【策劃人語】
奮平生力，解民生艱。
我們的“杞人憂天”系列跨越戌亥之交，今天走到最后一輯，最終的關(guān)注點落在了此輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重要一環(huán)，住房保障制度的建立和完善之上。
主管部門一再三令五申，一再給出最后通牒，努力可謂從未間斷，但是目前的住房保障制度還遠(yuǎn)不能稱作盡善盡美：廉租房“應(yīng)保盡�！憋@得有些信心不足，經(jīng)濟適用房的運營方式則有待突破，限價房則更是遭遇政策與市場的博弈，有時兩面為難�？梢哉f，這項工程盡管已經(jīng)成績斐然，但是難以覆蓋更多的弱勢群體，依舊是調(diào)控難以回避的“七寸”之痛和頭等大事。
路依舊漫漫其修遠(yuǎn)。這住房保障制度的大傘，距離大庇天下寒士俱歡顏的目標(biāo)，究竟還有多遠(yuǎn)？
廉租房 “應(yīng)保盡�！比毙判�
在多種保障類住房中，廉租房的功能受到業(yè)界普遍認(rèn)同，而基于一直以來存在的廉租房建設(shè)量不足的局面，此輪房地產(chǎn)調(diào)控能否令廉租房制度落實到位成為市場關(guān)注的一大焦點。
廉租房，在我國香港又被稱為公屋，是一種政府負(fù)責(zé)運營，為低收入人群提供低價租賃住房的居住保障形式。廉租房制度也一直是我國住房保障制度的重要組成部分，但原本各地早應(yīng)該建成的廉租房制度在落實中卻不盡如人意。
去年5月，“九部委十五條意見”中就規(guī)定，尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立，并合理確定和公布今明兩年廉租房的建設(shè)規(guī)模。到去年12月初，建設(shè)部表示，全國仍有5個省(區(qū)、市)沒有建立廉租住房制度目標(biāo)責(zé)任制，19個地級以上城市沒有建立廉租住房制度，并再次督促上述城市務(wù)必于年底前建立并落實廉租房制度。而在今年春節(jié)前，建設(shè)部又通報了2006年城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)情況，仍有145個地級和縣級城市尚未建立廉租住房制度。
廉租房政策不僅存在地方制度缺失，還有持續(xù)多年的供給不足問題。資料顯示，截至去年年底，廉租房建設(shè)投資不足商品房投資的2%，去年全年投入的低收入家庭住房保障資金不足20億元。而中國內(nèi)地城鎮(zhèn)低保人口總量2200萬，原則上這些人口都屬于住房保障范疇。為此，今年2月，建設(shè)部在通報2006年城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)情況時特別強調(diào)了“應(yīng)保盡保”，對符合廉租房入住標(biāo)準(zhǔn)的低收入群體實現(xiàn)全覆蓋。
專家由此推測，今年中央在住房保障方面的投資重點將從經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)為廉租房，以解決最低收入人群的居住問題。但是，能否對2200萬人做到“應(yīng)保盡�！保瑢＜胰杂匈|(zhì)疑。
一直以來，廉租房建設(shè)的資金來源成為地方政府遲遲不愿推進(jìn)這一工作的主要原因。“持續(xù)上漲的地價直接導(dǎo)致廉租房建設(shè)成本增加。另外，廉租房的租賃管理是一個長期繁雜的工作，做的不好就會引發(fā)社會問題�！比A東某市的政府工作人員稱。因此，為解決住房保障問題，一些地方政府寧愿收購開發(fā)商已經(jīng)建成的物業(yè)，用于充抵經(jīng)濟適用房，并多數(shù)為出售形式�！伴_發(fā)商賣給政府的多是位置朝向等不是很好的房源、市場上不好出售的產(chǎn)品，這樣的話，為中低收入者平等提供高品質(zhì)住房的目標(biāo)就變味了�！庇袠I(yè)內(nèi)人士表示。
正因為看到了廉租房落實不力的主要原因，建設(shè)部在提出“應(yīng)保盡�！痹瓌t后，又對廉租房建設(shè)資金問題進(jìn)行再次明確，包括對166個尚未上報和承諾從土地收益中提取比例用于廉租房建設(shè)的城市提出要求，并且必須在今年5月1日之前上報，及向社會公開承諾。在上報并承諾提取比例之后，地方政府還須向建設(shè)部提交具體的廉租房建設(shè)規(guī)劃，包括城市“應(yīng)�！笨偭俊⒛壳案采w總量、未來1年建設(shè)規(guī)劃等內(nèi)容。
據(jù)了解，在去年土地出讓金重新分配的方案確定之后，財政部、國土資源部、建設(shè)部就已經(jīng)要求各地方政府明確承諾土地收益中多大比例用于廉租房開發(fā)建設(shè)，但受制于地方財政現(xiàn)狀，大部分城市并未盡快落實。不少專家則表示，廉租房建設(shè)的資金來源應(yīng)該通過多種途徑解決，如地方政府發(fā)行公債，或嘗試房地產(chǎn)信托投資基金等，利用政府以外的財力，共擔(dān)風(fēng)險、共享收益。
限價房 政府與市場博弈
相比廉租房和經(jīng)濟適用房，限價房是此輪房地產(chǎn)調(diào)控中最受爭議的保障類住房之一。根據(jù)“九部委十五條意見”的要求，各市級政府編制年度用地計劃時要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟適用住房)和廉租住房的土地供應(yīng)，同時應(yīng)在限套型、限房價的基礎(chǔ)上，采取競地價、競房價的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。
政策出臺后的幾個月里，雖然沒有明確的限房價限地價的政策出臺，但各地陸續(xù)傳出了限價房土地出讓的消息，北京則在近日正式公布了2幅適用于“雙限政策”的地塊出讓信息。而建設(shè)部負(fù)責(zé)人在近日再次明確，地方政府要按照《價格法》的有關(guān)要求，采用限套型面積(限套型)、限控制性價位(限房價)，競房價、競地價的辦法確定開發(fā)建設(shè)單位，增加政府指導(dǎo)價的住房供應(yīng)。
專家表示，限套型面積、限銷售價格，同時又競地價的做法一種政府與開發(fā)商之間的博弈：政府需要更低的出售價格，但要求開發(fā)商拿出最高的地價支出，這無疑是壓縮開發(fā)商利潤，以滿足市場需求。“因為涉及開發(fā)商利益，政策實施難度不小。”專家認(rèn)為。
另外，市場人士更擔(dān)心“雙限”要求給土地出讓帶來的新困擾�！爱�(dāng)土地招拍掛有了類似‘雙限’的附加條款后，土地出讓就不是完成可以量化的衡量標(biāo)準(zhǔn)，一些與政府關(guān)系密切、合作良好的企業(yè)更容易受到政策的青睞�！北本┮患覈Y背景的房地產(chǎn)上市公司相關(guān)人士表示。
除“雙限”方式外，土地供應(yīng)中的另一個現(xiàn)象是地方政府無償收回部分物業(yè)。今年2月初，有報道稱，深圳近期出臺的《關(guān)于在出讓商品住宅用地中安排建設(shè)一定比例政策性住房的實施意見》表明，深圳將在出讓的商品住宅用地中安排建設(shè)一定比例的政策性住房，包括經(jīng)濟適用房和公共租賃住房，以解決中低收入者的住房問題。
有深圳開發(fā)商介紹，深圳早在去年10月已經(jīng)開始嘗試在土地出讓時規(guī)定政府可以無償回收部分住宅物業(yè)的做法�！罢谡咧袥]有提到這種做法適用哪些項目，持續(xù)多長時間，給市場很大的不確定性。”深圳半球工作室負(fù)責(zé)人尹香武稱。
經(jīng)適房 運營方式有待突破
大半年以來，面對令人眼花繚亂的眾多房地產(chǎn)調(diào)控政策，孰優(yōu)孰劣、孰當(dāng)孰不當(dāng)?shù)挠懻摷姺睆?fù)雜，但有一點政策卻得到了專家學(xué)者、政府人員甚至房地產(chǎn)商的一致認(rèn)同，那就是全面的住房保障體制能否快速啟動并完善開來，將成為解決中國目前居住矛盾的核心。然而，由于該體制涉及地方財政困境、土地成本上升、政府管理難度及企業(yè)獲利權(quán)益等眾多問題，住房保障能否呈現(xiàn)出令社會滿意的效果仍受到業(yè)內(nèi)的普遍擔(dān)憂。
前不久，著名經(jīng)濟學(xué)家茅于軾就在其博客上發(fā)表文章稱，從解決最困難人群的住房需求角度考慮，政府將住房保障體制集中在廉租房建設(shè)更為可行。有業(yè)內(nèi)人士評價，部分專家在經(jīng)濟適用房體制合理性上存在質(zhì)疑，因為以微利為特征，希望通過市場渠道建立起經(jīng)濟適用房制度有其天然的矛盾性，那就是開發(fā)商經(jīng)營獲利的市場行為是否可以服務(wù)于政策性體制。
而建設(shè)部有關(guān)人士日前也剛對媒體表示，今年的住房保障工作將醞釀經(jīng)濟適用房制度改革上的大突破，其中之一即是探索經(jīng)濟適用房保障制度的其他實現(xiàn)方式。由此可見，搞好經(jīng)濟適用房仍是政府在住房保障方面考慮的關(guān)鍵一步棋。不過，該制度究竟該如何發(fā)展在業(yè)內(nèi)存在爭議。建設(shè)部一個設(shè)想是，將經(jīng)濟適用房開發(fā)權(quán)逐步從開發(fā)商手中收回，專門設(shè)立一個有政府背景而又代表政府的中介機構(gòu)負(fù)責(zé)經(jīng)濟適用房規(guī)劃、建設(shè)招標(biāo)等，以解決經(jīng)濟適用房長期存在的分配不公、炒房號等問題。具體做法是，由政府背景的中介機構(gòu)負(fù)責(zé)嚴(yán)格審查經(jīng)濟適用住房申請流程，制定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，完成銷售管理和上市交易管理。另外，經(jīng)濟適用房可能實現(xiàn)租售并舉，由代表政府的機構(gòu)出面與建設(shè)單位簽訂建設(shè)合同，與租賃者簽訂出租協(xié)議。
“其實這種設(shè)想一直存在，早些年上海等地的住房保障制度也有類似做法，但隨著地方政府職能向追求經(jīng)濟業(yè)績方向發(fā)展，原本專門負(fù)責(zé)住房保障的機構(gòu)已經(jīng)名不副實，沒人去做吃力不討好的事�！鄙虾Ｒ晃粎⑴c上世紀(jì)90年代住房保障工作的人士向記者介紹。
另據(jù)了解，未來經(jīng)濟適用房建設(shè)規(guī)模將被嚴(yán)格控制戶型面積，多數(shù)經(jīng)濟適用房在90平方米以下。如此一來，以經(jīng)濟適用房充抵“70-90”結(jié)構(gòu)調(diào)控政策就成為各地執(zhí)行政策的必然方式�！坝械牡胤秸�(jīng)濟適用房全部集中在城市外圍，住房結(jié)構(gòu)要求80%甚至100%都建小戶型。但實際上，中低收入家庭三代同堂、需要90平方米以上建設(shè)面積的并不在少數(shù)�！币晃皇袌鋈耸拷榻B。而經(jīng)濟適用房遠(yuǎn)郊化趨勢也可能導(dǎo)致新的社會矛盾和問題，如中低收入者交通成本上升、城市中心中低端崗位從業(yè)者流失等。（柯鵬 于兵兵)
