“胡星系”的規(guī)劃之手
所謂“容積率”，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。但對(duì)于開發(fā)商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋價(jià)格中的比例，決定被開發(fā)土地的含金量。因此，容積率越高，開發(fā)商的利潤就越大。容積率較低，建筑密度一般也較低，開發(fā)商可用于回收資金的面積就越少。
容積率是多是少，決定權(quán)在規(guī)劃部門手里，這意味著規(guī)劃部門可以很大程度上影響開發(fā)商的成本和收益。該人士舉例說，如果一塊地的容積率為3，可以建3萬平方米房屋的話，將容積率提升為6，在同樣的地塊上就可以建設(shè)6萬平方米房屋——如果每平方米賺1000元利潤，這一改動(dòng)可以為房地產(chǎn)企業(yè)凈增3000萬元利潤。
上述人士表示，如果其為房地產(chǎn)公司老板，就可以輕松甩出1000萬元給規(guī)劃部門，因?yàn)榇伺e還能帶來2000萬元利潤。
上述情況還僅是一般的住宅項(xiàng)目的審批。前述人士表示，如果是商住樓，其容積率會(huì)更高一些，對(duì)一些商業(yè)中心區(qū)域的樓盤，其容積率則可能高達(dá)10~15。商業(yè)中心樓盤是容積率為8還是容積率為15，小小的數(shù)字變動(dòng)，背后就是幾千萬乃至上億元的利潤變動(dòng)。
現(xiàn)在很多人都在想辦法主動(dòng)利用這些規(guī)劃資源，譬如某個(gè)人跟規(guī)劃局局長熟悉，他就可以做一個(gè)“中間業(yè)務(wù)”，讓你的批件很快批下來，或者把你的容積率調(diào)高點(diǎn)。同樣一塊地，在土地市場中，不同的容積率價(jià)格差異很大，如果能花錢把容積率低的土地買過來，將容積率調(diào)高后巨額加價(jià)出售，在土地市場中依舊很搶手，其原因是買家也可從中獲得更多收益。
以前行業(yè)內(nèi)的“中間業(yè)務(wù)”大都是幫人批地，但是現(xiàn)在土地交易收緊了，且有招、拍、掛(指招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓土地)規(guī)范，因此現(xiàn)在這些人的重心大都轉(zhuǎn)到 “調(diào)整地上長出多少東西”這一新領(lǐng)域來了。
當(dāng)?shù)孛襟w曾經(jīng)對(duì)該市北市區(qū)的規(guī)劃提出質(zhì)疑，公開提出十問：如規(guī)劃中的3塊教學(xué)用地是不是還在？規(guī)劃中的3塊醫(yī)療用地還在不在？等等。
目前昆明北市區(qū)目前有樓盤近70個(gè)，居住人口已突破20萬，規(guī)劃人口近40萬人，可相應(yīng)的配套設(shè)施卻嚴(yán)重滯后，甚至連涉及老百姓衣食住行的基礎(chǔ)設(shè)施都很缺乏。已經(jīng)開發(fā)了近8年的北市區(qū)，至今還沒有一家大醫(yī)院；尚缺66個(gè)中學(xué)教學(xué)班、189個(gè)小學(xué)教學(xué)班、59個(gè)幼兒園教學(xué)班，一些居民要打著“三輪車”趕公交。
“現(xiàn)在全國不少地方像昆明北市區(qū)一樣，并非個(gè)別現(xiàn)象，但很少有高官因這樣做而翻船�！痹撊耸糠Q，曾、胡這個(gè)案子，應(yīng)是一個(gè)嚴(yán)重的警示。(程維)
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