中新網(wǎng)9月13日電 據(jù)《中國(guó)證券報(bào)》報(bào)道，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，2006年注定是不平凡的一年。收縮銀根、嚴(yán)控土地閘門、“90平米70%以上”……在一系列的調(diào)控政策面前，過(guò)慣了好日子的開(kāi)發(fā)商們開(kāi)始了各種“轉(zhuǎn)型”。
從大戶型到小戶型
G冠城的決策層前一陣子有點(diǎn)煩，他們一直在等待北京市關(guān)于90平米以下戶型占比超過(guò)70%的政策細(xì)則出臺(tái)。由于“國(guó)六條”對(duì)小戶型建設(shè)比例進(jìn)行了原則性的規(guī)定，公司未來(lái)一段時(shí)間的主力項(xiàng)目——總面積70萬(wàn)平米的太陽(yáng)星城B區(qū)、C區(qū)項(xiàng)目面臨重新規(guī)劃設(shè)計(jì)。
盡管公司副總韓國(guó)建坦承，70%以上的小戶型更加符合購(gòu)房者的需求結(jié)構(gòu)。但小戶型政策的出臺(tái)，客觀上也給公司帶來(lái)了不小影響。這主要體現(xiàn)在兩方面。據(jù)韓國(guó)建介紹，太陽(yáng)星城項(xiàng)目的初始定位是中高端市場(chǎng)，公司前期的配套設(shè)施也是根據(jù)這一定位設(shè)計(jì)的，其主力戶型在120-140平米之間。但顯然，90平米的戶型更符合中等收入人群的需求，這就造成了和前期定位的不吻合。另一方面，政策對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度也產(chǎn)生了一定負(fù)面影響。半年報(bào)顯示，太陽(yáng)星城B區(qū)和C區(qū)預(yù)計(jì)首批竣工時(shí)間在2007年底，但韓國(guó)建表示，受小戶型政策的影響，大面積竣工時(shí)間大約在2008年，比原計(jì)劃時(shí)間推遲半年左右。
大戶型與小戶型的關(guān)系包含著社會(huì)對(duì)效率和公平的取舍。二者的矛盾也在一定程度上測(cè)量出了企業(yè)利益最大化與社會(huì)福利最大化的距離。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，針對(duì)高收入人群的大戶型利潤(rùn)更加豐厚，尤其是地理位置較為優(yōu)越的地段，建設(shè)大戶型更像是資源的優(yōu)化配置。但毫無(wú)疑問(wèn)，大戶型的建設(shè)意味著同樣的土地面積能夠滿足的安家需求越少，大量瞄準(zhǔn)小戶型的中低收入人群只能望房興嘆。中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)顯示，到2006年7月，從北京住宅上市戶型面積分布看，60(含)-90平方米比例僅為22%。
當(dāng)住房供給出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性失衡，其結(jié)果必然就是政府出手。“90.70”政策看起來(lái)有些蠻橫，卻也是維持社會(huì)和諧的不得已的辦法。
政策的變動(dòng)讓靠大房子賺大錢的開(kāi)發(fā)商有些措手不及。據(jù)了解，按照北京市的細(xì)則規(guī)定，需要進(jìn)行清理的項(xiàng)目超過(guò)600個(gè)。而一些開(kāi)發(fā)商表示，重新設(shè)計(jì)規(guī)劃不僅要損失前期的設(shè)計(jì)費(fèi)用和時(shí)間成本，而且住宅套型結(jié)構(gòu)改變也打亂了原有的營(yíng)銷方案。
更有業(yè)內(nèi)人士分析指出，小戶型政策的影響遠(yuǎn)不止這些。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，蓋小房子意味著開(kāi)發(fā)商將面臨另一類的消費(fèi)者，在設(shè)計(jì)、建筑、營(yíng)銷等理念上都必須更新。而開(kāi)發(fā)商之間，也將在占據(jù)70%以上市場(chǎng)分額的小戶型戰(zhàn)場(chǎng)展開(kāi)更加白熱化的肉搏。廣種薄收的經(jīng)營(yíng)模式將被精耕細(xì)作所替代，市場(chǎng)也將更加考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)銷售能力。
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