中新網(wǎng)7月20日電 又一個(gè)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控文件日前浮出水面，建設(shè)部、央行等六部委共同簽署的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》已悄然下發(fā)。據(jù)《中國(guó)證券報(bào)》報(bào)道，外資投行對(duì)文件內(nèi)容并不感到驚訝，稱(chēng)其進(jìn)入中國(guó)樓市的計(jì)劃不會(huì)改變；而在一些專(zhuān)家看來(lái)，政策相當(dāng)溫和，外商長(zhǎng)線(xiàn)投資不會(huì)受到影響。
規(guī)范市場(chǎng)的意義大
不少專(zhuān)家認(rèn)為，“限外”新政頗為溫和，其主要意義還在于規(guī)范了外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。
中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容認(rèn)為，文件規(guī)范了外商投資中國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)準(zhǔn)入。按照文件規(guī)定，在資本金上，要求投資總額超過(guò)1000萬(wàn)美元的，注冊(cè)資本金不得低于投資總額的50%；低于1000萬(wàn)美元的，注冊(cè)資本金仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。在設(shè)立程序上有三大步驟。先由商務(wù)主管部門(mén)和工商行政管理機(jī)關(guān)依法批準(zhǔn)設(shè)立和辦理注冊(cè)登記手續(xù)，頒發(fā)一年期《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書(shū)》和《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》；在付清土地使用權(quán)出讓金后，到國(guó)土管理部門(mén)申辦《國(guó)有土地使用證》；再根據(jù)《國(guó)有土地使用證》到商務(wù)主管部門(mén)和工商行政管理部門(mén)換發(fā)正式執(zhí)照。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐滇慶說(shuō)，文件對(duì)限制外資炒房有一定的作用，實(shí)名制可以加強(qiáng)購(gòu)房套數(shù)的監(jiān)管。文件規(guī)定，在境內(nèi)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)、代表機(jī)構(gòu)(房企除外)的境外機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過(guò)一年的境外個(gè)人，可以購(gòu)買(mǎi)自用、自住商品房；且采取實(shí)名制。
徐滇慶認(rèn)為，該文件對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)更大的意義在于規(guī)范了外資的市場(chǎng)行為。在他看來(lái)，外資的進(jìn)入是有利于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的，也有利于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平的提高。政府不應(yīng)該限制外資的進(jìn)入，而要管制外資在中國(guó)的直接購(gòu)房行為，以及監(jiān)管外資的大規(guī)模外撤。他說(shuō)，加強(qiáng)外資的結(jié)匯管理是最重要的。新出臺(tái)的文件在加強(qiáng)結(jié)匯管理方面也有所體現(xiàn)。
外資投行興趣不減
長(zhǎng)期投資中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的一位業(yè)內(nèi)人士表示，新政出臺(tái)前，曾經(jīng)擔(dān)心新政會(huì)對(duì)長(zhǎng)期投資設(shè)置藩籬；反復(fù)閱讀了文件內(nèi)容后，有如釋重負(fù)之感。文件對(duì)外資的長(zhǎng)期投資和海外熱錢(qián)并未界定，總的說(shuō)來(lái)，可以說(shuō)是對(duì)長(zhǎng)期投資“網(wǎng)開(kāi)一面”。
一位外資投行中國(guó)部的董事總經(jīng)理表示，外方對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的興趣不會(huì)因?yàn)槲募某雠_(tái)而減少，“我們相信在短期內(nèi)，難以有非常具體的措施對(duì)外商投資活動(dòng)加以限制。”
一家著名投資銀行的房地產(chǎn)投資部門(mén)負(fù)責(zé)人表示，雖然新政比預(yù)想的要溫和，“但政府的政策在任何時(shí)候都是有影響的，就算有些規(guī)定沒(méi)有立竿見(jiàn)影的效果，長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)一定有作用。”不過(guò)他也同時(shí)表示，近期手邊的業(yè)務(wù)進(jìn)展順利，不會(huì)受到任何影響，長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，也不會(huì)因此放慢對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資。
外資投行的態(tài)度基本相似。早在幾個(gè)月前，摩根斯坦利房地產(chǎn)基金亞太區(qū)副總裁白可福就曾經(jīng)說(shuō)道：“我們用我們的錢(qián)包來(lái)說(shuō)明我們對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷�！�
或有下一步動(dòng)作
“限外”新政的溫和引起了這只是試探性舉措的猜想，有專(zhuān)家認(rèn)為，政府或?qū)⒁暿袌?chǎng)反應(yīng)來(lái)決定是否采取下一步動(dòng)作。
消息人士透露，《意見(jiàn)》中要求建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)改委、國(guó)土資源部、央行、稅務(wù)總局、工商總局、銀監(jiān)會(huì)、外匯局九大部門(mén)各自制定有關(guān)操作細(xì)則，目前大半已出。他說(shuō)：“這些措施早該推出，現(xiàn)在只是在補(bǔ)課，用以規(guī)范外資的行為�！�
中國(guó)國(guó)際金融有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘認(rèn)為，新政的意義是“有勝于無(wú)”，對(duì)外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)起到實(shí)質(zhì)性影響。他認(rèn)為，不少外資為了賺取人民幣升值與房?jī)r(jià)上漲的雙重利潤(rùn)，通過(guò)各種渠道進(jìn)入中國(guó)，對(duì)此，可以通過(guò)持有房產(chǎn)的時(shí)間等標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判斷外資是否是短線(xiàn)投機(jī)的熱錢(qián)，并對(duì)這種市場(chǎng)行為征收“人民幣匯率調(diào)節(jié)稅”之類(lèi)的重稅。
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉認(rèn)為，新政回避了許多問(wèn)題且操作性較差。他說(shuō)，新政對(duì)外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金籌集沒(méi)有具體規(guī)定，外資既可以用外資優(yōu)勢(shì)在境外融資，也可以在中國(guó)境內(nèi)融資；也沒(méi)有改變外資的稅收優(yōu)惠政策；沒(méi)有涉及外資企業(yè)的辦公用房問(wèn)題；對(duì)外商中介機(jī)構(gòu)沒(méi)有限制等等。他認(rèn)為，新政“不會(huì)對(duì)外資持續(xù)進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)有什么實(shí)質(zhì)性引導(dǎo)和規(guī)范作用，外資仍然會(huì)一如既往進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中來(lái)�！�
易憲容更明確地說(shuō)，這是政府的試探性動(dòng)作，下一個(gè)政策有可能出臺(tái)。（俞靚 費(fèi)楊生）
