中新網(wǎng)12月22日電 據(jù)《北京現(xiàn)代商報(bào)》報(bào)道，政策，歷來是左右北京乃至中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵性力量。無論是土地政策，還是金融政策都牽動(dòng)著地產(chǎn)市場(chǎng)的神經(jīng)。
政策的出臺(tái)一向是柄雙刃劍，回顧即將逝去的2005年仍然有人戰(zhàn)栗不止，有人笑逐言開。但在政策出臺(tái)前所有人的感覺都是一個(gè)詞—“緊張”，生怕自己一不小心成為“容易受傷的人”。因此把政策的出臺(tái)稱為“埋伏”一點(diǎn)不為過，如何避過這一個(gè)個(gè)“埋伏”后的危機(jī)，自然也就成了開發(fā)商的一大考驗(yàn)。
埋伏一：《明明白白我的心》——網(wǎng)上簽約
北京市建委今年3月下發(fā)《關(guān)于北京市商品房預(yù)售合同實(shí)行網(wǎng)上簽約和預(yù)售登記管理工作的通知》，其中明確規(guī)定：從3月15日起，本市商品房買賣雙方必須要在網(wǎng)上完成預(yù)售合同簽約，買房人可憑打印合同時(shí)設(shè)置的密碼和合同號(hào)，在管理系統(tǒng)上查詢所購(gòu)房屋的合同內(nèi)容和預(yù)售登記情況。
點(diǎn)評(píng)：商品房預(yù)售信息網(wǎng)上公示與網(wǎng)上簽約，一方面為買房人吃了一顆定心丸，一方面也為社會(huì)提供了更為真實(shí)準(zhǔn)確的樓市信息。例如在價(jià)格方面，同來自開發(fā)商的自報(bào)數(shù)字相比，由買賣雙方共同簽訂的合同金額當(dāng)然更令人信服。這種信息公開的形式使房產(chǎn)交易更加透明化，避免了一些弄虛作假情況的發(fā)生。
小編插話：房產(chǎn)交易信息要透明，彼此明明白白才放心。
埋伏二：《無盡的愛》——實(shí)施新利率
從2005年1月1日起，通過住房公積金和商業(yè)銀行進(jìn)行貸款買房的貸款利率將按照上調(diào)后的利率執(zhí)行，也就是說2004年10月29日前辦理的個(gè)人住房貸款，從2005年1月1日月供還款將有所增加。
點(diǎn)評(píng)：從去年起就在樓市掀起軒然大波的“加息風(fēng)波”到今年的第一天終于掃清了最后的尾巴，所有的利率都開始統(tǒng)一實(shí)行新標(biāo)準(zhǔn)。這也標(biāo)志著大家又在誠(chéng)惶誠(chéng)恐地?fù)?dān)心“下次加息何時(shí)到來�。俊�
小編插話：自古新人換舊人，新政實(shí)施代舊政。利率這一宏觀調(diào)空的有利杠桿還會(huì)不斷的發(fā)揮作用。如同無盡的愛，要在市場(chǎng)上纏綿不斷的進(jìn)行下去。
埋伏三：《帶我去月球》——土地有償使用費(fèi)實(shí)行先繳后分
財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行共同下發(fā)的《進(jìn)一步加強(qiáng)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收使用管理的通知》中規(guī)定自2005年1月1日起，土地有償使用費(fèi)實(shí)行先繳后分。申請(qǐng)用地的市、縣人民政府應(yīng)交的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)，由市縣人民政府財(cái)政部門負(fù)責(zé)繳納。
各級(jí)國(guó)庫(kù)收到庫(kù)款時(shí)，將庫(kù)款的30%逐級(jí)上劃中央總金庫(kù)；將庫(kù)款70%的部分，按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的省、市、縣具體分成比例進(jìn)行劃解。未按規(guī)定足額繳土地有償使用費(fèi)的，不予辦理新增建設(shè)用地手續(xù)。
點(diǎn)評(píng)：以前地方政府只把30%交給中央，70%全部免掉，這樣就造成了整個(gè)用地成本的不均衡，也容易滋生腐敗。此政策的出臺(tái)規(guī)范了農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的資金環(huán)節(jié)，同時(shí)減少了地方政府以地生財(cái)，賣地搞建設(shè)的一種利益沖突，從而大大抑制政府違法占地圈地的動(dòng)機(jī)。
小編插話：不就是土地嗎？看看前陣子人家賣月球，說買哪塊就買哪塊，哪像地球上這么麻煩。
埋伏四：《愛我就給我》——調(diào)整房貸
兩會(huì)結(jié)束了，央行調(diào)控大行動(dòng)拉開了序幕—調(diào)整房貸利率、抑制樓市過熱。中國(guó)人民銀行決定，從2005年3月17日起，調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策，使5年期以上個(gè)人住房貸款利率提高了0.2個(gè)百分點(diǎn)。
對(duì)此各大銀行紛紛采取措施調(diào)整自己的個(gè)人住房貸款利率。例如中國(guó)工商銀行規(guī)定：購(gòu)買第一套住房，按5.508%執(zhí)行，對(duì)于購(gòu)買高檔住房、第二套房、別墅，將按照6.12%執(zhí)行；購(gòu)買高檔住房、第二套房的首付比例提高到30%至40%。
中國(guó)建設(shè)銀行規(guī)定：資信好的客戶在申辦5年期以上的個(gè)人住房貸款時(shí)將獲得5.508%的下限利率。中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行規(guī)定：5年期以上個(gè)人住房貸款(商貸)的，實(shí)行5.508%。
點(diǎn)評(píng)：央行此舉目的是為了抑制炒樓風(fēng)，并打擊樓價(jià)上漲過快地區(qū)的樓價(jià)。但卻使一部分潛在消費(fèi)者喪失了購(gòu)房能力。在短期內(nèi)對(duì)中低收入的供樓者帶來了壓力。同時(shí)調(diào)整房貸也確實(shí)引起了一部分人提前還貸的熱潮，尤其是年底，各大銀行正在忙的不亦樂乎。
小編插話：既然想住上心儀的房子，別猶豫，該交的就交，愛我就都給我。
埋伏五：《龍拳》——國(guó)八條
3月26日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，其中提出抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)八大措施，被業(yè)界簡(jiǎn)稱為“國(guó)八條”。
點(diǎn)評(píng)：國(guó)務(wù)院出臺(tái)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，第一次將國(guó)家將對(duì)房?jī)r(jià)的關(guān)心提到了政治的高度，即便是粗心的人也不難發(fā)現(xiàn)，自從政府的工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心以來，很少有什么經(jīng)濟(jì)事件能被提到如此的政治高度。面對(duì)政府的高度重視，廣大購(gòu)房者仿佛一下找到了光明之源，他們深信這次事件只是一個(gè)開始，政府要站到廣大購(gòu)房者一邊大力打壓房?jī)r(jià)了，于是大家高呼“房?jī)r(jià)要大降，目前要團(tuán)結(jié)一心持幣觀望，讓開發(fā)商們?cè)谏舷聤A擊下垮臺(tái)”。而開發(fā)商們則四處辟謠，一再?gòu)?qiáng)調(diào)政府不是要打壓地產(chǎn)，而是正常的調(diào)控，與此同時(shí)小心謹(jǐn)慎的緊盯時(shí)局變化。
小編插話：一技龍拳打出，樓市立刻風(fēng)聲水起，但真正的影響還在后面。
埋伏六：《雙截棍》——新國(guó)八條
國(guó)務(wù)院總理溫家寶4月27日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)認(rèn)為：目前房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，商品房?jī)r(jià)格上漲過快，結(jié)構(gòu)不合理，市場(chǎng)秩序比較混亂，并強(qiáng)調(diào)必須把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模和價(jià)格上升幅度過大的問題，作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一個(gè)突出任務(wù)。同時(shí)提出八條措施加強(qiáng)引導(dǎo)和調(diào)控，被業(yè)界稱為新“國(guó)八條”。
點(diǎn)評(píng)：時(shí)隔僅一個(gè)月，政府又一次溫柔眷顧地產(chǎn)行業(yè)。上次余震未銷，新一輪震蕩又開始。于是乎更加堅(jiān)信了普通購(gòu)房者持幣待購(gòu)的信念。而開發(fā)商們則再次撓頭，尤其是那些擁有大量面積在140平方米以上“奢侈”型住宅的開發(fā)商，日子明顯開始難過了。
小編插話：龍拳過后，雙截棍再次揮起，哼哼哈嘿，政府忙得是不亦樂乎，開發(fā)商則在全力接招，最輕松的莫過于購(gòu)房者，他們只需搖旗吶喊。
埋伏七：《風(fēng)往北吹》——七部委新政
5月11日國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等七部委《關(guān)于貫徹〈國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知〉的通知》，對(duì)各地做好調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的工作，提出了6個(gè)工作時(shí)間表。
點(diǎn)評(píng)：如果說，新舊“國(guó)八條”是調(diào)控房?jī)r(jià)的大政提綱，那么此次出臺(tái)的“七部委意見”則更進(jìn)一步讓樓市宏觀調(diào)控措施越發(fā)細(xì)化，從土地供應(yīng)、稅收、登記、信息披露等多角度對(duì)“炒地”、“炒樓”、哄抬房?jī)r(jià)作出了具體和明確的打擊。這從擠壓地產(chǎn)泡沫方面確實(shí)起到了很好的作用，之后上海等地的房?jī)r(jià)也確實(shí)有所下降。但對(duì)北京的影響好像不是很大。但一連串的調(diào)控政策出臺(tái)確實(shí)使成交量開始下滑。大家都在期待房?jī)r(jià)下跌的那一天趕快到來。
小編插話：龍拳算什么？雙截棍又怎樣？風(fēng)還在繼續(xù)吹，大家還在繼續(xù)等待。
埋伏八：《希望》——征收營(yíng)業(yè)稅
5月30日建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)〈國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知〉的通知》，規(guī)定自2005年6月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。
點(diǎn)評(píng)：還想炒房？那就得熬過兩年。七部委這次關(guān)于抑制短期炒房的稅收措施得到了建設(shè)部的高度重視，并以最快速度轉(zhuǎn)發(fā)全國(guó)。對(duì)于短期炒房的行為的確得到了有效的抑制。
小編插話：悟空，不要嫌為師的啰嗦，我只是希望你能健康的成長(zhǎng)。
埋伏九：《老鼠愛大米》——二手房買賣征收個(gè)人所得稅
2005年10月11日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問題的通知》，文件正式明確了在辦理二手房過戶時(shí)，要作到各稅統(tǒng)管，不能只負(fù)責(zé)征收契稅，其他稅種如營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅也要同時(shí)進(jìn)行征收。
點(diǎn)評(píng)：此政策的出臺(tái)對(duì)二手房的交易有著重大影響，以前國(guó)家在這方面的稅收上管理的不是很嚴(yán)，有的只需要繳納契稅即可辦理二手房轉(zhuǎn)讓手續(xù)，現(xiàn)在明確規(guī)定從源頭上把控二手房轉(zhuǎn)讓過程中的稅收征收問題。從此在二手房買賣交易過程中的成本將會(huì)大大提升。
小編插話：我愛你，愛著你，就像老鼠愛大米。營(yíng)業(yè)稅，城建稅，一個(gè)稅種都不放過。
埋伏十：《想你的365天》——現(xiàn)房買賣合同出臺(tái)
北京市建委和市工商局于2005年12月12日下午聯(lián)合發(fā)布了新的《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》，該合同將于2006年1月1日起正式推行使用。新版合同里還增加了《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》，而分戶驗(yàn)收同樣將于明年1月1日起正式實(shí)施。
點(diǎn)評(píng)：該示范文本對(duì)于規(guī)范商品房現(xiàn)房買賣行為，解決現(xiàn)房買賣中的糾紛，維護(hù)買賣雙方當(dāng)事人合法權(quán)益，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理起到了重要作用。
小編插話：要說政府那是真替咱們購(gòu)房者著想，工作越做越細(xì)，不但有預(yù)售合同還出臺(tái)了現(xiàn)房合同，估計(jì)不久什么尾房合同、別墅合同之類的越分越細(xì)的合同都可能陸續(xù)出臺(tái)。一年365天，政府天天為您著想。（李海鵬）
