)調(diào)控的建議性報告曝光。針對目前部分大中城市房地產(chǎn)價格持續(xù)快速攀升的問題，發(fā)改委課題組建議選擇部分問題比較突出的城市作為試點，盡快征收物業(yè)稅，促進住房供給的有效釋放。
發(fā)改委課題組指出，住房具有公共屬性，占有過多的住房就是占有過多的公共資源(主要是土地)。而征收物業(yè)稅(不動產(chǎn)稅)可抑制過度需求，同時也是促進當(dāng)前大量滯留在投資者或投機者手中的存量住房出售的有效手段。
事實上，自2006年初就傳出消息，稱北京、深圳、南京、重慶等6個城市和地區(qū)對物業(yè)稅征收進行試點。但試點仍處于“務(wù)虛”階段，這些試點城市并沒有實際收稅，只是工作步驟都和真的收稅了一樣。
業(yè)內(nèi)人士分析，由于物業(yè)稅開征爭議較大，牽涉的工作和部門較多，所以推行難度也很大。“其實，這并不是因為物業(yè)稅本身有多復(fù)雜，而是我國的開征物業(yè)稅實質(zhì)是對房地產(chǎn)稅收體系的全面改革步驟之一。物業(yè)稅一旦開征，就填補了財產(chǎn)稅的缺失，意味著中國真正啟動了調(diào)節(jié)貧富差距的工程。這種‘牽一發(fā)動全身’的‘大動作’自然會牽涉到諸多的新舊問題。”上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅表示，“物業(yè)稅的稅基更是眾多學(xué)者和市場參與者關(guān)注的焦點，眾說紛紜至今尚無定論�！�
業(yè)內(nèi)人士透露，如果國家開征物業(yè)稅，很有可能會減免開發(fā)商要交的土地增值稅等稅費，“和以往的稅收調(diào)控不同，給開發(fā)商留有余地就是希望他們不要再把成本轉(zhuǎn)嫁到買房人身上�！睋�(jù)稱，這樣一來，房價會有所降低，每平方米的單價少則下降幾百塊、多則上千元，而且在買房時所交納的一些稅費也將攤薄到每年進行繳納，所以總體上購房成本會有所降低。
此前還有稅務(wù)官員表示，物業(yè)稅開征將有可能提速的一個重要原因是，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為偷逃稅重災(zāi)區(qū)。來自國稅總局的信息顯示，房地產(chǎn)業(yè)是惟一一個連續(xù)3年被列為稅務(wù)專項稽查的行業(yè)。
土地“失控”的壓力也導(dǎo)致國家要用新的稅收手段來平衡。有業(yè)內(nèi)人士指出，物業(yè)稅之所以還未開征就備受矚目，一個主要的原因是，現(xiàn)行的土地稅收政策是在出讓土地時各種稅收一次性繳納。那么對于地方政府來講，批地的收入就是除國有資產(chǎn)外最大的一塊金礦。近年來，一些地方政府將土地作為最重要的投資，不斷地擴大土地儲備規(guī)模，卻造成了農(nóng)民失去土地。
專家分析，現(xiàn)階段只有通過征收物業(yè)稅來調(diào)節(jié)中央和地方政府財產(chǎn)分配，也保證地方持久運行所必需的財政資金，并從根本上控制地方政府“以地生財”、參與房地產(chǎn)開發(fā)的利益需求，所以是，“越早開征越好”。（柯鵬 于兵兵 李和裕 一凡）
多聲道
如果真的提高首付，我就更買不起房了。(計劃購房者成小姐)
現(xiàn)在企業(yè)貸款風(fēng)險較高，住房按揭可以說是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行都很看重這一塊，如果提高了首付比例，業(yè)務(wù)量很可能萎縮。(某商業(yè)銀行職員)
房價居高不下主要是因為土地資源是地方收入的主要來源，提高首付等調(diào)控手段會有一定效果，但不能解決根本問題。(中國社會科學(xué)院金融研究所王松奇)
提高房貸首付，名義上似乎可以降低房貸風(fēng)險。然而，在正常情況下，房貸首付20%已經(jīng)將風(fēng)險概率降低到0.5%以下，再降低一些在統(tǒng)計上已經(jīng)沒有意義。但提高首付卻傷害了對房地產(chǎn)的正常需求，依靠房貸購房的大多是普通百姓。(北京大學(xué)中國經(jīng)濟研究中心兼職教授徐滇慶)
提高房貸首付應(yīng)該說多少會起點作用。因為，現(xiàn)在的購房者中投資性的需求又抬頭了。首付比例提高以后，投資就不那么容易了。但是首付比例提高，對買第一套住房的消費者來說又是個問題。就像給小孩子洗澡，洗完我們是要把臟水倒掉，小孩子不能倒掉。我們提高首付比例是為了抑制投資性的需求，而對于第一次買房的消費者是要提高他們的購買能力的。所以我覺得，在執(zhí)行時要想辦法把消費性需求和投資性需求區(qū)分開對待。(復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任 尹伯成)
提高個人按揭貸款首付比例，等于抬高銀行的放貸門檻，將有效遏制銀行的放貸沖動，也將把非理性需求人群擋在商品房交易市場大門外面。需求的減少肯定會為房地產(chǎn)市場降溫，同時刺激二手房市場、租賃市場的發(fā)展。(SOHO中國董事長潘石屹)
先在全國部分地區(qū)將個人住房貸款首付比例由目前的30%提高到50%，對購買多套(2套及以上)用于投資、投機的行為，原則上應(yīng)不實行按揭，并視情況全面推行；對非投資購買多套自住房(最多2套)的，實施“累進”首付比例制度；并輔以實施以家庭為單位實名購房制度，對房產(chǎn)登記也應(yīng)逐漸建立全國聯(lián)網(wǎng)制度進行監(jiān)控。同時，為防止開發(fā)商弄虛作假搞“假按揭”，對個人住房貸款還要實行擔(dān)保制度，凡申請購房貸款，必須有人以財產(chǎn)或?qū)嵨飺?dān)保。(全國人大代表洪可柱在今年3月“兩會”上提出的議案)
