解鈴還需系鈴人
在剛剛過(guò)去的2006年，關(guān)于房?jī)r(jià)的爭(zhēng)議從未停頓。大潮退去后，沙灘上總會(huì)留下點(diǎn)什么。貫穿全年的房?jī)r(jià)喧囂之后，可以理出房?jī)r(jià)上漲的幾條根本性原因：政府的土地政策、全社會(huì)流動(dòng)性過(guò)剩、房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度市場(chǎng)化。
討論房?jī)r(jià)問(wèn)題，首先要分析的便是政府的土地政策，這是決定房?jī)r(jià)的最重要因素，治房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商僅是治標(biāo)，合理的土地使用政策方是治理房?jī)r(jià)的根本之道。
2003年之前，中國(guó)一直實(shí)施的是協(xié)議方式出讓土地的政策，此后政府規(guī)定商業(yè)、娛樂(lè)、旅游、住宅等4類經(jīng)營(yíng)性用地必須統(tǒng)一招標(biāo)掛牌出讓，價(jià)高者得。土地出讓方式的轉(zhuǎn)變，提高了開(kāi)發(fā)商的成本并直接推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲，看，中國(guó)房?jī)r(jià)的上漲與這一制度的實(shí)施，在時(shí)間上有著多么高的關(guān)聯(lián)性。
政府低價(jià)從農(nóng)民手中買地，然后將其高價(jià)賣給開(kāi)發(fā)商，從中賺得了大量差價(jià)，為大規(guī)模的城市建設(shè)提供資金來(lái)源。數(shù)據(jù)顯示，1998~2003年，中國(guó)工業(yè)產(chǎn)值及投資的年平均增長(zhǎng)率分別高達(dá)9.83%和14.14%，而城市化率從1998年的30.42%提高到2003年的40.5%，城市化的本質(zhì)是政府主導(dǎo)的城市外延擴(kuò)張，土地和農(nóng)民均大規(guī)�！稗r(nóng)轉(zhuǎn)非”，這一方面標(biāo)志著失去土地的農(nóng)民數(shù)量不斷增多，另一方面則意味著政府賣地的收益正在不斷增大。
價(jià)高者得的招標(biāo)方式，土地價(jià)格焉能不漲？據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2000年底到2005年第二季度，全國(guó)平均住宅用地價(jià)格指數(shù)上漲了54.2%，北京、天津、上海、南京、重慶等地上漲超過(guò)100%，杭州上漲則超過(guò)了200%。正是政府直接介入土地的經(jīng)營(yíng)，才最終導(dǎo)致土地成本的上漲，在供不應(yīng)求的前提下，必然會(huì)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，房?jī)r(jià)才持續(xù)猛漲。
第二個(gè)重要原因是全社會(huì)流動(dòng)性過(guò)剩，換句話說(shuō)，購(gòu)買力太強(qiáng)，需求太強(qiáng)勁。近年來(lái)，因?yàn)槭苤朴谖覈?guó)的匯率政策，企業(yè)與個(gè)人不能持有外匯，我國(guó)每年巨大的貿(mào)易順差和資本項(xiàng)目順差都必須向央行兌換成人民幣，全社會(huì)的流動(dòng)性出現(xiàn)過(guò)剩，央行大規(guī)模發(fā)行標(biāo)據(jù)進(jìn)行沖銷也幾乎無(wú)濟(jì)于事，投資房產(chǎn)成了全社會(huì)資金的重要出口。因?yàn)榱鲃?dòng)性過(guò)剩，銀行的房地產(chǎn)貸款規(guī)模不斷上升，對(duì)房?jī)r(jià)走高起到推波助瀾的作用。此外，人民幣處于持續(xù)升值的過(guò)程之中，大量的國(guó)際熱錢涌入中國(guó)投資房產(chǎn)，對(duì)房?jī)r(jià)走高作用亦不容小視。
第三個(gè)原因與房地產(chǎn)業(yè)本身有關(guān)：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)內(nèi)市場(chǎng)化程度最高的行業(yè)之一，幾乎沒(méi)有什么限制門檻，國(guó)企、民營(yíng)企業(yè)、外資、甚至個(gè)人，都可以隨意進(jìn)入這個(gè)行業(yè)。資本受利益驅(qū)動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)回報(bào)高必然引來(lái)大量資本流入，對(duì)于這些資本而言，蓋什么樣的房子、以什么價(jià)位出售是開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)最大化目標(biāo)后的決策，資本不會(huì)也不可能去承擔(dān)某些應(yīng)該由政府所承擔(dān)的職責(zé)。但是，房地產(chǎn)業(yè)完全市場(chǎng)化后，光靠市場(chǎng)不能實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的目標(biāo)，中低收入家庭買不起房，建設(shè)和諧社會(huì)的進(jìn)程就會(huì)受到影響，事實(shí)上，這是政府在缺位。前幾年的經(jīng)濟(jì)適用房最后成了怪胎，最近各省又在推行廉租房制度，如果這一制度最終能夠成功，也只是政府職能回歸的一種亡羊補(bǔ)牢而已。
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