如何確定盈虧平衡點(diǎn)：首付越高，風(fēng)險(xiǎn)越小
不過(guò)細(xì)心的讀者可能會(huì)發(fā)現(xiàn)上述計(jì)算方法中的“漏洞”。也就是說(shuō)，依據(jù)貸款利率計(jì)算資金成本的方式，可能只適用于那些僅支付少量首付款的以租養(yǎng)房者。對(duì)于那些以自有資金購(gòu)房者，雖然從國(guó)際慣例來(lái)說(shuō)，銀行貸款利率基本接近于社會(huì)平均投資回報(bào)率，但在中國(guó)，由于利率法定，同時(shí)投資工具匱乏，其機(jī)會(huì)成本未必能夠比照銀行貸款。
這在上海樓市近期出現(xiàn)的冷熱不均中可找到依據(jù)。事實(shí)表明，樓市新政對(duì)高檔二手房的影響并不大。北靜安、浦東陸家嘴濱江區(qū)域等新興的豪宅區(qū)，近期客戶(hù)詢(xún)問(wèn)量明顯增加，掛牌價(jià)格比較堅(jiān)挺。市中心黃浦、盧灣和徐匯等傳統(tǒng)的高檔住宅區(qū)，高檔二手房掛牌和成交不論在數(shù)量上還是價(jià)格上都沒(méi)有明顯變化。
除了地段，以房屋面積為變量的情況同樣如此。某業(yè)內(nèi)人士表示：“這是很顯而易見(jiàn)的，政府規(guī)定每個(gè)小區(qū)的90平方米以下住宅要占到整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)量的70%，那今后大戶(hù)型的房產(chǎn)在市場(chǎng)上肯定更加稀缺，物以稀為貴，大戶(hù)型的房產(chǎn)不漲價(jià)是不可能的。”
事實(shí)上，由于高檔樓盤(pán)的拉動(dòng)，上海商品房成交量在經(jīng)歷了三四月份連續(xù)大幅上漲后，到了5月份呈現(xiàn)出平穩(wěn)局面。5月的最后一周，即使日均交易面積受政策影響下滑8.44%，但是仍然維持在10萬(wàn)平方米以上。
盡管總體成交量平穩(wěn)，但是滬上個(gè)人住房貸款增幅仍然一路下跌。4月份時(shí)，上海中資銀行個(gè)人住房貸款減少22.51億元，而前3個(gè)月月均減少額為29.6億元。
工行上海市分行房貸部有關(guān)人士分析說(shuō)：“如果新房成交量和個(gè)人住房貸款的增量幅度相差很大，那么最根本和直接的原因可能是，一次性付清貸款的購(gòu)房者比例大幅上升�！�
上海建工總經(jīng)理杭迎偉認(rèn)同這種說(shuō)法，他表示，高檔樓盤(pán)的購(gòu)買(mǎi)者資金實(shí)力雄厚，一般都不需要從銀行申請(qǐng)貸款，即使申請(qǐng)，首付比例也很高。這是成交量和房貸呈現(xiàn)背離的重要因素。
理財(cái)專(zhuān)家的意見(jiàn)與這種趨勢(shì)相契合，他們認(rèn)為，按揭買(mǎi)房者應(yīng)該好好權(quán)衡一下投資回報(bào)率與房貸利率，如果沒(méi)有回報(bào)高于貸款利率的投資渠道，有了閑錢(qián)，最好還是先還房貸。這種建議的言外之意是，在目前階段，投資者很難取得6%左右的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益，因此，首付比例越高，購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)越小。
我們以相對(duì)較為穩(wěn)定的貨幣市場(chǎng)基金為參照，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自6月5日IPO資金進(jìn)入凍結(jié)期以來(lái)，貨幣基金的收益率總體呈現(xiàn)平穩(wěn)中走高的態(tài)勢(shì)。其中，6月5日所有貨幣基金的平均7日年化收益率為1.8564%，6月6日的平均7日年化收益率為1.8598%，保持了非常穩(wěn)定的狀態(tài)。
為了計(jì)算方便，假設(shè)貨幣市場(chǎng)基金的收益率可以達(dá)到2%，房貸利率為6%，那么，投資者將這部分資金投資于房產(chǎn)的話，在首付達(dá)到50%的情況下，其加權(quán)資金成本的利率可以下降到4%左右，在這種情況下，大致可以達(dá)到盈虧平衡。換言之，在以下三種情況下，以租養(yǎng)房仍然是不合算的：一、基金收益率高于2%；二、首付比例達(dá)不到50%；三、租金收益率低于4%。
需要指出的是，在上述計(jì)算中，還沒(méi)有考慮房屋折舊的因素，因此，嚴(yán)格說(shuō)來(lái)，除非購(gòu)房首付能夠達(dá)到80%，這樣才能支撐4%左右的租金收益率。以100萬(wàn)元為例，通過(guò)計(jì)算可知，成本大致為：80萬(wàn)×２%＋20萬(wàn)×６%＋100萬(wàn)／70＝4.23萬(wàn)元。
樓市、股市選哪個(gè)：五條基本思路
當(dāng)然，由于近期股市總體向上，股票型基金受追捧程度有所上升，他們的收益率也可能會(huì)高一些。但由于股市投資的風(fēng)險(xiǎn)與收益總是并存的，因此收益率的波動(dòng)也會(huì)比較大。更何況，如果投資者自行入市的話，其投資風(fēng)險(xiǎn)與收益會(huì)更難以預(yù)料，個(gè)案間的差別也會(huì)呈現(xiàn)兩極分化趨勢(shì)，因此很難一概而論。總的來(lái)說(shuō)，因?yàn)橥顿Y房產(chǎn)(收取租金)屬于長(zhǎng)線投資，而投資股市更多地依靠短期操作，兩者間的直接比較會(huì)非常困難。
不過(guò)投資者在根據(jù)自身情況進(jìn)行取舍的時(shí)候，基本的思路應(yīng)該是一致的，主要有以下幾條：
首先，投資者需要估算自己在其他投資渠道可以獲得的穩(wěn)定的回報(bào)率。這一比率越高，投資房產(chǎn)越不合算；
其次，投資者應(yīng)該精心選擇適合收取租金回報(bào)的樓盤(pán)，因?yàn)閺哪壳皝?lái)看，房?jī)r(jià)不太可能再有大的上漲；
第三，在整個(gè)樓市歸于理性并且二手房買(mǎi)賣(mài)受到嚴(yán)重抑制的背景下，房屋租金也將告別暴利時(shí)代。如在美國(guó)，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，其租金收益率基本穩(wěn)定在5%-8%之間，中國(guó)市場(chǎng)也會(huì)向著均衡穩(wěn)定的方向靠攏。
第四，首付比例越高，越有利于降低資金成本，從而減少投資風(fēng)險(xiǎn)。
第五，對(duì)于資金流動(dòng)性要求較高的客戶(hù)，應(yīng)該充分考慮到房屋變現(xiàn)成本較高，即使是以此為抵押申請(qǐng)貸款，其折扣率也會(huì)比較高且手續(xù)復(fù)雜。
當(dāng)然，對(duì)于那些資金充足，且缺少較好投資渠道的高端客戶(hù)而言，以自有資金投資房產(chǎn)仍不失為一個(gè)明智的選擇。我們通過(guò)上面的計(jì)算也可看出，如果首付比例能夠高于80%，或者租金收益率高于4%，其投資回報(bào)還是足以抵消其成本的。更何況，從租賃市場(chǎng)的情況來(lái)看，頂級(jí)地段的高檔樓盤(pán)，因其稀缺性而抗跌性較強(qiáng)，同時(shí)，由于比較靠近高薪白領(lǐng)、海歸人士、大企業(yè)中高層管理人員以及經(jīng)商成功人士的需求，其租金回報(bào)也會(huì)高過(guò)一般樓盤(pán)。（衛(wèi)容之）
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