編者按
分化，是這一年內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)的當(dāng)然主題——不僅針對(duì)企業(yè)，也針對(duì)個(gè)人。
隨著宏觀調(diào)控的進(jìn)一步深化，這個(gè)產(chǎn)業(yè)不再呈現(xiàn)一片集體繁榮。市場(chǎng)資源開(kāi)始向優(yōu)勢(shì)企業(yè)聚攏。而原本風(fēng)光無(wú)限的銷(xiāo)售人員則要將企業(yè)資源逐步讓渡于專(zhuān)業(yè)性要求更高的拓展部門(mén)。
2007的年關(guān)盤(pán)點(diǎn)向我們傳遞出一個(gè)明確的信號(hào)——房地產(chǎn)業(yè)不再是一個(gè)門(mén)檻低、從業(yè)素質(zhì)低下的領(lǐng)域。它正逐步邁向精純專(zhuān)業(yè)之路。
隨著各上市公司2006年年報(bào)的逐漸披露，“有人歡喜有人憂(yōu)”的局面正日益顯現(xiàn)。
正當(dāng)華業(yè)地產(chǎn)(600240.SH)驕傲地宣布公司在2006年度實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入超過(guò)11億元，較上年同期增長(zhǎng)約7447%，同時(shí)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.18億元，較上年增長(zhǎng)約938%時(shí)，素有中國(guó)“地產(chǎn)教父”之稱(chēng)的馮侖控股的萬(wàn)通先鋒(600246.SH)卻不得不黯然地表示，2006年公司實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)2917萬(wàn)元，同比下降27.8%。
就如在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的表現(xiàn)一樣，小公司四處推銷(xiāo)自己手里的土地，期望著能賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)以度過(guò)年關(guān)。而萬(wàn)科(000002.SZ)、金地集團(tuán)(600383.SH)等地產(chǎn)巨頭已在全國(guó)范圍開(kāi)始了“攻城略地”。宏觀調(diào)控正在使地產(chǎn)公司的業(yè)績(jī)分化浮出水面，而且，這種分化在未來(lái)將逐漸擴(kuò)大。
調(diào)控效果顯現(xiàn)
萬(wàn)通先鋒在年報(bào)中表示：“國(guó)家加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控力度，出臺(tái)了一系列調(diào)控措施，對(duì)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)的發(fā)展產(chǎn)生了較大影響�！贝送�，由于公司項(xiàng)目?jī)?chǔ)備不足，存量項(xiàng)目尚不具備收入確認(rèn)條件，致使2006年面臨可能出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性虧損的嚴(yán)峻局面。這是今年內(nèi)地上市公司第一次在年報(bào)中直接把業(yè)績(jī)下滑的因素歸結(jié)于宏觀調(diào)控。
2006年度，萬(wàn)通先鋒完成主營(yíng)業(yè)務(wù)收入2.5億余元，同比下降70.78%，凈利潤(rùn)則不足3000萬(wàn)元。此外，報(bào)告期內(nèi)，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù)的3.37億元，較上一年度有很大幅度的下降。
北京天鴻寶業(yè)(600376.SH)雖然尚未公布2006年業(yè)績(jī)，但已經(jīng)發(fā)布的業(yè)績(jī)預(yù)虧公告顯示，經(jīng)公司財(cái)務(wù)部門(mén)初步測(cè)算，預(yù)計(jì)本公司2006年業(yè)績(jī)與上年同期相比，下降幅度在50%以上，現(xiàn)初步預(yù)測(cè)2006年度實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1000萬(wàn)元以?xún)?nèi)。
天鴻寶業(yè)同樣把業(yè)績(jī)下滑的因素歸結(jié)為宏觀調(diào)控。業(yè)績(jī)預(yù)虧公告顯示，公司部分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目受政策調(diào)整影響，未能在2006年內(nèi)竣工交用并結(jié)算銷(xiāo)售收入。這是造成業(yè)績(jī)同比下降的主要原因。
深圳英大證券有限責(zé)任公司地產(chǎn)分析師李小姐認(rèn)為，在2006年年報(bào)發(fā)布前，國(guó)家連續(xù)出臺(tái)兩項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控措施，即清算土地增值稅及新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)提高一倍的規(guī)定，都直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的收入和利潤(rùn)，因此將直接影響其業(yè)績(jī)。
但她同時(shí)表示，從去年房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)看，已公布的地產(chǎn)上市公司的業(yè)績(jī)都比預(yù)期表現(xiàn)得差，這可能是公司以調(diào)控為借口，將未來(lái)可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)提前在2006年年報(bào)中體現(xiàn)，同時(shí)將公司業(yè)績(jī)盡量“做低”。實(shí)際上，宏觀調(diào)控對(duì)地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī)是有一點(diǎn)影響，但并沒(méi)有表現(xiàn)出來(lái)的那么大。
與萬(wàn)通先鋒同樣業(yè)績(jī)表現(xiàn)不佳的陽(yáng)光股份(000608.SZ)，2006年度公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入較上年同期下降13%，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額約1.84億元，較上年同期減少25.72%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)8709萬(wàn)元，較上年同期減少27.33%。
雖然陽(yáng)光股份表示，業(yè)績(jī)下滑的主要原因是2006年入住結(jié)算面積的減少，但在分析公司未來(lái)面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素時(shí)，陽(yáng)光股份把宏觀調(diào)控列在第一位。該公司認(rèn)為，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策調(diào)控是長(zhǎng)期的，2007年仍將延續(xù)過(guò)去調(diào)整的主基調(diào)，預(yù)計(jì)相關(guān)政策主要包含：控制土地供應(yīng)，加強(qiáng)土地供應(yīng)，加強(qiáng)稅收監(jiān)管，增加中小戶(hù)型商品房供應(yīng)，抑制大戶(hù)型、高檔商品房的供應(yīng)等。
廣發(fā)證券地產(chǎn)分析師徐子慶也認(rèn)為，由于地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)結(jié)算的特色，因此宏觀調(diào)控政策對(duì)企業(yè)的業(yè)績(jī)影響存在一定的滯后效應(yīng)；從已公布的2006年報(bào)看，調(diào)控效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，但業(yè)績(jī)出現(xiàn)下滑的大部分都是規(guī)模比較小的地產(chǎn)公司，而規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)仍然表現(xiàn)搶眼。
確實(shí)，與萬(wàn)通先鋒和陽(yáng)光股份的業(yè)績(jī)下滑形成鮮明對(duì)比的是，金融街(000402.SZ)2006年實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入34.81億元，同比增長(zhǎng)74%；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額8億元，同比增長(zhǎng)29.41%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)5.25億元，同比增長(zhǎng)28.52%。保利地產(chǎn)(600048.SH)2006年也實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入40.27億元，同比增長(zhǎng)70.90%；凈利潤(rùn)6.59億元，同比增長(zhǎng)61.92%。
借殼—注資—融資
在已公布年報(bào)的公司中，還有一批公司業(yè)績(jī)表現(xiàn)不錯(cuò)，即去年借殼或早些時(shí)候借殼但在去年成功注資的企業(yè)。因調(diào)控不斷收緊的銀行信貸，已把不少房地產(chǎn)公司的資金鏈條掐得越來(lái)越死，因此借殼上市的房地產(chǎn)公司在去年儼然形成一股潮流。
江中集團(tuán)于2006年底完成對(duì)ST江紙(600053.SH)的資產(chǎn)置換，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)變更為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售。2006年全年ST江紙實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入36654.64萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)408%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)6993.27萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)1242%，成為一匹真正的“黑馬”。
徐子慶表示，目前監(jiān)管層對(duì)地產(chǎn)公司借殼上市并沒(méi)有特別的規(guī)定，即便是首發(fā)也沒(méi)有特別的要求。從市場(chǎng)表現(xiàn)看，2006年借殼上市的地產(chǎn)公司在長(zhǎng)三角、珠三角區(qū)域肯定會(huì)比較多。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2006年上半年以來(lái)，數(shù)十家地產(chǎn)企業(yè)借殼上市、非地產(chǎn)類(lèi)上市公司通過(guò)資產(chǎn)置換，將其大股東的地產(chǎn)資產(chǎn)裝入上市公司之中，從而轉(zhuǎn)身為一家地產(chǎn)類(lèi)上市公司。與此同時(shí)，信貸對(duì)房地產(chǎn)業(yè)收緊的同時(shí)，適逢國(guó)內(nèi)股市走牛，資本市場(chǎng)轉(zhuǎn)而成為房地產(chǎn)企業(yè)尋求融資的最佳平臺(tái)。
因此，在2006年，伴隨著借殼上市的熱潮，大股東向上市公司注入地產(chǎn)類(lèi)資產(chǎn)也成為去年的一股潮流。北京大龍偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司持股寧城老窖(600159.SH)并更名為大龍地產(chǎn)，在已公布的2006年年報(bào)中，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入4.64億元，同比增長(zhǎng)67.17%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)2260.32萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)99.30%。
去年獲得大股東新湖集團(tuán)注入資產(chǎn)的中寶股份(600208.SH)業(yè)績(jī)也不錯(cuò)。公司2006年實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入21.46億元、利潤(rùn)總額3.05億元、凈利潤(rùn)2.35億元，主營(yíng)收入雖同比微降2%，但利潤(rùn)同比上升八成多，凈利潤(rùn)則翻了一番。
中糧地產(chǎn)(000031.SZ)則將資產(chǎn)注入的公告與2006年年報(bào)同時(shí)發(fā)布。此前，市場(chǎng)傳言中糧集團(tuán)可能通過(guò)定向增發(fā)的方式，將其全部地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入上市公司。事實(shí)上，此次中糧集團(tuán)的注資規(guī)模并不大，僅限于廈門(mén)和成都的兩個(gè)項(xiàng)目。
但市場(chǎng)人士認(rèn)為，盡管中糧地產(chǎn)此次收購(gòu)大股東地產(chǎn)業(yè)務(wù)的力度不如預(yù)期的大，但已可視為中糧集團(tuán)逐步向其注入地產(chǎn)類(lèi)資產(chǎn)的開(kāi)始。年報(bào)顯示，中糧地產(chǎn)2006年度的凈利潤(rùn)比上年同期增長(zhǎng)了54.26%，此次向大股東收購(gòu)地產(chǎn)業(yè)務(wù)將采用配股集資的方案。
事實(shí)上，與中糧類(lèi)似，2006年地產(chǎn)上市公司進(jìn)行再融資已是相當(dāng)普遍的現(xiàn)象。李小姐認(rèn)為，在銀行慎貸的情況下，增發(fā)或發(fā)債都將成為上市公司最好的融資渠道。
實(shí)際上，2006年以來(lái)，已有超過(guò)30家公司通過(guò)收購(gòu)上市公司或者上市公司定向增發(fā)收購(gòu)關(guān)聯(lián)股東的地產(chǎn)資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)以地產(chǎn)為主的公司上市。
有知情人士曾表示，目前上報(bào)證監(jiān)會(huì)的定向增發(fā)項(xiàng)目有100多家，甚至超過(guò)了IPO的項(xiàng)目數(shù)，其中相當(dāng)大一部分是房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目。然而最新的市場(chǎng)消息稱(chēng)，對(duì)于定向增發(fā)，證監(jiān)會(huì)目前已經(jīng)開(kāi)始加以限制，鼓勵(lì)上市公司使用公募增發(fā)或轉(zhuǎn)債方式再融資。
但可以預(yù)見(jiàn)的是，只要具備條件，地產(chǎn)上市公司運(yùn)用各種方式通過(guò)資本市場(chǎng)進(jìn)行再融資將成為常規(guī)手段。(翟宇）
