“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”。依據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，上海市南匯區(qū)康達(dá)公寓業(yè)主龔女士成功要回此前用于購買小區(qū)汽車停車位的1萬元錢及相應(yīng)利息。據(jù)悉，這也是上海市法院首次運(yùn)用物權(quán)法所作出的判決。
花3.3萬元買下車位和車庫
此案中的原告為龔女士一家4人。龔女士在訴狀上稱，2005年2月，一家子花了50余萬元購買了位于上海市南匯區(qū)惠南鎮(zhèn)城東路759弄康達(dá)公寓的一套房子。隨后，龔女士又支付了3.3萬元，向房產(chǎn)商購買了一個(gè)小區(qū)汽車停車位以及一間地下自行車庫。去年5月19日，在辦理了房屋交接手續(xù)后龔女士一家獲得了該部位使用權(quán)。
記者在現(xiàn)場看到，龔女士車位為露天停放，標(biāo)注編號(hào)為20，位于地下的自行車庫是從居民樓一側(cè)進(jìn)入，過道兩邊為分隔獨(dú)立的停車空間。
但在今年9月，龔女士將公寓開發(fā)商———上海興吉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司告上法庭。理由是“地面停車位以及地下自行車庫屬業(yè)主共有，興吉公司無權(quán)予以銷售”。龔女士一家要求興吉公司返還購買錢款，并支付因此產(chǎn)生的430元利息。
開發(fā)商能否出售車位和車庫成焦點(diǎn)
法庭認(rèn)為，本案雙方爭議焦點(diǎn)在于興吉公司是否有權(quán)出售地下自行車庫和地面停車位。
龔女士認(rèn)為，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，自己向興吉公司購買的地面汽車停車位和地下自行車車庫屬于小區(qū)公共配套設(shè)施，應(yīng)歸全體業(yè)主共有，所以興吉公司無權(quán)銷售停車位和車庫使用權(quán)。
被告興吉公司承認(rèn)，小區(qū)內(nèi)并沒有設(shè)置位于地面上的自行車停車位，而且車位和地下車庫的使用權(quán)均賣給了龔女士，并且是開發(fā)商收下了這筆款項(xiàng)�！拔覀冋J(rèn)為地下自行車車庫不是公用部位，而是專用部位，根據(jù)上海市住宅管理相關(guān)的若干意見，我們出售所有權(quán)的做法是有充分法律依據(jù)的�！迸d吉公司的代理人稱，即便地下車庫是公用部位，根據(jù)規(guī)定也要求予以出租，不得閑置。在興吉公司看來，自己不但有權(quán)銷售地下車庫和地面停車位，而且也不存在3.3萬元不當(dāng)?shù)美f，所以不同意予以返還。
但龔女士一方對(duì)興吉公司辯稱的依據(jù)提出異議。“規(guī)定中所描述的是機(jī)動(dòng)車車庫，即便包括非機(jī)動(dòng)車車庫，也不能說明對(duì)方有權(quán)利出售，”龔女士代理人強(qiáng)調(diào)，“現(xiàn)在談的是業(yè)主‘共有’，而非‘公用’�！�
至于對(duì)方的“使用權(quán)出售”一說，龔女士代理人表示，除了房屋以外，即車庫和停車位是無法出售使用權(quán)的，原因在于使用權(quán)歸屬于所有權(quán)。
但興吉公司堅(jiān)持認(rèn)為，作為“專用”部分的地下車庫，其所有權(quán)和使用權(quán)都可以轉(zhuǎn)讓�！氨景钢械暮贤瑳]有約定地下車庫歸業(yè)主所有�！迸d吉公司的代理人稱。
可售地下自行車庫無權(quán)賣地面車位
對(duì)于爭議焦點(diǎn)，法院審理后認(rèn)為，根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃配建的非機(jī)動(dòng)車車庫歸全體業(yè)主所有。但由于本案引發(fā)爭議的地下自行車車庫，為興吉公司利用地下空間投資建造，且已形成可獨(dú)立使用構(gòu)筑物，不屬于小區(qū)共用公共設(shè)施，其所有權(quán)應(yīng)歸興吉公司所有，因此有權(quán)出售自行車車庫。
至于業(yè)主龔女士要求返還地面汽車停車位購買款的訴訟請(qǐng)求，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。現(xiàn)房地產(chǎn)公司將小區(qū)汽車停車位出售給龔女士，與法有悖，興吉公司應(yīng)當(dāng)將收取的款項(xiàng)退還龔女士，并承擔(dān)相應(yīng)利息損失。
據(jù)此，法院依法作出一審判決，即興吉公司退還龔女士地面汽車停車位轉(zhuǎn)讓款1萬元，以及相應(yīng)的利息損失。
昨日，原告龔女士表示，認(rèn)可地面停車位判決結(jié)果，但對(duì)“地下車庫”判決并不贊同�！暗叵萝噹祀m是開發(fā)商建設(shè)，但也應(yīng)視為業(yè)主共有部分，而且地下車庫作為獨(dú)立使用的構(gòu)筑物，屬性上并不構(gòu)成‘可以銷售的不動(dòng)產(chǎn)’�！饼徟繄�(jiān)持自己的觀點(diǎn)。據(jù)悉，龔女士一方將向上海市一中院提起上訴。
觀點(diǎn)
原告龔女士
●根據(jù)相關(guān)規(guī)定，龔女士向興吉公司購買的地面汽車停車位和地下自行車車庫屬于小區(qū)公共配套設(shè)施，應(yīng)歸全體業(yè)主共有，所以興吉公司無權(quán)銷售停車位和車庫使用權(quán)。興吉公司應(yīng)返還購買錢款，并支付因此產(chǎn)生的430元利息。
●至于對(duì)方提出的“使用權(quán)出售”一說，龔女士代理人表示，除了房屋以外，即車庫和停車位是無法出售使用權(quán)的，原因在于使用權(quán)歸屬于所有權(quán)。
被告興吉公司
●地下自行車車庫不是公用部位，而是專用部位，根據(jù)上海市住宅管理相關(guān)的若干意見，出售所有權(quán)的做法是有充分法律依據(jù)的，興吉公司的代理人稱，即便地下車庫是公用部位，根據(jù)規(guī)定也要求予以出租，不得閑置。在興吉公司看來，自己不但有權(quán)銷售地下車庫和地面停車位，而且也不存在3.3萬元不當(dāng)?shù)美f，所以不同意予以返還。
●作為“專用”部分的地下車庫，其所有權(quán)和使用權(quán)都可以轉(zhuǎn)讓。
法院
●本案引發(fā)爭議的地下自行車車庫，為興吉公司利用地下空間投資建造，且已形成可獨(dú)立使用構(gòu)筑物，不屬于小區(qū)共用公共設(shè)施，其所有權(quán)應(yīng)歸興吉公司所有，因此有權(quán)出售自行車車庫。
●至于龔女士要求返還地面汽車停車位購買款的訴訟請(qǐng)求，根據(jù)規(guī)定，占用業(yè)主共有道路或其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有�，F(xiàn)房地產(chǎn)公司將小區(qū)汽車停車位出售給龔女士，與法有悖。
律師說法
天成律師事務(wù)所黃毅律師：對(duì)于已經(jīng)承租地下車庫的業(yè)主，其擁有的是車庫的使用權(quán)。如仍在租賃合同期內(nèi)，開發(fā)商無權(quán)擅自中止租賃合同，而將車位出售。正在承租車位的業(yè)主擁有優(yōu)先購買權(quán)。開發(fā)商不得在小區(qū)開盤初就規(guī)定“地下車位只售不租”�！段餀�(quán)法》規(guī)定，處于閑置的地下車位，開發(fā)商有義務(wù)將其出租。
上海市申房律師事務(wù)所孫洪林：根據(jù)《物權(quán)法》，沒有事前約定歸屬權(quán)的地下停車位，其歸屬全體業(yè)主所有。但一些產(chǎn)權(quán)清晰的地下車庫，開發(fā)商有權(quán)將車位出租或出售。但開發(fā)商必須首先滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主的需要，開發(fā)商不得將地下停車位出售給本小區(qū)業(yè)主以外的買主。(記者 顧文劍 通訊員 富心振 徐俊)
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