中新網(wǎng)12月29日電 據(jù)《北京娛樂(lè)信報(bào)》報(bào)道，2005是房?jī)r(jià)年，為何這么說(shuō)，我們從政府出臺(tái)的有關(guān)政策，老百姓對(duì)樓市的關(guān)注點(diǎn)以及開(kāi)發(fā)商的各種論調(diào)中不難看出，大家所關(guān)注樓市所有的焦點(diǎn)，最后都集中在“房?jī)r(jià)”上面。
政策篇
穩(wěn)定房?jī)r(jià)第一擊：網(wǎng)上簽約、預(yù)售登記 項(xiàng)目銷售透明度增加
2005年2月1日，北京市建委宣布：從3月15日起，北京將實(shí)行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上簽約和預(yù)售登記，并通過(guò)相關(guān)網(wǎng)站及時(shí)向社會(huì)公布商品房項(xiàng)目信息、樓盤(pán)表信息以及市場(chǎng)銷售的有關(guān)信息。
效果：此舉一招三式，直接破解開(kāi)發(fā)商所謂的“商業(yè)秘密”——銷售數(shù)量。而此前開(kāi)發(fā)商通過(guò)“銷售技巧”，采取“銷控法”來(lái)制造銷售“虛假繁榮”有可能被遏制；開(kāi)發(fā)商為實(shí)現(xiàn)先賣差房子、好房子賣高價(jià)而制造的人為惜售行為將難以為繼；內(nèi)部關(guān)系“訂房”、炒房套利也有望得到限制，至于房屋一房多賣的現(xiàn)象則有可能杜絕。
殺傷力：★★★、
穩(wěn)定房?jī)r(jià)第二擊：國(guó)八點(diǎn)、國(guó)八條 直指房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快
2005年3月26日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，八點(diǎn)要求各地政府重視房?jī)r(jià)上漲過(guò)快這一現(xiàn)象。剛過(guò)一個(gè)月，即4月28日，國(guó)務(wù)院再次出臺(tái)了“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施”，“國(guó)八條”為具體硬性措施，每條措施都直指房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快。
效果：“國(guó)八點(diǎn)”僅以通知形式發(fā)出，對(duì)于有如“頑癥”的房?jī)r(jià)漲幅抑制作用不是很明顯；而“國(guó)八條”意見(jiàn)涉及的問(wèn)題較多，盡管宗旨明確，但缺乏具體指導(dǎo)意義，對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)并未起到“藥到病除”的功效。
殺傷力：★★☆
穩(wěn)定房?jī)r(jià)第三擊：七部門聯(lián)合出臺(tái)新政 組合拳直擊樓市心臟
5月11日，由建設(shè)部、發(fā)改會(huì)、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和銀監(jiān)會(huì)等七部門聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》。直指房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大、價(jià)格上漲過(guò)快的問(wèn)題，提出各地要把調(diào)控樓市作為加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)。同時(shí)，“保證中小套型住房供應(yīng)”、“打擊炒地”、“期房禁止轉(zhuǎn)讓”，成為此次穩(wěn)定房?jī)r(jià)新政的關(guān)鍵詞。
效果：如果說(shuō)“預(yù)售合同網(wǎng)上簽約”的施行，僅僅讓開(kāi)發(fā)商的銷售數(shù)據(jù)得以透明化，那么，七部門聯(lián)合出臺(tái)的新政，則挾風(fēng)雷之聲，直擊房?jī)r(jià)居高的各處要穴。主要功效有：“炒買炒賣”土地行為得以遏止，對(duì)超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿1年尚未開(kāi)發(fā)的土地，征收土地閑置費(fèi)；滿兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，無(wú)償收回土地使用權(quán)。此外，對(duì)于投機(jī)性和投資性購(gòu)房的情況，征收不菲的營(yíng)業(yè)稅。不過(guò)，此舉也有一定的負(fù)面影響：建設(shè)部的數(shù)據(jù)顯示，很多城市5月份商品住房日平均交易量比4月份明顯下降，各地樓市觀望氣氛非常濃厚。
殺傷力：★★★★
開(kāi)發(fā)商篇
開(kāi)發(fā)商抗風(fēng)險(xiǎn)能力增強(qiáng)
開(kāi)發(fā)商對(duì)于房?jī)r(jià)的影響是強(qiáng)烈的，而對(duì)于宏觀政策的調(diào)整，其應(yīng)對(duì)招數(shù)確實(shí)是有效的。2005年3月，一些開(kāi)發(fā)商“居心叵測(cè)”地拋出：北京房?jī)r(jià)猛漲的緣由是因?yàn)榉康禺a(chǎn)用地供應(yīng)不足。業(yè)內(nèi)人士指出，“地荒論”無(wú)非是開(kāi)發(fā)商為了給提升房?jī)r(jià)成本造勢(shì)，為房?jī)r(jià)的上漲推卸責(zé)任，是一種別有用心的做法。國(guó)土資源部有關(guān)部門隨即駁斥了這種說(shuō)法。
盡管如此，但市場(chǎng)確實(shí)存在部分開(kāi)發(fā)商有錢無(wú)地的現(xiàn)狀。一方面是一些手中有地，但資金實(shí)力不強(qiáng)的中小房企因籌錢無(wú)門而著急，另一方面則是一些資金實(shí)力雄厚的大房企苦于手中無(wú)地而擱淺。在此背景以及宏觀政策影響下，房地產(chǎn)企業(yè)之間的收購(gòu)、兼并、合縱的風(fēng)潮自然變得勢(shì)不可擋。此前不久，天鴻與城開(kāi)首開(kāi)先河，開(kāi)創(chuàng)了大型房地產(chǎn)國(guó)企合并的先例。
品牌地產(chǎn)漸成高房?jī)r(jià)招牌
華遠(yuǎn)掌門人任志強(qiáng)今年屢發(fā)“逆耳”之言，“富人論”、“房?jī)r(jià)上漲”、“品牌暴利”等等如此這般“關(guān)鍵詞”，無(wú)不招致老百姓的“痛恨”與“反感”。而圍繞備受爭(zhēng)議的“房地產(chǎn)是否是暴利行業(yè)”，任志強(qiáng)始終堅(jiān)持認(rèn)為，如果沒(méi)有巨大的利潤(rùn)支持，便沒(méi)有錢來(lái)維持品牌的建立和生產(chǎn)，因此房地產(chǎn)品牌企業(yè)是暴利的，但并非整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)。據(jù)了解，今年銷售前十位的項(xiàng)目，就包括了國(guó)美第一城、富力城、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等“品牌”項(xiàng)目。值得一提的是，作為百萬(wàn)平方米的國(guó)美第一城，僅用一年時(shí)間銷售一空，2005年的銷售狀元非它莫屬。
購(gòu)房者篇
購(gòu)房成本進(jìn)一步上漲
2005年3月17日，距上一個(gè)利率調(diào)整僅隔5個(gè)月，中國(guó)人民銀行再次上調(diào)個(gè)人住房貸款利率，調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策。調(diào)整后，個(gè)人住房貸款利率將不再實(shí)行現(xiàn)行優(yōu)惠利率，而回復(fù)到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限幅度不低于同期貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍。此舉表明政府調(diào)控樓市過(guò)熱態(tài)勢(shì)的決心和態(tài)度。
不過(guò)，利率同時(shí)也是一把雙刃劍，由于首付比例的提高，沒(méi)住上房子的老百姓郁悶：離住房夢(mèng)的實(shí)現(xiàn)又遠(yuǎn)了一大步；又由于利率的提高，貸款買了房子的老百姓也郁悶：經(jīng)濟(jì)和心理負(fù)擔(dān)無(wú)疑是加重了。在一項(xiàng)調(diào)查中，利率提高后，60.68%的人表示會(huì)隨著購(gòu)房利率的提高而推遲購(gòu)房計(jì)劃，另外39.32%按計(jì)劃購(gòu)房的人中，有43.05%的人會(huì)盡量增加首付，減少貸款額，31.94%的人會(huì)改買面積小一點(diǎn)的房子，另外還有25%的人說(shuō)如果利率再提高，就可能轉(zhuǎn)而考慮暫時(shí)租房。
持幣觀望等來(lái)的是惜售
在“房?jī)r(jià)要降了”的心理影響下，大批潛在購(gòu)房人推遲了購(gòu)房計(jì)劃，集體開(kāi)始等待房?jī)r(jià)回落，而開(kāi)發(fā)商回應(yīng)這一局面的態(tài)度也是觀望。由于相信北京地區(qū)購(gòu)房需求多為自住，“財(cái)大氣粗”的開(kāi)發(fā)商并不急于把房?jī)r(jià)降低，而是采取“惜售”等方式等待市場(chǎng)回暖。一些開(kāi)發(fā)商更是采用商業(yè)策略：只開(kāi)盤(pán)銷售整體項(xiàng)目其中的一部分，營(yíng)造“供不應(yīng)求”的“虛假繁榮”。
北京市建委日前發(fā)布了今年第3季度期房?jī)r(jià)格，北京市普通住宅期房預(yù)售均價(jià)為6809元／平方米，比上年同期增長(zhǎng)了647元。數(shù)據(jù)顯示，第三季度北京市城八區(qū)普通住宅期房預(yù)售均價(jià)為7438元／平方米，平均增幅9.9%。其中東城區(qū)預(yù)售均價(jià)最高為13756元／平方米。郊區(qū)縣普通住宅期房預(yù)售均價(jià)為4679元／平方米，平均增幅為12.5%。其中北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)預(yù)售均價(jià)最高，為5493元／平方米。(張翼)
