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房產(chǎn)調(diào)控仍呈膠著狀態(tài) 五記新拳讓樓市暗戰(zhàn)升級(jí)
2007年05月11日 09:31 來(lái)源:上海證券報(bào)


    2007年3月27日獲悉,“相關(guān)部門(mén)醞釀商品房預(yù)售款專(zhuān)戶(hù)管理”正在研究中。銀行人士則表示,繼2007年初央行發(fā)布關(guān)于二手房交易款專(zhuān)戶(hù)管理要求后,對(duì)開(kāi)發(fā)商所收取的一手房預(yù)售款進(jìn)行專(zhuān)戶(hù)管理沒(méi)有技術(shù)障礙,可操作性很大。 業(yè)內(nèi)人士表示,對(duì)開(kāi)發(fā)商預(yù)售款進(jìn)行專(zhuān)戶(hù)管理將是比土地增值稅“更有威懾力”的宏觀(guān)調(diào)控利劍,開(kāi)發(fā)商資金鏈將面臨重大調(diào)整。 中新社發(fā) 楊明靜 攝


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  【策劃人語(yǔ)】

  時(shí)入年中,房地產(chǎn)調(diào)控仍然呈現(xiàn)膠著狀態(tài),國(guó)家發(fā)改委、社科院連發(fā)報(bào)告,直陳房?jī)r(jià)上漲壓力及供應(yīng)結(jié)構(gòu)僵局,市場(chǎng)從中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、金融投資的宏觀(guān)面出發(fā),對(duì)今年控制房?jī)r(jià)漲幅在5%以下的信心明顯不足。另一方面,可喜的是,執(zhí)政方的主觀(guān)能動(dòng)性方面的調(diào)控日趨成熟。典型現(xiàn)象是,建設(shè)部房地產(chǎn)司司長(zhǎng)沈建中日前指出,今年重點(diǎn)查處的11類(lèi)涉房地產(chǎn)案中,除傳統(tǒng)的土地、規(guī)劃、拆遷等傳統(tǒng)監(jiān)管內(nèi)容外,多個(gè)新的監(jiān)管重點(diǎn)浮出水面,北京等地關(guān)于官員買(mǎi)房的監(jiān)管也被市場(chǎng)認(rèn)作切實(shí)反腐的主動(dòng)出擊點(diǎn)。

  公積金監(jiān)管、房產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、預(yù)售款監(jiān)管、集資建房規(guī)范、官商勾結(jié)下的官員低價(jià)買(mǎi)房的查處等五個(gè)新重點(diǎn),正成為樓市調(diào)控“暗戰(zhàn)”白熱化的導(dǎo)火索。

  公積金監(jiān)管:堵截另類(lèi)投資源

  沈建中的十一類(lèi)重點(diǎn)查處的涉房地產(chǎn)案包括:土地、規(guī)劃、拆遷、開(kāi)發(fā)建設(shè)、房地產(chǎn)金融、住房公積、估價(jià)、交易資金監(jiān)管、預(yù)售款監(jiān)管、集資建房以及房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)制等環(huán)節(jié)的官商勾結(jié)行為。

  盡管上海易居研究院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)李戰(zhàn)軍等專(zhuān)家并不認(rèn)同建設(shè)部可以獨(dú)擔(dān)眾多監(jiān)管責(zé)任,但面對(duì)政府部門(mén)不斷擴(kuò)展的監(jiān)管意識(shí),業(yè)界仍覺(jué)喜人。

  “其中住房公積金使用情況大檢查雖然早在去年年中就已經(jīng)展開(kāi)一輪,但從官方表態(tài)來(lái)看,公積金日常監(jiān)管可能加大力度!狈治鋈耸恐赋。

  去年8月,華東某城市公積金管理中心相關(guān)人士確認(rèn),國(guó)家審計(jì)署主導(dǎo)的公積金審查組低調(diào)進(jìn)駐,對(duì)其財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)和業(yè)務(wù)合規(guī)進(jìn)行全面檢查。隨著上海廣州等地社;饐(wèn)題的暴露,相關(guān)公共資金管理機(jī)構(gòu)的資金使用開(kāi)始進(jìn)入審計(jì)視野。

  “作為民眾的保命錢(qián),保障類(lèi)基金一旦出現(xiàn)違規(guī)投資,等于觸到了最敏感的法律高壓線(xiàn)。”上海市一位金融專(zhuān)家介紹。據(jù)了解,一些公共資金管理機(jī)構(gòu)的資金除涉嫌參與高速公路投資外,還為大量的房地產(chǎn)等行業(yè)企業(yè)提供委托貸款。這些高風(fēng)險(xiǎn)投資從未在政策中圈入“合規(guī)”范圍。

  規(guī)范估價(jià):防范隱性黑手

  沈建中提到的又一個(gè)新的監(jiān)管重點(diǎn)是估價(jià)環(huán)節(jié)。“這也可以說(shuō)是觸及了又一個(gè)房地產(chǎn)金融泡沫的根源!鄙虾5腊钔顿Y公司總經(jīng)理林榮時(shí)介紹,“如果估價(jià)環(huán)節(jié)失守,金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)壞賬就難以避免!

  估價(jià)環(huán)節(jié)之所以重要,原因在于它是房地產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款的重要依據(jù)。此前,記者以房東身份向上海某大型中介機(jī)構(gòu)的一位分店經(jīng)理咨詢(xún),是否可以將房產(chǎn)抵押進(jìn)行加按揭貸款,將資金轉(zhuǎn)入股市投資。該經(jīng)理稱(chēng),不僅可以加按揭貸款,而且可以貸出比房產(chǎn)真實(shí)價(jià)格高出很多的信貸額,“只要在評(píng)估環(huán)節(jié)增加估價(jià)值就可以了。”該經(jīng)理語(yǔ)氣頗為輕松。

  比如,一套只有100萬(wàn)元的房產(chǎn),最高貸款額為七成,即70萬(wàn)元,但如在估價(jià)環(huán)節(jié)估到120萬(wàn),七成貸款即為84萬(wàn)元,與真實(shí)的房產(chǎn)價(jià)格相比,首付18萬(wàn)元的成本就比原來(lái)大大降低。

  與此類(lèi)似,一個(gè)大型商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目也可能通過(guò)做高估價(jià)的方式套取更多貸款。“一個(gè)在建項(xiàng)目,成本只有20億元,按照在建項(xiàng)目貸款額最高五至六成的規(guī)定,這個(gè)項(xiàng)目的貸款額只有10億元左右,但是卻貸出了超過(guò)25億的款項(xiàng),明顯是有問(wèn)題的!鄙虾R晃婚_(kāi)發(fā)商在介紹一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目時(shí)稱(chēng)。

  盡管此后央行等部門(mén)明確提出將對(duì)加按揭貸款等套現(xiàn)入股市的行為進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管,但市場(chǎng)人士介紹,在估價(jià)環(huán)節(jié)做些“手腳”,以便套取貸款,是最有效的融資方式之一。而李戰(zhàn)軍表示,要想切實(shí)加大估價(jià)環(huán)節(jié)的監(jiān)管力度,需要央行、建設(shè)部等多個(gè)政府部門(mén)的協(xié)同聯(lián)動(dòng)。

  預(yù)售款監(jiān)管:新政在弦

  繼本報(bào)獨(dú)家報(bào)道建設(shè)部等部門(mén)醞釀對(duì)商品房預(yù)售款實(shí)現(xiàn)專(zhuān)戶(hù)監(jiān)管后,近日有消息稱(chēng),監(jiān)管商品房預(yù)售款的文件正由北京市建委房屋市場(chǎng)管理處加緊制定。此文件正是在建設(shè)部的要求下制定的,最快將于五月中旬推出。再結(jié)合沈建忠關(guān)于預(yù)售款監(jiān)管的提議,市場(chǎng)已經(jīng)初步形成共識(shí),一個(gè)由央行、銀監(jiān)會(huì)和建設(shè)部共同負(fù)責(zé)的商品房預(yù)售款專(zhuān)戶(hù)管理政策即將浮出水面。

  消息人士透露,目前已經(jīng)確定的框架是,開(kāi)發(fā)商需要在銀行設(shè)立一個(gè)預(yù)售款“專(zhuān)用賬戶(hù)”,要?jiǎng)潛茉撡~戶(hù)的資金,必須先遞交相關(guān)申請(qǐng)和證明文件,在不同預(yù)售樓盤(pán)之間調(diào)度預(yù)售資金的行為可能被禁止。這意味著,每個(gè)預(yù)售項(xiàng)目都必須進(jìn)行封閉資金運(yùn)作,即資金只能用于同一樓盤(pán)的建設(shè)款和其他費(fèi)用支付!斑@主要是為了防止建設(shè)工程款拖欠,以及防止樓盤(pán)資金挪用造成的爛尾風(fēng)險(xiǎn)。”相關(guān)人士稱(chēng)。

  眾多接受采訪(fǎng)的開(kāi)發(fā)商稱(chēng),預(yù)售款專(zhuān)戶(hù)管理可能對(duì)開(kāi)發(fā)商資金鏈產(chǎn)生重大影響,一直以來(lái),將預(yù)售款挪用于其他項(xiàng)目甚至產(chǎn)業(yè)的做法已經(jīng)在業(yè)內(nèi)非常普遍!暗⒉慌懦鞯卦诒O(jiān)管執(zhí)行過(guò)程中的力度不一!蹦暇┮患议_(kāi)發(fā)商老總表示。

  嚴(yán)打官員違規(guī):反腐深入

  “反腐工作不應(yīng)只集中在少數(shù)大案要案上,更應(yīng)該向涉及資金額度較小,但大量存在于市場(chǎng)的腐敗行為傾斜。后者往往是導(dǎo)致社會(huì)深層問(wèn)題堆積不除的根本!笔袌(chǎng)相關(guān)人士評(píng)價(jià)。

  根據(jù)最新的消息,今年北京市反腐工作將加強(qiáng)五個(gè)清理糾正重點(diǎn),其中兩項(xiàng)涉及房地產(chǎn),即:官員在商品房買(mǎi)賣(mài)置換中以明顯低于市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)置或以劣換優(yōu)謀取不正當(dāng)利益;還有以借為名占用他人住房等。

  北京市紀(jì)委有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,這些腐敗形式都與近年來(lái)迅速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)形態(tài)密切相關(guān),與之伴生的一些經(jīng)濟(jì)生活方式,正在成為某些腐敗分子借以斂財(cái)?shù)男虑馈?/p>

  此前,央視新聞?wù){(diào)查一期節(jié)目也將關(guān)注點(diǎn)集中在上海某樓盤(pán)的多種違規(guī)操作上。如某些利益集團(tuán)操作項(xiàng)目虛增開(kāi)發(fā)成本,轉(zhuǎn)移國(guó)企收入,相關(guān)高層低價(jià)囤房等。

  經(jīng)濟(jì)學(xué)者郎咸平表示,目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)控的關(guān)鍵仍集中在政府反腐決心,腐敗本質(zhì)是房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲的根源。

  規(guī)范集資建房:排除困境

  此輪集資建房的興起始于北京、溫州等地的個(gè)人行為,隨后又發(fā)展到廣州等地鼓勵(lì)單位集資建房的政策松口。

  2005年開(kāi)始,北京、溫州等地相繼傳出個(gè)人集資建房的方案,但受制于資金監(jiān)管、開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售流程管理、招拍掛成本等眾多因素,除溫州個(gè)案有所進(jìn)展外,多數(shù)集資建房案例流于前期論證和召集。到今年4月初,廣州廣鋼集團(tuán)均價(jià)2050元/平方米的自建房曝光,使不少人把單位自建房當(dāng)成是扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)走勢(shì)的最后一根稻草。廣州市政府則高調(diào)表示,鼓勵(lì)單位自建房,來(lái)充實(shí)中低價(jià)房市場(chǎng)供給。

  對(duì)此,廣州、上海等地眾多專(zhuān)家表達(dá)了明確的反對(duì)意見(jiàn)。上海復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任華偉明確表示,因?yàn)橐宰杂型恋靥峁┳越ǚ康膯挝欢际切б孑^好,職工待遇比較高的企業(yè)、機(jī)構(gòu),這種自建房不利于解決因最低收入者無(wú)法實(shí)現(xiàn)居住需求的社會(huì)矛盾。而這些沒(méi)有交納土地出讓金的住宅用地,反而享受日益發(fā)展的城市配套設(shè)施,是對(duì)全社會(huì)財(cái)富收入的不公平占有。而政府對(duì)單位自建房的鼓勵(lì),更是政府推卸住房保障責(zé)任的體現(xiàn)。

  “加強(qiáng)對(duì)集資建房監(jiān)管,說(shuō)明最高執(zhí)政層已經(jīng)意識(shí)到個(gè)人和單位集資建房可能帶來(lái)的諸多問(wèn)題。雖然在目前法規(guī)下沒(méi)有對(duì)這種行為的直接限制,但是集資建房一旦進(jìn)入到執(zhí)行階段,其可能涉及的復(fù)雜問(wèn)題就會(huì)層出不窮!睂(zhuān)家表示。(柯鵬 于兵兵)

 
編輯:王菲】
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