四、開征物業(yè)稅的目標(biāo)并非就是“對第二套房課重稅”
人們有種認(rèn)識，認(rèn)為征收物業(yè)稅的主要目標(biāo)就是為了抑制擁有多套住房，因此應(yīng)當(dāng)對第二套房課以重稅。對于這種說法，陳淮表示，物業(yè)稅的作用之一就是要抑制過度占有資源，保護(hù)必要消費(fèi)。但我個人看法，這個“過度占有”，不是按第幾套房來區(qū)分的。一個富人只占有一套房，但是這套房非常大，而且地處風(fēng)景名勝區(qū)，價值不匪，這套房子也得適用較高稅率。
在前幾年“房改”中，一些中央機(jī)關(guān)的干部按級別應(yīng)享受一定的住房面積，但當(dāng)時單套面積的沒有那么大的，很多人配住的就是“2＋1”或者“2＋2”。就是80年代蓋的居民樓中一套“兩居”加一套“一居”；或者一套“兩居”加另一套“兩居”。但這個“2＋1”或者“2＋2”的建筑面積一共才只有70-90余平方米。這個“第二套”恐怕就不該課以重稅。因為不論按干部住房標(biāo)準(zhǔn)還是從自住性住房的必要標(biāo)準(zhǔn)看，他們的居住總面積并未“超標(biāo)”。原則說，物業(yè)稅應(yīng)按個人持有的資產(chǎn)價值征稅，而且是按現(xiàn)值征稅，不是按“第幾套”征稅。
陳淮指出，可以肯定地說，應(yīng)當(dāng)對超出自住范圍用于出租牟利的房產(chǎn)征收一定強(qiáng)度的物業(yè)稅。但這里面也有個區(qū)別對待的問題。單位面積價值高的別墅、豪宅，就應(yīng)當(dāng)適用較高稅率；相反，單位面積價值較低的普通住宅，就應(yīng)當(dāng)適用相對較低的稅率。為什么呢？因為我們還要考慮到租賃市場發(fā)育的問題。普通住宅的主要承租人是窮人，是低收入群體。物業(yè)稅征得高，租賃市場的租價就高，不利于租賃市場的發(fā)展。“對第二套房課重稅”的想法，出發(fā)點(diǎn)可能是抑制富人占有更多資源，促進(jìn)社會公平。
但這種想法失之簡單了。有人買了房子用于出租，才有租賃市場存在和發(fā)展的基礎(chǔ)。而租賃市場恰好是和低收入群體、困難群體和流動人口利益關(guān)系最密切的市場。不僅如此，租賃市場還是政府住房保障政策貫徹實施的基礎(chǔ)。在我國的住房保障體系中，針對困難群體和特困群體的“貼租”政策，包括實物貼租和貨幣貼租，都需要有一個足夠大的租賃市場存在才能有效實施。美國加州有條調(diào)控房地產(chǎn)市場的法律，禁止租賃價格在一年內(nèi)的上漲幅度超過7%。為什么呢？因為租賃市場的需求才是最真實的需求，因為租賃市場是和窮人的利益關(guān)系最密切的市場，因為租賃價格最直接地影響房產(chǎn)投資回報的預(yù)期。
陳淮表示，在房地產(chǎn)開發(fā)、交易、持有環(huán)節(jié)的稅制改革，基本方向是“明租、清費(fèi)、正稅”。物業(yè)稅是否是取代土地出讓金的一種“費(fèi)改稅”，目前學(xué)者中還有不同認(rèn)識。但比較傾向性的意見是，土地出讓金的性質(zhì)是“租”，是政府作為土地所有者的利益體現(xiàn)；物業(yè)稅的性質(zhì)是“稅”，是政府作為公共利益的維護(hù)者、社會經(jīng)濟(jì)關(guān)系的調(diào)節(jié)者獲得的公共收益。二者的性質(zhì)是不同的，后者可能并不能取代前者。也就是說，收了土地出讓金也可能仍要再收物業(yè)稅。這取決于怎么定義目前收取的土地出讓金。
退一步說，物業(yè)稅取代土地出讓金，也不一定能使房價真正便宜。因為房價包括購買價格和持有價格兩個組成部分。分次收取物業(yè)稅時，持有價格的風(fēng)險會大大增加。因為物業(yè)稅是按現(xiàn)值征收的，而在50-70年的時間范圍內(nèi)，土地價格一定是不斷提高的，而且在城市化快速發(fā)展過程中提高的速度還會很快。最終算下來，也許分次支付的價格要比一次性支付的成倍增加。
還有人提出，開征物業(yè)稅時應(yīng)當(dāng)只對此后購入的新房征收，以前買的就不能再回溯征收了。針對這一說法，陳淮表示，這部分地取決于怎么定義目前收取的土地出讓金。因為現(xiàn)在收取的土地出讓金實際上是個“費(fèi)”、“租”、“稅”混淆的產(chǎn)物，其中確實已經(jīng)包含有一定的對占有資源征稅的意義。如果撇開土地出讓金的問題，那么開征物業(yè)稅恐怕就需要針對所有住房征收了。那種“不能回溯”的說法是把交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)和持有環(huán)節(jié)的稅負(fù)混為一談了。為什么要對以前購買的房產(chǎn)也征呢？我們前面說過，物業(yè)稅的作用之一是要讓公共利益分享土地升值的好處。一條地鐵修到一個小區(qū)，這個小區(qū)的房地產(chǎn)就升值了。政府需要通過征收物業(yè)稅的方式把這個增值的好處部分地轉(zhuǎn)移到公共利益中來。(柏晶偉)
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