遏制房地產(chǎn)投機炒作的第一個撒手锏是，改當前的營業(yè)稅為轉(zhuǎn)讓增值稅，并同時開征消費稅。就消費者的稅收來講，房地產(chǎn)稅應包括4個部分：交易稅、財產(chǎn)稅(持有環(huán)節(jié))、轉(zhuǎn)讓增值稅(或資產(chǎn)所得稅)和消費稅。現(xiàn)在只有交易稅，應逐步增加財產(chǎn)稅、轉(zhuǎn)讓增值稅和消費稅。轉(zhuǎn)讓增值稅應采取累進制，而征收消費稅目前應只限于高檔住宅和第二、第三套住宅。目前征收財產(chǎn)稅還不夠成熟，這與房地產(chǎn)價值評估等方面的制度、政策不完善有關(guān)。但轉(zhuǎn)讓增值稅(所得稅)和消費稅不僅可以征收，而且對抑制投機需求和過度消費行為將會起到相當好的效果。因轉(zhuǎn)讓增值稅是無法轉(zhuǎn)嫁的，你投資(或投機)賺的錢按一個相當高的比例征收，而且累進提高稅率從20%至50%(目前英國是40%，韓國是30%至50%)。
遏制房地產(chǎn)投機炒作的第二個撒手锏，是改期房銷售制度為現(xiàn)房銷售制度。目前的期房銷售制度漏洞非常大，是房地產(chǎn)投機炒作的重要土壤之一。這也是房地產(chǎn)商能夠獲取暴利，同時又能將風險轉(zhuǎn)移到銀行和消費者身上的最主要機制。可以考慮用半年至一年的過渡期來完善這一制度的變換，它可能會在短期內(nèi)對房價起一定的助推作用，但很快會顯示這個銷售制度的優(yōu)點。因為，它要求房地產(chǎn)商具有更多的自有資金，更充足的現(xiàn)金流。這一方面可以減少一些房地產(chǎn)商“空手套白狼”可能為國家金融系統(tǒng)造成的風險，而且將大大減少房地產(chǎn)商的囤積操縱市場行為。不僅如此，消費者可以明明白白消費，減少“期房變現(xiàn)”過程中的各種不確定性及法律糾紛。
遏制房地產(chǎn)投機炒作的第三個撒手锏，是增加信息透明度，嚴厲打擊欺騙行為。房地產(chǎn)市場之所以出現(xiàn)在空置率大幅上升的同時，房價仍然繼續(xù)大幅上漲這樣難以理解的現(xiàn)象，主要原因就是信息不對稱特別是存在許多虛假、欺騙的信息，廣大消費者在信息方面處于明顯的劣勢。要改變嚴重的信息不對稱及混亂的市場秩序?qū)οM者的不利影響，主管部門及地方政府要做好以下工作：一是公布真實可靠的市場信息，提高信息的透明度，引導消費者合理消費。二是通過媒體和監(jiān)管檢查部門曝光虛假信息等欺詐及各種操縱市場的行為。三是采取嚴厲的處罰措施。僅揭露各種欺詐及操縱市場的行為，而沒有有效的懲處制度，對整頓房地產(chǎn)市場秩序的作用是有限的。
另外，還可以采取區(qū)別性的按揭首付款比例政策。我反對一律采取高比例首付措施，因為這的確會損害一般的消費者利益，但區(qū)別住宅的投資(投機)需求與真實的消費需求，采取不同的首付比例是一個很好的辦法。例如，對第一套住房，首付款比例可確定為20%到30%，第二套以上則提高到40%。還有，對外地人投機性購房，首付比例可以高于當?shù)鼐用瘛?
(來源：市場報 作者：王小廣）
