經(jīng)歷了近一年的蟄伏,北京首批限價(jià)房用地終于在3月30日,也就是三月份的最后一個(gè)工作日水落石出。在實(shí)現(xiàn)了政府之前“今年一季度肯定有限價(jià)地推出”的承諾同時(shí),這三塊總規(guī)劃建筑面積達(dá)到110萬平方米、至少能提供1萬套限價(jià)住宅的土地,又一次引起了所有人的無限期待。特別是6350元/平方米的均價(jià),更讓不少購房人對北京樓市產(chǎn)生了新的期待:這么大面積的限價(jià)房入市,是不是會對北京目前的高房價(jià)起到抑制作用?甚至,房地產(chǎn)市場的價(jià)格會不會由此發(fā)生轉(zhuǎn)折?
●買賣雙方各執(zhí)一詞 限價(jià)房動(dòng)了開發(fā)商的奶酪?
“6350?那先不買房子了!”本來已經(jīng)準(zhǔn)備在一套一手商品房購買合同上簽字的小趙在得知北京限價(jià)房6350元/平方米的定價(jià)之后,立即決定再次推遲自己的置業(yè)計(jì)劃,“看看再說”。
小趙的說法代表了不少因?yàn)橄迌r(jià)房終于有了眉目又一次重回觀望的購房者的心態(tài)。在他們眼中,110萬平方米的限價(jià)房頗有幾分“靈丹妙藥”的色彩,這藥,當(dāng)然治的是現(xiàn)在北京樓市不斷不漲的房價(jià)!氨阋说姆孔佣嗔,肯定人們更愿意買這些房子,那開發(fā)商手里高價(jià)的房子賣不出去,價(jià)格的回落也就自然而然了,特別是限價(jià)房周邊的項(xiàng)目,價(jià)格的下滑會更明顯。”
但市場的反應(yīng)并不像小趙他們想得那樣立竿見影。在6350元/平方米的價(jià)格公布之后,記者先后致電多個(gè)限價(jià)房周邊樓盤的電話。在問道這些普遍價(jià)格在10000元/平方米左右的樓盤會不會因?yàn)橄迌r(jià)房而受到影響時(shí),幾個(gè)項(xiàng)目的工作人員無一例外否認(rèn)限價(jià)房會讓自己的項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)績受損!拔覀兊捻(xiàng)目主要面對城市中產(chǎn)階層,而限價(jià)房面對的是中低收入者”;“我們樓盤的賣點(diǎn)在于高品質(zhì)的社區(qū)環(huán)境和用于每家每戶的高科技建筑技術(shù),這都是限價(jià)房給不了您的”;“限價(jià)房提供的都是中小戶型,我們樓盤主打大戶型精裝修住宅,二者不會相互交叉”。這樣的說法幾乎是所有售樓員被問及這一問題時(shí)不約而同的說辭。
●打壓房價(jià)限價(jià)房確有其用
幾乎沒有開發(fā)商愿意承認(rèn),限價(jià)房的入市會動(dòng)了他們的“奶酪”,在公開場合也都保持著“限價(jià)房對普通商品房影響不大”的統(tǒng)一口徑。但在6350元/平方米價(jià)格被公布當(dāng)天,幾家開發(fā)商聞風(fēng)而動(dòng)的市場公關(guān),恐怕不只是項(xiàng)目推廣的巧合。
一位不愿透露姓名的開發(fā)商私下里向記者坦言,說限價(jià)房不對普通商品房市場產(chǎn)生影響的確有“嘴硬”之嫌!岸唐诘挠绊懫鋵(shí)不會太明顯,這次首推的三塊地,全部建完之后也就1萬多套房子,如果說1萬套房子就能打壓房價(jià)其實(shí)是不現(xiàn)實(shí)的。但這次三塊地背后的意義在于北京市政府終于開始在大面積建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房方面有所動(dòng)作,如果北京市兩會上‘兩個(gè)一千萬’的承諾都變成了現(xiàn)實(shí),那對市場的影響肯定是明顯的!
這位開發(fā)商表示,目前北京市一再攀升的高房價(jià),最直接的誘因就是需求量的不斷增加,使住宅處于絕對的稀缺位置,但居住需求是不可忽略的,所以必須買房,就算房價(jià)再漲也得買!坝械臉潜P說自己賣社區(qū)、賣品質(zhì),但問題是相當(dāng)多的置業(yè)人群并不管你的社區(qū)如何,‘居者有其屋’就是他們買房的唯一目的,這樣的話,有價(jià)格更便宜的房子,購買人群發(fā)生大面積轉(zhuǎn)移是可想而知的。”
●前景不明限價(jià)房影響市場尚待時(shí)日
盡管上面提到的這位開發(fā)商坦承限價(jià)房或許會對市場產(chǎn)生影響,但也依然認(rèn)為限價(jià)房要想真正給市場帶來足夠大的影響,并不是一朝一夕就能實(shí)現(xiàn)的。在這一點(diǎn),北京成業(yè)行房地產(chǎn)投資顧問公司總經(jīng)理、管理學(xué)博士邵念強(qiáng)的觀點(diǎn)頗具代表性。
首先,“限價(jià)房限的價(jià)究竟從哪里來?”邵念強(qiáng)說,限價(jià)房把房價(jià)壓縮了10%-15%,但這10%-15%是從政府獲得的土地出讓金里出還是從開發(fā)商利潤里出并不明確。如果從土地出讓金里出,那么在未來銷售時(shí),政府將占有主導(dǎo),限價(jià)房將作為一種有公共資源色彩的住宅被分配;而如果是從開發(fā)商利潤里出,那么開發(fā)商將占主導(dǎo)。從目前限價(jià)地轉(zhuǎn)讓“地價(jià)高者、房價(jià)低者”拿地的規(guī)則來看,限的這部分價(jià)很可能是由開發(fā)商出,由開發(fā)商分配這種有社會福利意味的限價(jià)房,是不是會比政府分配能更公平,這點(diǎn)是存疑的。
第二,“6350元是現(xiàn)在的價(jià)格,是不是也能指導(dǎo)未來的產(chǎn)品?”邵念強(qiáng)指出,6350元/平方米中間,包含了土地成本,還要包含建安成本,但目前建筑材料的價(jià)格是處于上漲通道的,很多材料兩個(gè)月間的漲幅就是明顯的。從現(xiàn)在的情況來看,限價(jià)房至少要一年半左右的時(shí)間才能上市,這中間建安成本還會繼續(xù)上升,那么開發(fā)商的難度就會更大。一旦開發(fā)商困于成本,不得不降低建筑質(zhì)量,這可能是誰都不愿意看到的結(jié)果。
最后,限價(jià)房所惠及的,也不可能是所有人。雖然現(xiàn)在對購買人的限制還沒有完全出臺,但北京戶口、中低收入、首次購房、購買后五年內(nèi)不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓卻已基本達(dá)到共識。這幾條標(biāo)準(zhǔn)看似簡單,但依然會擋住北京市場需求中不少的置業(yè)者。
●走進(jìn)限價(jià)地●
北京輪胎廠周邊房價(jià)破萬元
●大面積地塊易于開發(fā)
沿西三旗橋下的建材東路一直東行,大概公交車四站的距離一個(gè)北向路口,往里走兩百米就是4月26日將上市的西三旗限價(jià)地塊。
該地塊前身是北京輪胎廠,也是北京最有歷史的大型國有企業(yè)。1999年廠子轉(zhuǎn)給首創(chuàng)集團(tuán)后,被“一劈三瓣”,分成了三個(gè)廠,都先后搬走了,去年10月全部正式停產(chǎn),廠房已經(jīng)騰空了。今后,廠區(qū)里只留一個(gè)辦公樓,其他廠房、賓館全都拆掉。
毫無疑問,這塊地最大的吸引人之處在于體量。建設(shè)用地面積22萬多平方米,代征地面積9萬平方米,規(guī)劃建筑面積近49萬平方米。在西三旗的位置,這樣大的地塊如果正常上市,肯定會引來眾多大開發(fā)商的密切關(guān)注,然而盡管是限價(jià)房用地,對其的爭奪也難免相當(dāng)激烈。甚至傳言這塊地目前的主人首創(chuàng)集團(tuán)也對拿下它信心不足,“價(jià)格可能會有些高!币晃粌(nèi)部人士如是說。
●交通成熟配套趨完善
先說交通。西三旗地塊守著很少堵車的建材東路,往西直走就能上八達(dá)嶺高速,可直接通往市區(qū)。公交車也很方便,運(yùn)通105、運(yùn)通111、814、811、315、353、748等十余條公交線路都在項(xiàng)目附近經(jīng)過,四通八達(dá)的公交網(wǎng)絡(luò)能實(shí)現(xiàn)與幾大中心區(qū)的點(diǎn)對點(diǎn)到達(dá)。
再說商業(yè)生活配套。雖然從輪胎廠地塊一出來,商業(yè)并不十分豐富,但往西走走,越靠近西三旗橋,配套也越周全。小白羊超市、京龍百貨、大鴨梨家常菜、九頭鳥、瀟湘府酒樓等超市和餐飲設(shè)施完全能滿足居住者的日常需求。
除此之外,在教育方面,附近有安寧里小學(xué)、清河中學(xué)等不少學(xué)校,北京外國語學(xué)院的小學(xué)部、初中高中部也會解決孩子上學(xué)問題;而在醫(yī)療方面,與項(xiàng)目一站地的北京天昱醫(yī)院屬醫(yī)保定點(diǎn),嘉事堂藥店也能消解偶爾的頭疼腦熱。
●周邊房價(jià)普遍接近每平方米萬元
西三旗一帶的房價(jià)最近一兩年水漲船高,記者對周邊樓市的探訪中了解到,西三旗一帶的代表樓盤富力桃園已經(jīng)從去年十一月開盤時(shí)8500元/平方米的均價(jià)上漲到10500元/平方米,是周邊樓市第一個(gè)均價(jià)上萬的樓盤。如果說桃園的價(jià)格一定程度上是借助于富力的品牌效應(yīng)和非常值得信任的社區(qū)環(huán)境的話,其他幾個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格可能更能實(shí)際地反映出區(qū)域的價(jià)值。上奧城、頤清家園、左鄰右社都是與西三旗地塊不遠(yuǎn)的新盤,目前價(jià)格都在8500-9000元/平方米的水平線上,即使是二手房,幾個(gè)次新房項(xiàng)目也都達(dá)到了7000元/平方米左右。(高彤)