中新網(wǎng)4月13日電 據(jù)南方周末報(bào)道，3月28日，上海浦東的東晶國(guó)際項(xiàng)目售樓處。一位操著溫州口音的男子慢條斯理地告訴售樓小姐：你手上拿的18套房源還不夠我一個(gè)人買。
與這名姜姓溫州男子一起的還有8名溫州人。據(jù)稱僅姜姓男子就帶來了800萬現(xiàn)金支票用于買房。盡管力圖低調(diào)行事，但售樓小姐還是很容易從衣著談吐和辦事風(fēng)格上一眼看出他們就是溫州購(gòu)房團(tuán)。
這個(gè)購(gòu)房團(tuán)的組織者是溫州百盈房產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司�？偨�(jīng)理張和平告訴記者，就在三天前，已經(jīng)有一批來自溫州的購(gòu)房團(tuán)“光臨”了同一個(gè)樓盤。這兩支購(gòu)房團(tuán)計(jì)劃在上海購(gòu)買20多套商品房。
在2005年初的宏觀調(diào)控之后，上海房?jī)r(jià)逐步降溫，溫州客也一度從上海銷聲匿跡。在之后的半年多時(shí)間里，他們寧愿在江蘇南通或者廣東惠州這樣的三線城市里尋找機(jī)會(huì)，也不愿涉足上海。
但是進(jìn)入2006年之后，僅僅在1月份里，溫州購(gòu)房團(tuán)就在徐匯優(yōu)派這個(gè)樓盤買下了12套住房，在寒冷的冬天里這是一個(gè)足以讓上海樓市感到溫暖的業(yè)績(jī)�！皬慕衲觊_始我們就不斷接到上海的項(xiàng)目。溫州的投資者非常希望來上海買房�！睆埡推筋H為興奮地說。
溫州的投資者對(duì)于利潤(rùn)似乎有著天生的敏感。從撤出上海市場(chǎng)到重新回來，溫州客的舉動(dòng)是否意味著上海樓市在經(jīng)歷過短暫的下跌之后，又將迎來一片春光？
上海本地的投資客也似乎有著類似的感覺。馬自強(qiáng)2005年3月在閔行區(qū)羅秀路以每平方米1萬元的價(jià)格買了一套商品房，本打算轉(zhuǎn)手賣掉從中獲利，誰想到碰上了隨之而來的宏觀調(diào)控，樓價(jià)一路走低。加上開發(fā)商以5000元一平方的“內(nèi)部員工價(jià)”拋出300多套尾房，老馬掛在中介的房子下跌了20%。進(jìn)入2006年以來，老馬的房子一直在緩慢上漲，到3月底的時(shí)候已經(jīng)漲回到老馬的購(gòu)入價(jià)。
來自上海官方網(wǎng)站“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的最新統(tǒng)計(jì)顯示，3月上海的商品住宅交易量達(dá)179.67萬平方米，與2月82萬平方米的成交面積相比，環(huán)比增幅高達(dá)119%。
交易量往往被看作衡量房地產(chǎn)業(yè)景氣的指標(biāo)。不少業(yè)內(nèi)人士看來，春節(jié)以后上海住宅交易面積量的首次大幅上揚(yáng)，意味著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)正在回暖。
另一個(gè)反映樓市溫度的信號(hào)是房產(chǎn)中介。
2005年宏觀調(diào)控之后的半年時(shí)間里，上海的13000多家房產(chǎn)中介公司銳減過半，許多依靠一間房、一張桌、一部電話的中小房產(chǎn)中介由炒房改營(yíng)炒菜，剩下6000家也艱難度日。
但進(jìn)入2006年以來，房產(chǎn)中介擴(kuò)張又起小高潮。3月23日漢宇房產(chǎn)一天之內(nèi)開出9家門店；合富地產(chǎn)也透露，集團(tuán)要求中介部爭(zhēng)取每個(gè)月都要開出一家以上新門店。
“選擇在市場(chǎng)還未完全恢復(fù)前進(jìn)行擴(kuò)張的公司，都是為迎接后期樓市回暖做準(zhǔn)備�！睗h宇地產(chǎn)總經(jīng)理施宏睿如此解釋。
利好政策頻出
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，上海市政府已經(jīng)出臺(tái)一系列利好政策。
2月28日，上海市公積金管理中心出臺(tái)《關(guān)于微調(diào)本市部分二手房住房公積金個(gè)貸政策的通知》，這被稱為“上海樓市今年第一個(gè)實(shí)質(zhì)性利好政策”。
通知規(guī)定，凡購(gòu)買竣工5年以內(nèi)的二手房，可以通過公積金貸款，最高可以貸款八成。
4月初上海市公積金管理中心又傳出消息，正在醞釀以每位繳存者為單位進(jìn)行貸款，即一戶兩人交納公積金的家庭，以前以戶為單位貸款總額最高30萬元，今后以人為單位的話，夫妻倆貸款最高可達(dá)60萬元。
這是自去年8月以來上海市第三次調(diào)整公積金政策。去年2月，上海市住房公積金限額進(jìn)行了建制8年以來的第一次微調(diào)，補(bǔ)充公積金額度由3萬元提高至10萬元，加上常規(guī)公積金10萬元的貸款額度，公積金總貸款上限達(dá)到20萬元。而在之前的8年時(shí)間里上海市的公積金政策未有過絲毫松動(dòng)。
據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》報(bào)道，消息人士還透露：“未來一段時(shí)間還將陸續(xù)有利好政策公開或者悄悄出臺(tái)，比如禁止轉(zhuǎn)按揭的政策可能將會(huì)在近期解禁，二手房交易方面也會(huì)有所放松�！�
“不得轉(zhuǎn)按揭、購(gòu)房按揭首付比例最低三成、征收5.5%的營(yíng)業(yè)稅”，被認(rèn)為是2005年上海樓市調(diào)控的“三大利器”。然而這些政策正在悄悄地松動(dòng)。消息人士稱：“現(xiàn)在已經(jīng)有不少銀行放開了三成首付比例按揭的規(guī)定；不得轉(zhuǎn)按揭，近期也將解禁；只有5.5%的營(yíng)業(yè)稅，由于是中央明確規(guī)定的政策，目前還維持原狀�！�
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授認(rèn)為，最近公積金政策的出臺(tái)更大程度上是希望通過政策傳達(dá)一個(gè)信號(hào)——有關(guān)部門要暖市了，從而來改變觀望者對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期。
劉政海一直打算買套房子結(jié)婚，宏觀調(diào)控?zé)o疑是一個(gè)好消息，眼看著房?jī)r(jià)在一點(diǎn)一點(diǎn)跌下來，他覺得那套婚房已經(jīng)越來越近�！翱墒鞘裁磿r(shí)候跌到底呢？在房?jī)r(jià)明確探底之前，我還是寧愿等等�！辟I漲不買跌是消費(fèi)者的普遍心態(tài)，在宏觀調(diào)控開始后他們大多采取持幣觀望的態(tài)度。
樓市回暖對(duì)劉政海產(chǎn)生了直接的“引導(dǎo)”。盧灣區(qū)的都市花園樓盤在3月份不到10天里漲了三次價(jià)，每平方漲了600元。雖然在2005年最瘋狂的時(shí)候一下午漲500元的事例屢見不鮮，但在今年出現(xiàn)這樣的漲幅，還是很少見的。公積金政策調(diào)整、樓價(jià)回升，這樣的消息不斷見諸報(bào)端，著實(shí)還是刺激了不少像劉政海這樣等著買房結(jié)婚的“自住型消費(fèi)者”的購(gòu)買沖動(dòng)。
一位參加過上海市政協(xié)會(huì)議的房地產(chǎn)專家稱，在會(huì)上“宏觀調(diào)控已經(jīng)到位”的聲音很高，部分參會(huì)人士甚至建議取消轉(zhuǎn)按揭限制等眾多限制政策。
“現(xiàn)在的開發(fā)商都在等。”一位在上海金山開發(fā)的房地產(chǎn)商告訴記者，開發(fā)商普遍的心態(tài)是，如果熬過了宏觀調(diào)控這一關(guān)，等到房?jī)r(jià)一漲上來，不僅所有的利息都能收回來，而且還有的賺�！皟�(nèi)環(huán)線以內(nèi)的開發(fā)商大多數(shù)都已經(jīng)完成了資金積累，所以等得起。內(nèi)環(huán)以外的那些中小開發(fā)商資金實(shí)力不夠雄厚，如果等不過去，那只能虧得血本無歸�！�
為了熬過這段日子，開發(fā)商削尖了腦袋。3月16日開幕的“上海之春”房展會(huì)上，竟有開發(fā)商請(qǐng)來只靠丁字褲和彩繪遮擋關(guān)鍵部位的女模特，在沙盤前走動(dòng)、展示，以吸引觀眾的注意力。
“從中央及地方的政策走勢(shì)可以看出，對(duì)于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，如果說去年需要‘踩剎車’，今年則是需要‘踩油門’。去年是調(diào)控為主，今年是鼓勵(lì)促進(jìn)為主。”復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任華偉認(rèn)為。
兩個(gè)1000萬淡出視線
作為去年兩會(huì)樓市話題焦點(diǎn)的上�！皟蓚�(gè)1000萬工程”，正在漸漸淡出公眾的視線。一位房地產(chǎn)商、上海市兩會(huì)代表向本報(bào)記者證實(shí)：“今年兩會(huì)期間沒有提及‘兩個(gè)1000萬工程’�！�
“兩個(gè)1000萬工程”是指在2005年新開工1000萬平方米重大工程配套商品房和1000萬平方米中低價(jià)商品住房。配套商品房以供應(yīng)動(dòng)遷家庭購(gòu)買為主，在取得房地產(chǎn)權(quán)證后5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓、出租；而中低價(jià)普通商品房的限定則是：個(gè)人年收入低于上年上海市人均可支配年收入線、人均住房建筑面積在14平方米以下的上海市民。
2005年10月11日，上海第一批配套商品房交付使用當(dāng)日，上海市副市長(zhǎng)楊雄表示，2006年將對(duì)上海兩個(gè)1000萬的建設(shè)節(jié)奏適當(dāng)控制。
在楊雄發(fā)表上述講話之前，已有報(bào)道稱2005年上海兩個(gè)“1000萬”最后確定的供應(yīng)計(jì)劃是：至今年年底，1000萬平方米配套商品房上市；中低價(jià)普通商品房上市量減半，將會(huì)有500萬平方米預(yù)售上市。
2005年9月26日，世華錦城住宅建設(shè)項(xiàng)目在浦東奠基，計(jì)劃開工面積為21萬平方米。作為上海市首個(gè)開工建設(shè)的中低價(jià)普通商品房項(xiàng)目，上海市各家主要媒體都報(bào)道了這則消息。
已經(jīng)拿到100多萬平方米配套商品房用地的上海 大華集團(tuán)，其用地分別分布在寶山、嘉定、崇明等區(qū)縣，盡管去年已經(jīng)開工了大概50萬平方米，但今年也暫停了后續(xù)工程。4月10日記者向“世華錦城”開發(fā)商——界龍集團(tuán)房產(chǎn)部詢問時(shí)，該集團(tuán)一位女性工作人員向記者說：“可能要到夏天再開工�！�
“這是政府在進(jìn)行調(diào)節(jié)，并不是擱淺�！鄙虾Ｊ蟹康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)印堃華告訴本報(bào)記者“兩個(gè)1000萬只是個(gè)概數(shù)，究竟在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)上市也沒有確切說法�，F(xiàn)在政府只不過是把中低價(jià)商品房上市的節(jié)奏放慢下來。”
與政府關(guān)系密切的房產(chǎn)開發(fā)商上海 大華集團(tuán)的一位高層向外界透露，“我們得到的口徑是，配套商品房和中低價(jià)普通商品房大部分會(huì)采取出租的方式�！边@樣的舉措或可緩解市場(chǎng)供應(yīng)過剩的矛盾。
“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)供給需求有矛盾有摩擦，一會(huì)兒多了一會(huì)兒少了很正常。不要把它看得很嚴(yán)重�！庇�堃華說。(戴敦峰 胡天舒)
