中新網(wǎng)7月3日電 據(jù)《中國經(jīng)營報(bào)》報(bào)道，六月的上海灘，時(shí)晴時(shí)雨，炎夏的熱浪也在一步步逼近。但上半年一度觸底反彈的當(dāng)?shù)貥鞘�，卻沒有繼續(xù)回暖的勢頭，“觀望”二字，成了市場各方真實(shí)心態(tài)的唯一寫照。大家都在惴惴不安地猜測著，與本輪調(diào)控新政相呼應(yīng)的上海地方實(shí)施細(xì)則，到底會是個(gè)什么口徑。是暴風(fēng)雨來臨前的短暫沉寂，還是這里的黎明靜悄悄？
成交量急跌過半
過去一個(gè)月里，上海樓市一手住宅成交量反復(fù)下跌。據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，截至6月25日止，成交量已從高峰期的每周5000套，跌至最低點(diǎn)的2600套上下，跌幅近50%，直追去年5月調(diào)控之后的的情形。
同時(shí)住宅成交均價(jià)也走低，從一個(gè)月前每平方米9850元的最高位，下滑至每平方米8837元，降幅超過10%。盡管這一數(shù)據(jù)更多反映的是成交結(jié)構(gòu)的變化，并不一定意味著房價(jià)已全面回落，但市場上降價(jià)銷售的新盤并不罕見。如位于徐匯區(qū)華涇板塊的“徐匯新干線”，4月底以“準(zhǔn)現(xiàn)房”形式推出時(shí)，售價(jià)每平方米8300元，目前實(shí)際成交均價(jià)已降至每平方米7900元以下。
二手房市場成交量也遭到重挫�！肮烙�(jì)6月份的成交量比5月份下跌4～5成，今后至少兩個(gè)月內(nèi)低迷狀態(tài)會持續(xù)。”志遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長錢建國告訴記者。該公司是上海地產(chǎn)代理20強(qiáng)之一。
易居分析師葉穎也稱，眼下市場觀望氛圍很濃，特別是二手樓市，賣家把價(jià)格抬高，想把營業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁給買家，但后者往往也在猶豫之中，便造成了普遍的“有價(jià)無市”局面。
中星營銷機(jī)構(gòu)執(zhí)行總經(jīng)理劉承健更是直截了當(dāng)說：“購房者在觀望，開發(fā)商更在觀望，一切重大決策都停止了，都在等待市政府的調(diào)控細(xì)則出臺�！�
官方態(tài)度微妙
6月中旬，上海市房屋土地資源管理局曾召集主流開發(fā)商開會，征求大家對調(diào)控細(xì)則的看法，滬上十余家大型房企老總悉數(shù)出席。“現(xiàn)場討論氣氛非常熱烈，感覺就像政府在開政策的聽證會。”某不愿披露身份的與會開發(fā)商后來對《中國經(jīng)營報(bào)》記者表示。
據(jù)其介紹，開發(fā)商們在會上提出了各種各樣的建議方案，得到大多數(shù)人支持的意見是，“90平方米以內(nèi)戶型占70%”這一限制性規(guī)定，應(yīng)該以整個(gè)上海為統(tǒng)計(jì)基準(zhǔn)范圍，而不僅僅在市中心區(qū)域落實(shí)。也有一種意見認(rèn)為，按照開發(fā)板塊，甚至具體地段劃分來推行這一政策。不過，后者技術(shù)上的操作難度也受到質(zhì)疑：各個(gè)板塊和地段的邊界在哪里很難確定，反而容易引起爭議。
除了房地局不同尋常地主動征詢市場意見外，上海市人大、政協(xié)近期也多次組織開發(fā)商開會，并派代表到各個(gè)區(qū)進(jìn)行實(shí)地調(diào)研�！拔覀兠黠@感覺到，跟以往相比，這次人大、政協(xié)的調(diào)研格外認(rèn)真�！币晃婚_發(fā)商對記者透露說。
日前《中國經(jīng)營報(bào)》記者從消息靈通人士處得知，上海市政府相關(guān)部門經(jīng)多方調(diào)研后，向中央提交了有關(guān)調(diào)控如何具體落實(shí)的意見，其中針對“90平方米以內(nèi)戶型占70%”等各方反應(yīng)強(qiáng)烈的新規(guī)，曾要求“區(qū)別對待”，適當(dāng)放寬。
“但這一意見最終還是被上面駁回，如果沒有意外的話，上海出臺的細(xì)則將嚴(yán)格按照中央精神執(zhí)行�！痹撊耸糠Q。不過，截至本報(bào)發(fā)稿時(shí)止，這一說法尚未得到上海市政府官方的證實(shí)。
購房貸款政策對沖
就在上海市地方調(diào)控細(xì)則仍然“猶抱琵琶半遮面”之時(shí)，工行、中行及民生三家銀行的上海分行個(gè)人住房貸款新規(guī)定已率先出臺。
在嚴(yán)格執(zhí)行“建筑面積90平方米以下的自住型房屋按揭貸款首付兩成，90平方米以上首付三成”等規(guī)定的同時(shí)，上述銀行對多套購房的貸款申請，也有嚴(yán)格的審批規(guī)定。如中行要求：申請人若購買第三套住房，最高只能貸款6成，第四套則降至5成，并提高貸款利率，以6.39%的利率標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行上浮，至于購買第五套或以上申請人，銀行將不予放貸。
但記者也注意到，自7月1日起，上海調(diào)高了住房公積金的繳存基數(shù)，月繳存額上限從854元提高至938元，下限也從64元提高至70元。有觀點(diǎn)認(rèn)為，這一政策調(diào)整意在鼓勵普通老百姓自住購房，而且確實(shí)會起到一定的促進(jìn)作用。
市場人士亦指出，過去一年以來上海樓市行情不佳，房價(jià)呈下跌趨勢，本輪調(diào)控令市況更差，是維持穩(wěn)定還是繼續(xù)打壓？政府自然頗費(fèi)躊躇。易居分析師葉穎甚至大膽判斷：“政府不會出臺更為嚴(yán)厲的調(diào)控細(xì)則�！�
然而，據(jù)《中國經(jīng)營報(bào)》記者了解，在最近一次房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部座談會上，上海市房地局一位官員曾表示，“十一五”期間，預(yù)計(jì)上海住宅的總需求約為1.2億平方米左右，但光是目前市區(qū)已出讓的存量土地，按規(guī)劃就可以建成1.5億平方米的住宅——換句話說，未來市場總量供過于求的情況，會更趨嚴(yán)重。
面對如此復(fù)雜多變的市場形勢，看來地方政府也需要權(quán)衡和抉擇。（王其明）
