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2007樓市半年報(bào):房價(jià)再創(chuàng)新高 調(diào)控實(shí)效待體現(xiàn)
2007年06月22日 09:10 來源:上海證券報(bào)


    房價(jià)持續(xù)回升、結(jié)構(gòu)比例失調(diào)、財(cái)稅政策難行、保障制度不全,檢查難有實(shí)效等房地產(chǎn)市場焦點(diǎn),盡管已經(jīng)或多或少得到了改善,但依舊是普遍擔(dān)心的問題,也是留給下半年調(diào)控落實(shí)的巨大考驗(yàn)。 中新社發(fā) 吳芒子 攝


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  策劃人語

  白駒過隙。2007年,樓市調(diào)控執(zhí)行年,匆匆過半。

  回眼望去,不由人唏噓感慨:這是個(gè)最好的年代,這是個(gè)最壞的年代。

  《上海證券報(bào)·地產(chǎn)投資》調(diào)查發(fā)現(xiàn),房價(jià)持續(xù)回升、結(jié)構(gòu)比例失調(diào)、財(cái)稅政策難行、保障制度不全,檢查難有實(shí)效等房地產(chǎn)市場焦點(diǎn),盡管已經(jīng)或多或少得到了改善,但依舊是普遍擔(dān)心的問題,也是留給下半年調(diào)控落實(shí)的巨大考驗(yàn)。

  這一期的“2007樓市半程總結(jié)報(bào)告”,希望能以冷靜的觀察者的身份,和您一起探究調(diào)控尚未完全成功的原因,一起尋求下半年完成樓市理性轉(zhuǎn)軌的可行性。

  房價(jià):“雞尾酒療法”助創(chuàng)新高?

  一個(gè)由多種藥物成份混合,針對(duì)同一疾病中不同病菌,進(jìn)而達(dá)到療效的療法被稱為“雞尾酒療法”。這和目前的樓市調(diào)控何其相似。為了抑制“過快上漲”的房價(jià),從去年5月開始的房地產(chǎn)調(diào)控延續(xù)至今,涉及11部委,近20項(xiàng)調(diào)控政策,只為多管齊下,“藥到病除”。然而,效果如何,市場自知。

  今年4月,中國社科院一份房地產(chǎn)報(bào)告的預(yù)測言猶在耳:“2007年全年房價(jià)漲幅將控制在5%以內(nèi)!倍(dāng)月的房價(jià)漲幅為5.6%。專家點(diǎn)評(píng)稱,要打平5%的全年漲幅,后8個(gè)月的房價(jià)調(diào)控任務(wù)非常艱巨。而到了6月,國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù):5月全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲6.4%。

  為了改變這種局面,調(diào)控者所做的努力,不可謂不多。今年4月,北海市以23.6%的驚人漲幅超過深圳(11.3%)和北京(10.7%),成為房價(jià)漲幅最大的城市。建設(shè)部隨即要求當(dāng)?shù)卣白龀鼋忉尅,反?yīng)速度之快令人欣慰。此前,八部委聯(lián)合發(fā)文,要求全國各地用一年時(shí)間開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)m?xiàng)整治。之后,各地應(yīng)聲而動(dòng)的報(bào)道也常見報(bào)端。

  我們已經(jīng)在政府文件看到了太多的慣常用語,而實(shí)際的效果卻未見顯現(xiàn)。已近疲態(tài)的樓市調(diào)控越來越像一個(gè)“接近換來期望,期望帶來失望的惡性循環(huán)。”

  但是,紛紜的市場跡象中仍依稀可見“期望”。深圳的市民點(diǎn)名舉報(bào)工作已經(jīng)開始落實(shí),一天時(shí)間就有40多個(gè)樓盤被舉報(bào)!叭绻娴陌褔(yán)打落實(shí)到位,房價(jià)回調(diào)空間會(huì)立刻顯現(xiàn)。怕的就是走個(gè)過場!狈治鋈耸糠Q。

  而上海易居研究院房地產(chǎn)研究所所長李戰(zhàn)軍認(rèn)為,如今的中國房價(jià)是一個(gè)與GDP、股市,甚至國際金融市場息息相關(guān)的領(lǐng)域,調(diào)控者需要有更高的視野和能力,才能做出正確的調(diào)控抉擇!2007年房價(jià)漲幅保持去年水平已屬不易,5%的目標(biāo)我個(gè)人認(rèn)為基本是不可能的!崩顟(zhàn)軍稱。

  保障:政策實(shí)效待體現(xiàn)

  香港地產(chǎn)富豪李兆基曾在自己的傳記中談到:“歸宿是人人的渴求,有瓦遮頭是家家戶戶的愿望。”許多老百姓的遮頭之瓦離不開政府應(yīng)給予的幫助。中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長、建設(shè)部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌表示,加大政府的社會(huì)保障力度,才能實(shí)現(xiàn)人人有其屋的目標(biāo)。

  國家目前也正在要求各地加大住房社會(huì)保障力度,改善、改進(jìn)、加大經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供應(yīng),但萬眾期盼的住房保障制度,究竟在地方得到了逐步完善,還是只是被消極地應(yīng)付?

  執(zhí)政層在看到傳統(tǒng)的調(diào)控手法被指變相抬高房價(jià)后,終于在去年下半年開始,在工作重心中及時(shí)加入了社會(huì)住房保障的內(nèi)容。其實(shí),我國的住房保障體制早已有之,當(dāng)時(shí)提出來的住房保障結(jié)構(gòu)是實(shí)行三種不同的產(chǎn)品供應(yīng),即商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。而在此輪的房地產(chǎn)調(diào)控中,以廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房為基礎(chǔ)的住房保障體系也越來越明晰。

  隨著2007年步入年中,北京市建委公布了新修訂的《北京市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》和《北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》,并開始向社會(huì)各界征求意見。根據(jù)北京的政策,已經(jīng)購買經(jīng)濟(jì)適用房的家庭,仍可按照原有規(guī)定進(jìn)行再上市交易,但補(bǔ)交費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)政府有關(guān)部門可依法適時(shí)調(diào)整。此外,廉租房實(shí)物配租比例將從目前的5%提高到30%。

  應(yīng)該說,在新的經(jīng)濟(jì)、市場發(fā)展形勢(shì)下,住房保障體系制度進(jìn)一步健全,有利于整個(gè)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。專家還建議,在廉租房制度上,段,沒有建立起住房保障、家庭檔案的申請(qǐng)審批制度。經(jīng)濟(jì)適用房投資不僅從2000年持續(xù)滑坡,而且仍然存在許多需要改進(jìn)和完善的問題。

  財(cái)稅:“狠招”力度被削弱

  兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn),年過一半,房價(jià)未跌,征稅不斷。半年以來,個(gè)人所得稅和土地增值稅已可當(dāng)之無愧地榮登上半年樓市話題排行榜的焦點(diǎn),國家的意圖已很明顯,地方的執(zhí)行卻有所保留。

  稅收政策比起那些行政措施顯然要“狠”許多,從去年二手房市場在個(gè)稅政策從公布到實(shí)施的5天內(nèi)的反應(yīng)來看,沖擊力的確很大,但政策的長期效果卻很難據(jù)此作出斷言。由于地方執(zhí)行力度欠缺等問題,二手房個(gè)稅政策目前的作用,僅停留在“凍結(jié)”部分市場交易的層面。

  個(gè)稅執(zhí)行細(xì)則陰晴不定,調(diào)控力度被大大減弱。以上海為例,就在5月從嚴(yán)征收20%個(gè)稅的通知下發(fā)第二天,上海地稅局隨即作出 “現(xiàn)行的個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅政策執(zhí)行沒有發(fā)生變化”的聲明,如此自擺“烏龍”,讓人大跌眼鏡。

  到了6月,也是基于國家年初就制定的通知,上海宣布將對(duì)非普通住房轉(zhuǎn)讓征收土地增值稅。然而,通知僅強(qiáng)調(diào)了核定征收辦法,居住未滿3年的按轉(zhuǎn)讓收入的0.5%征收;居住滿3年未滿5年的減半征收;居住滿5年以上免征。

  但由于稅率不大,僅僅是營業(yè)稅的一個(gè)零頭,因此未在“抗藥性”較強(qiáng)的當(dāng)前樓市下引起過大騷動(dòng)。土地增值稅細(xì)則出臺(tái)后,上海二手房市場總體波瀾不驚。專家則認(rèn)為此項(xiàng)政策仍留有較大余地,是意在向逐步回暖的二手房市場發(fā)出試探性暗示。

  除了二手房交易稅費(fèi),新房市場的財(cái)稅調(diào)控也在進(jìn)行之中。根據(jù)國稅總局的通知要求,今年2月1日起,各地稅務(wù)部門要嚴(yán)格清算房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅,稅率按照國家法律規(guī)定的30%-60%的四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行,并且項(xiàng)目到一定節(jié)點(diǎn)必須清算。此后,北京率先制定并下發(fā)地方實(shí)施細(xì)則,表示將嚴(yán)格按照國家規(guī)定進(jìn)行清算。而上海市地方稅務(wù)局已經(jīng)轉(zhuǎn)發(fā)了國稅總局的通知,同時(shí)規(guī)定對(duì)開發(fā)商暫時(shí)統(tǒng)一按收入的1%預(yù)征土地增值稅,但如何清算尚未明確。目前看來,各地的速度還不夠快。

  結(jié)構(gòu):最“孤注一擲”的措施?

  在今年4月發(fā)布的社科院房地產(chǎn)研究報(bào)告中,專家們做出了房價(jià)漲幅將得到有效控制的判斷,最核心論據(jù)來自樓市“結(jié)構(gòu)調(diào)控”。

  去年年中,“國六條”初生之時(shí),結(jié)構(gòu)調(diào)控曾做為最大亮點(diǎn)被政府和專家廣為傳頌,但隨即成為最受爭議的內(nèi)容之一。

  根據(jù)新政規(guī)定,新建商品住宅70%以上須建成90平方米以下的小戶型。短短一句話,攪亂了這一年的房地產(chǎn)市場!按_認(rèn)這一要求適合每個(gè)建筑還是適合城市總量,就花去了幾個(gè)月的時(shí)間。此間眾多待審批項(xiàng)目進(jìn)度無限期擱淺,大大影響了今年的樓盤入市速度!鄙虾R患彝赓Y房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)的分析員介紹。

  此后,在明確了“以城市總量計(jì)”的標(biāo)準(zhǔn)后,結(jié)構(gòu)調(diào)控演變成一場考驗(yàn)建筑設(shè)計(jì)者的游戲!艾F(xiàn)在很多建筑設(shè)計(jì)單位的重要工作內(nèi)容之一,是如何幫助開發(fā)商規(guī)避小戶型規(guī)定帶來的影響。一些已經(jīng)建好的樓盤一看就是做了手腳的。”北京一家著名的建筑設(shè)計(jì)單位總裁告訴記者,“這些樓盤確實(shí)是按小戶型建的,但是怎么看格局都不合理。很奇怪,只要兩套房子一打通,就很合理了!

  結(jié)構(gòu)調(diào)控的又一“貢獻(xiàn)”是大戶型房價(jià)的畸形上漲。“政策剛一出來,北京一些大戶型房源就封盤不賣了。過了半個(gè)月,再開盤時(shí)價(jià)格上調(diào)了20%。”北京一位想購買大戶型的購房者介紹,“沒有別的原因,開發(fā)商知道未來大戶型房源要變少了!

  就是這樣一個(gè)政策,成為執(zhí)政者最得意的調(diào)控顯效之舉。“因?yàn)樽≌a(chǎn)品入市周期較長,結(jié)構(gòu)調(diào)控顯效需要一定時(shí)間,大概在1至2年之內(nèi)才會(huì)有效果出來!币恍⿲<冶硎。

  整治:檢查風(fēng)并非“降火劑”

  國家于去年掀起的房地產(chǎn)交易秩序?qū)m?xiàng)整治風(fēng)暴在今年進(jìn)入一個(gè)新階段,市場各方也是翹首以待。雖然根據(jù)時(shí)間表,目前還未進(jìn)入最后“攻堅(jiān)”階段,但時(shí)至年中,從各地的反應(yīng)上看,許多人對(duì)于整治風(fēng)暴是否能起到摧枯拉朽的作用并不樂觀。

  就在上周,從北京傳來建設(shè)部等八部委決定提前進(jìn)行樓市調(diào)查的消息。按照八部委今年制定的房地產(chǎn)市場秩序?qū)m?xiàng)整治工作方案,八部委要到11至12月才根據(jù)各地上報(bào)的情況開展情況和相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行抽查。

  但新的消息是,鑒于深圳等城市5月房價(jià)漲幅較快,八部委將即時(shí)對(duì)這些城市展開聯(lián)合調(diào)查,了解房價(jià)上漲的原因,檢查是否存在“非正常、非市場”性的因素推動(dòng)城市房價(jià)的快速上漲。然而,聽到消息的市場剛剛為之一振,深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局很快又否認(rèn)了八部委將來深圳摸查房價(jià)的說法。

  有市場人士向記者表示,并不是對(duì)國家沒有提前展開檢查而失望,只是覺得地方不應(yīng)該只靠“上面”施壓才有所作為,今年以來樓市的“上火”跡象已很明顯,地方政府應(yīng)該自覺行動(dòng),為樓市“降火”。

  另在已經(jīng)開展自查工作的上海,對(duì)涉嫌違規(guī)的“湯臣一品”、“嘉和國際大廈”、“經(jīng)緯城市綠洲”3個(gè)商品房項(xiàng)目的開發(fā)商和廣威房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司進(jìn)行專項(xiàng)檢查的消息一出,也令市場激動(dòng)不已。然而隨著日子一天天過去,有關(guān)部門的檢查結(jié)果一直不見蹤影,而市場內(nèi)或“殺雞儆猴”或“擺擺樣子”,各種議論已經(jīng)滿天飛,希望最后的結(jié)果不會(huì)拖得太久并能令人認(rèn)可。(柯鵬 于兵兵 海潮 李和裕)

 
編輯:王菲】
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