關(guān)鍵詞之七 物業(yè)管理
◆ 原文：“規(guī)范物業(yè)管理行為，提高市場(chǎng)化程度�！�
◆ 解讀
中國(guó)人民大學(xué)公共政策研究中心社區(qū)治理項(xiàng)目組研究員 舒可心：
“規(guī)范物業(yè)管理行為，提高市場(chǎng)化程度”，確立了物業(yè)管理活動(dòng)不是政府福利范疇而將是完全市場(chǎng)化的方向。
中國(guó)的物業(yè)管理，一部分是從政府認(rèn)可的發(fā)展商的售后服務(wù)活動(dòng)中轉(zhuǎn)化而來(lái)，一部分是從政府福利形態(tài)(房管所)轉(zhuǎn)制而來(lái)，經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)完全具備了市場(chǎng)化的能力。
業(yè)主一方，單個(gè)或者家庭的人，已經(jīng)從單位人完成了社會(huì)人的轉(zhuǎn)變。實(shí)際上就是人本身的市場(chǎng)化轉(zhuǎn)變過(guò)程。幾乎每個(gè)人，都不再依賴(lài)政府提供的就業(yè)機(jī)會(huì)便可以很好地生活，甚至很多人已經(jīng)有足夠的錢(qián)購(gòu)買(mǎi)房屋。這部分人群，將逐步成為繼“先富起來(lái)”的一群人之后，更多的富裕起來(lái)的人群，他們最終將形成中國(guó)重要的中產(chǎn)階層。
而公寓類(lèi)型的房產(chǎn)，其市場(chǎng)主體并不是分散的所有業(yè)主個(gè)人，而是以全體業(yè)主依法組成的業(yè)主組織——業(yè)主大會(huì)。這種法定的、唯一的物業(yè)管理市場(chǎng)的另一個(gè)主體，則距離市場(chǎng)化的要求還差得遠(yuǎn)。僅僅以北京為例，在3000多個(gè)物業(yè)管理小區(qū)中，僅僅有440多個(gè)召開(kāi)過(guò)業(yè)主大會(huì)并選舉了業(yè)委會(huì)。因此，目前的情況是業(yè)主群體不能組織起業(yè)主大會(huì)，以市場(chǎng)的方式，通過(guò)談判決定物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格，另一方面，業(yè)主群體又對(duì)現(xiàn)行的物業(yè)管理和由物業(yè)管理企業(yè)提供的社區(qū)服務(wù)普遍感到不滿(mǎn)。這種有權(quán)利用不上的困惑、無(wú)奈，是當(dāng)前物業(yè)管理市場(chǎng)化的瓶頸，業(yè)主如何組織起來(lái)成為物業(yè)管理市場(chǎng)主體是需要解決的實(shí)際問(wèn)題。
因此，政府將以各種方式推動(dòng)業(yè)主組織的建立，扶持越來(lái)越多的業(yè)主組織逐步成為市場(chǎng)中的主體，以真正平等的地位去和物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)上博弈。
此外，中國(guó)的物業(yè)管理，從它誕生那天起就不是純粹的物業(yè)管理，而一直是伴隨著社區(qū)服務(wù)職能和部分政府服務(wù)職能。隨著政府逐步退出社區(qū)管理和服務(wù)并提倡社區(qū)自主治理和小政府大社會(huì)的理念，物業(yè)管理企業(yè)所提供的社區(qū)服務(wù)產(chǎn)品將對(duì)和諧社區(qū)構(gòu)建產(chǎn)生重大的影響。
關(guān)鍵詞之八 建筑節(jié)能
◆ 原文：“嚴(yán)格執(zhí)行建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，推動(dòng)既有建筑節(jié)能改造，推廣新型墻體材料和節(jié)能產(chǎn)品等。綠色照明 在公用設(shè)施、賓館、商廈、寫(xiě)字樓以及住宅中推廣高效節(jié)電照明系統(tǒng)等。發(fā)展節(jié)能省地型公共建筑和住宅。到2010年實(shí)現(xiàn)所有城市禁用實(shí)心粘土磚。”
◆ 解讀
中國(guó)工程院院士、清華大學(xué)教授 江億：
發(fā)展建筑節(jié)能是近些年來(lái)國(guó)家一直強(qiáng)調(diào)的內(nèi)容，也與世界建筑領(lǐng)域的大趨勢(shì)相吻合。目前中國(guó)建筑節(jié)能主抓的重點(diǎn)是北方地區(qū)的采暖節(jié)能、大型公共建筑節(jié)能和長(zhǎng)江流域城市住宅室內(nèi)環(huán)境控制節(jié)能。此次規(guī)劃中提出的“推廣新型墻體材料”其實(shí)就與北方地區(qū)的采暖保溫有關(guān)。墻體材料一直是建筑節(jié)能的老大難，盡管這些年也進(jìn)行了很多改造，但是一直沒(méi)有好的可以全面推廣的替代粘土磚的材料出現(xiàn)。所以此次規(guī)劃中列出予以強(qiáng)調(diào)，但是并不規(guī)范和全面。因?yàn)槟戏匠鞘行枰P(guān)注的不是墻體的保溫，例如重慶、上海，以前冬天不需采暖，夏天空調(diào)也不多，而現(xiàn)在空調(diào)很普遍，冬天也需暖氣，需要舒服環(huán)境的要求很合理，但若按照北方集中供熱方式采暖，就會(huì)有很大差別，導(dǎo)致建筑能源不合理消耗非常高。初步統(tǒng)計(jì)這方面的能源消耗會(huì)增加20%-30%，應(yīng)當(dāng)引起重視，不能一味照搬�！暗�2010年實(shí)現(xiàn)所有城市禁用實(shí)心粘土磚”強(qiáng)調(diào)的也是建筑墻體的問(wèn)題，實(shí)心粘土磚一方面占用土地資源，另一方面燒制過(guò)程中消耗的能源也很高，如果有好辦法采用替代型新材料，將大大節(jié)省能源。但這也有個(gè)地域問(wèn)題，比如說(shuō)在黃河下游“黃泛區(qū)”，泥沙很多，用黃土做墻體材料似乎就較為可行，所以，仍然有根據(jù)當(dāng)?shù)刭Y源條件而因地制宜的問(wèn)題。
至于規(guī)劃中強(qiáng)調(diào)“綠色照明”則是非常有意義的事。因?yàn)槿绻袊?guó)的住宅、公共建筑等若都能合理節(jié)電，那么節(jié)省的電可以相當(dāng)于幾個(gè)三峽的發(fā)電量。中國(guó)是世界上生產(chǎn)節(jié)能燈的第一大國(guó)，歐美很多國(guó)家都是從中國(guó)進(jìn)口產(chǎn)品，但是這樣一個(gè)生產(chǎn)大國(guó)卻沒(méi)能變成使用大國(guó)，實(shí)在與中國(guó)資源緊張的狀況是不相符的。鼓勵(lì)使用綠色照明系統(tǒng)，就應(yīng)出臺(tái)相關(guān)政策，給購(gòu)買(mǎi)者、建筑的開(kāi)發(fā)者等主體以?xún)?yōu)惠或激勵(lì)措施，這樣會(huì)有助于改變現(xiàn)狀。此外，照明領(lǐng)域還有一個(gè)重要問(wèn)題就是機(jī)關(guān)、企業(yè)辦公室以及學(xué)校教室等白天的照明，曾有個(gè)不完全統(tǒng)計(jì)，80%的辦公室白天燈都一直亮著，而實(shí)際上有時(shí)候靠自然光照明就足夠了，如果能通過(guò)各種辦法，能讓人們?cè)诎滋彀褵絷P(guān)上，那么，僅此一項(xiàng)，就可使用電緊張的局面大大緩解。
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