中新網(wǎng)6月2日電 中國房地產(chǎn)及住宅研究會常務(wù)副會長包宗華在最新一期《瞭望》周刊上撰文指出，要落實(shí)大比重地建設(shè)小戶型、低造價住宅這一關(guān)鍵，以下幾點(diǎn)非常重要。
首先，要明確標(biāo)準(zhǔn)和要求。建議到2020年以前，中國城鎮(zhèn)建設(shè)的小戶型住宅標(biāo)準(zhǔn)為40～100平方米，其中80平方米以下的占70%。造價標(biāo)準(zhǔn)以每戶平均居住75平方米的住宅，再與本城市中等收入者家庭平均年收入的6～8倍進(jìn)行綜合計(jì)算而出。
對小戶型、低造價住宅的基本要求是：造價不高質(zhì)量高(主要指工程質(zhì)量)，面積不大功能全，占地不多環(huán)境美。
其次，要納入計(jì)劃，狠抓落實(shí)。建議各城市在編制“十一五”計(jì)劃時，制定推行小戶型、低造價住宅的進(jìn)度計(jì)劃�？偟囊笫�，在今后10年內(nèi)，各城市年建設(shè)小戶型、低造價住宅的比重，逐步地達(dá)到占住宅建設(shè)總量的60%。為了把計(jì)劃落到實(shí)處，城市政府每年都要把小戶型、低造價住宅的建設(shè)計(jì)劃，有區(qū)別地分解下達(dá)到每個待建的住宅小區(qū)(有的則在出讓土地時確定)，即明確各個住宅小區(qū)應(yīng)建設(shè)多少小戶型、低造價住宅，而且要明確戶型面積和每平方米的售價。同時還要制定法規(guī)，凡不按計(jì)劃建設(shè)小戶型、低造價住宅的房地產(chǎn)企業(yè)，要給以高額罰款直至取銷營業(yè)執(zhí)照的處罰。
再有，宏觀調(diào)控是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須圍繞抓關(guān)鍵采取一系列相應(yīng)措施，當(dāng)前需要解決的以下問題：
只有給予優(yōu)惠，政府才能理所當(dāng)然地調(diào)控戶型、價格和供應(yīng)對象。西方國家對中等收入者住房的直接優(yōu)惠大約占總造價5%，多的在10%左右。再加上小戶型、低造價、長期抵押貸款和“梯度消費(fèi)”等措施來讓中等(低)收入者買得起房。其中，通過控制房價，就可以把房地產(chǎn)商的一多半利潤調(diào)過來用之于民。而中國對經(jīng)濟(jì)適用住房的直接優(yōu)惠是不收土地出讓金和稅費(fèi)減半，在地價較快上漲的情況下，優(yōu)惠額大約占總造價20%左右，這就使得有些城市政府難以承受。特別是許多城市政府手里掌握的土地很少，每年拿不出多少土地。這就造成了每年建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房只占住房總量4%～6%的局面。
解決的辦法有二：一是仍然維持經(jīng)濟(jì)適用住房的提法不變，但取消免費(fèi)供應(yīng)土地的優(yōu)惠，使直接優(yōu)惠額占總造價5%或稍多一點(diǎn)。這樣一改，地方政府就具有負(fù)擔(dān)大比重地建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房的能力；二是統(tǒng)一改為建設(shè)小戶型、低造價住宅，或者與經(jīng)濟(jì)適用住房并行，直接優(yōu)惠額也占總造價5%左右。因?yàn)橛辛藘?yōu)惠，政府才有理、有權(quán)去調(diào)控戶型、房價和供應(yīng)對象。再加上住房公積金、長期抵押貸款、“梯度消費(fèi)”、逐年提高居民收入和對無房戶的房補(bǔ)等，就能較好地解決中低收入者的住房問題。
此外，還應(yīng)有區(qū)別地運(yùn)用稅費(fèi)的調(diào)節(jié)作用。例如，新加坡對富人住宅收“三高”，即高土地出讓金、高房價、高物業(yè)(財(cái)產(chǎn))稅。韓國對無房者買第一套房實(shí)行稅費(fèi)和貸款利息優(yōu)惠，對買第二套房的就提高稅費(fèi)和貸款利息，對轉(zhuǎn)賣第二套住房的收30%的高稅，以抑制投機(jī)。建議中國也逐步推行有區(qū)別的稅費(fèi)政策，使之充分產(chǎn)生鼓勵小戶型、低造價住宅，抑制大戶型、高造價住宅和投機(jī)的作用。
