(聲明：刊用《中國(guó)新聞周刊》稿件務(wù)經(jīng)書(shū)面授權(quán))
在居者有其屋的觀念下，提前和超前消費(fèi)的年輕消費(fèi)者，成為中國(guó)樓價(jià)虛高的助推者和受害者。他們中的部分后來(lái)才發(fā)現(xiàn)，被那個(gè)傳說(shuō)中的美國(guó)老太太“忽悠了”
1997年，當(dāng)張帆剛進(jìn)入北京房地產(chǎn)市場(chǎng)從事銷(xiāo)售工作時(shí)，幾乎還沒(méi)有多少人有買(mǎi)房的概念。那時(shí)候，依靠工作單位的福利分房，還是大多數(shù)城鎮(zhèn)居民解決居住問(wèn)題的主要途徑。但是到了2006年，已經(jīng)是偉業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司銷(xiāo)售管理中心總監(jiān)的張帆早已買(mǎi)了房。他身邊許多朋友也買(mǎi)了房，就連剛剛工作一兩年的高校畢業(yè)生也已經(jīng)開(kāi)始用按揭貸款買(mǎi)房。近十年的時(shí)間里，市場(chǎng)在變，政策在變，購(gòu)房人也在變。
按揭造市
張帆還記得，1997年之前，這一切都是難以想象的。那時(shí)候，能夠買(mǎi)房的人都是被稱(chēng)作先富裕起來(lái)的那批人。在這些人當(dāng)中，“40歲以上者居多，通常都是一次性付款�！币舱沁@批人進(jìn)入到房地產(chǎn)市場(chǎng)，造就了北京最早的幾處“富人區(qū)”。
而1997年之后，福利性分房逐步取消，銀行按揭貸款政策也陸續(xù)推出。這成為當(dāng)時(shí)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的變數(shù)。為了鼓勵(lì)貸款購(gòu)房，1998～1999年間，有些銀行甚至推出過(guò)“零首付”的政策。但真正敢于將自己半生積蓄拿出來(lái)交給銀行，并預(yù)支未來(lái)數(shù)十年收入的人并不多。
可是到了2000年之后，這種狀況有了根本的改觀，北京的商品房銷(xiāo)售總額出現(xiàn)“井噴”式的增長(zhǎng)。與此同時(shí)，一則有關(guān)美國(guó)老太太和中國(guó)老太太不同的購(gòu)房觀念的故事，也在消費(fèi)者當(dāng)中不脛而走。這則故事中，一個(gè)中國(guó)老太太說(shuō)，我工作了一輩子，終于存夠了買(mǎi)房子的錢(qián)；而那個(gè)美國(guó)老太太說(shuō)，我工作了一輩子，終于把銀行的房貸還清了。
此后，“按揭貸款的理念逐步為人們接受，購(gòu)房人的數(shù)量一下增長(zhǎng)起來(lái)�！睆埛f(shuō)。
在張帆的印象當(dāng)中，最先試水的是一批IT從業(yè)者。2000年前后，正是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)大發(fā)展之時(shí)，大批IT白領(lǐng)在此期間產(chǎn)生，他們每月領(lǐng)取6000～10000元的高薪，同時(shí)也沒(méi)有太多的生活負(fù)擔(dān)，工作2～3年就會(huì)有一筆不小的積蓄，足夠應(yīng)對(duì)20%的首付房款，于是中關(guān)村周邊的樓盤(pán)開(kāi)始熱銷(xiāo)。
但不久之后，網(wǎng)絡(luò)泡沫破碎，也正是這批IT白領(lǐng)們，最先感受到房貸壓力下的生存困境。但那時(shí)候，內(nèi)地還沒(méi)有什么很好的詞匯來(lái)形容這批人，直至數(shù)年之后，媒體才創(chuàng)造了一個(gè)新名詞——“房奴”。
不管房奴是否真正產(chǎn)生于此時(shí)，但毫無(wú)疑問(wèn)，進(jìn)入北京市場(chǎng)的購(gòu)房者的確是越來(lái)越多，期間，經(jīng)歷過(guò)取消“內(nèi)外銷(xiāo)房”制度、以及放開(kāi)外地人在京購(gòu)房等種種政策利好，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)每隔一段時(shí)間就會(huì)出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。
突然釋放的需求
各式各樣的購(gòu)房人包括了城市拆遷改造中出現(xiàn)的大量拆遷購(gòu)買(mǎi)者、畢業(yè)留京后的外地學(xué)生、海外留學(xué)歸來(lái)者、富裕的外地購(gòu)房團(tuán)、為靠近名校而置業(yè)的父母、外地駐京機(jī)構(gòu)、在京工作的外國(guó)人……
一家房地產(chǎn)公司曾經(jīng)如此預(yù)測(cè)北京市的主力購(gòu)房人群：按照北京市的規(guī)劃，到2020年，北京市總?cè)丝趯⒖刂圃?800萬(wàn)人左右。其中戶(hù)籍人口達(dá)到1350萬(wàn)人左右，按現(xiàn)有的規(guī)模，平均每年將新增16.8萬(wàn)人。而外來(lái)人口控制在450萬(wàn)，平均每年新增5.6萬(wàn)人。這兩類(lèi)人當(dāng)中，即便是一半人有購(gòu)房需求，每年也需新增11萬(wàn)套住宅才行。此外，北京市每年對(duì)危舊房的改造，計(jì)劃的拆遷房屋也有7萬(wàn)套左右，其中大多數(shù)拆遷人群都會(huì)有購(gòu)房的需求。
而北京的高校畢業(yè)生從2002年的8.2萬(wàn)人，已經(jīng)急劇上升到2005年的15.5萬(wàn)人，并且還在保持增長(zhǎng)的勢(shì)頭。這些人中，有80%選擇了留京工作，而這批人，在工作三到五年間，也都陸續(xù)加入了購(gòu)房者的行列。
龐大的置業(yè)大軍似乎在一夜之間都涌入了房地產(chǎn)市場(chǎng)，在這其中，20～30歲的年輕人成為了中堅(jiān)力量。
北京九力營(yíng)銷(xiāo)公司曾經(jīng)在2002年和2003年針對(duì)北京市場(chǎng)的潛在購(gòu)房者做過(guò)問(wèn)卷調(diào)查。通過(guò)兩年的觀測(cè)，他們發(fā)現(xiàn)，北京市場(chǎng)的購(gòu)房者出現(xiàn)低齡化的傾向，其中25歲以下的購(gòu)房者數(shù)量明顯增多，僅僅在一年之間，就上升了8.9個(gè)百分點(diǎn)。
而到了2005年，該公司再次進(jìn)行調(diào)查，發(fā)現(xiàn)這個(gè)趨勢(shì)仍然還在持續(xù)，并有進(jìn)一步發(fā)展的可能。根據(jù)調(diào)查，在所有準(zhǔn)備兩年內(nèi)購(gòu)房的人群中，30歲以下的占據(jù)55.5%。其中25～28歲間準(zhǔn)備購(gòu)房的人群占到了3成以上，為所有年齡段之最。
這一結(jié)果顯然與歐美和香港等房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查有很大的不同。在這些市場(chǎng)中，35歲以上的人群才是置業(yè)的主力。
我愛(ài)我家控股公司副總裁胡景暉分析購(gòu)房人群年輕化的原因時(shí)表示，這個(gè)年齡段正處于婚育期，由于獨(dú)生子女家庭的增多，這些年輕的購(gòu)房者可以得到雙方父母兩個(gè)家庭力量的支持，這讓他們進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)間提前了許多。同時(shí)，由于房?jī)r(jià)連年攀升，也使得不少年輕人出現(xiàn)“價(jià)格恐慌癥”，提前釋放了自己的購(gòu)房需求。
這一判斷也為一項(xiàng)調(diào)查所驗(yàn)證，在北京市準(zhǔn)備購(gòu)房者當(dāng)中，“單身”或“夫婦兩人”的家庭占據(jù)了整個(gè)購(gòu)房者的6成以上。
如何承受之重
年輕的購(gòu)房人通過(guò)家庭的合力進(jìn)入到了房市當(dāng)中，但卻并不意味著他們都能如愿應(yīng)對(duì)隨之而來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。由于工作年限不長(zhǎng)，積蓄不多，無(wú)論是生活的變動(dòng)，還是利率變化，都會(huì)對(duì)這樣的購(gòu)房者產(chǎn)生影響。
2006年3月，北京當(dāng)?shù)孛襟w曾對(duì)購(gòu)房者的現(xiàn)狀做過(guò)調(diào)查，其中9成以上的人認(rèn)為，房?jī)r(jià)已經(jīng)到了可承受的極限。在已購(gòu)房的人群中，9成以上的人選擇了按揭貸款，其中3成人的月供占其收入的一半以上，而月供超過(guò)收入的1/3，則被認(rèn)為是已經(jīng)超過(guò)了警戒線(xiàn)。
來(lái)自北京市建委的數(shù)據(jù)也表明，低收入家庭仍是購(gòu)房的主力，家庭年收入在10萬(wàn)元以下的，在購(gòu)房人群當(dāng)中占7成以上，其中5萬(wàn)元以下的人群最多，占到了38.4%。
但與此相對(duì)應(yīng)的則是，城鎮(zhèn)居民房屋的私有率居高不下。一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)說(shuō)，我國(guó)城鎮(zhèn)居民房屋的私有率已高達(dá)80%，而美國(guó)約是60%，瑞士是42%，英國(guó)是46%。
“一個(gè)成熟的市場(chǎng)當(dāng)中，很大一部分人的需求是可以通過(guò)二手房，甚至長(zhǎng)期租房來(lái)逐步滿(mǎn)足的。但在目前的購(gòu)房人群中，很多人的心態(tài)是一定要有屬于自己的住房，而且首次置業(yè)者多數(shù)的選擇也是一手新房，這種做法并不理性。”胡景暉說(shuō)。
而“居者有其屋”的觀念似乎根深蒂固。新浪網(wǎng)在2006年5月進(jìn)行了一次網(wǎng)絡(luò)調(diào)查，有超過(guò)10000人參與其中。在如何改善中低收入者的住房條件的選項(xiàng)中，有62.5%的人認(rèn)為主要靠“商品房的價(jià)格降低到人們可以接受的程度”，而只有不到4成的人選擇“主要靠政府大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。”
但商品房的價(jià)格真的會(huì)降到“人們可以接受的程度”嗎？情形并不樂(lè)觀。多個(gè)針對(duì)北京市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)都表明，單價(jià)在6000元以下，總價(jià)在50萬(wàn)以下，面積在60～100平米的住宅是最受歡迎的類(lèi)型。而來(lái)自北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，北京商品房期房的價(jià)格已經(jīng)沖破7000元大關(guān)，自2003年以來(lái)，上漲幅度達(dá)60%。僅從2004年到2005年，房?jī)r(jià)就上漲了30.6%，并自2005年6月后一直成為全國(guó)之最。
在眾多購(gòu)房者眼中，這種上漲似乎還并沒(méi)有停止的趨勢(shì)。偉業(yè)控股公司市場(chǎng)研究中心在2005年末的客戶(hù)調(diào)查反映，高達(dá)74.6%的受訪(fǎng)者認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)攀升，其中認(rèn)為“穩(wěn)步上漲”的達(dá)到一半以上。
“高價(jià)時(shí)代”的生存
不管媒體、網(wǎng)絡(luò)上有關(guān)房?jī)r(jià)是否會(huì)在未來(lái)幾年內(nèi)下跌的爭(zhēng)論如何激烈，對(duì)于那些購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題是，如何在保證月供的同時(shí)，還能攢下一些積蓄，為自己消費(fèi)、失業(yè)、醫(yī)療、再教育的花費(fèi)留有余地。
這個(gè)愿望看上去已經(jīng)變得相當(dāng)脆弱，一項(xiàng)來(lái)自中國(guó)社科院的統(tǒng)計(jì)顯示，2003年，上海、北京兩地家庭負(fù)債比例分別達(dá)到155%和122%，已經(jīng)超過(guò)美國(guó)同期的115%。
“美國(guó)老太太忽悠了所有中國(guó)人。”網(wǎng)絡(luò)論壇中，已經(jīng)有人開(kāi)始反思那個(gè)曾經(jīng)促動(dòng)中國(guó)人潮水般涌向房貸市場(chǎng)的故事。
而作為多年的市場(chǎng)從業(yè)者，張帆的語(yǔ)言則更為直白：“收入不同，選擇進(jìn)入的市場(chǎng)就要有所區(qū)分，高收入者進(jìn)入商品房市場(chǎng)，中等收入家庭購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，低收入者租住廉租房，這是購(gòu)房人要選擇的，也更是政府要考慮的。”
(來(lái)源：《中國(guó)新聞周刊》；孫展）
