去年第四季度全國(guó)房?jī)r(jià)繼續(xù)快速上漲，全國(guó)35個(gè)大中城市同比上漲10.8%，比去年三季度上漲2.2%；同時(shí)土地交易價(jià)格同比上漲10.0%，環(huán)比上漲1.8%。可以說(shuō)，去年房?jī)r(jià)直接上漲的帶動(dòng)作用以及土地價(jià)格上漲的潛在推動(dòng)作用，在現(xiàn)實(shí)中對(duì)今年房?jī)r(jià)走勢(shì)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)整體平穩(wěn)發(fā)展的目標(biāo)形成了一股不小的壓力。
盡管商品房?jī)r(jià)格的過(guò)快增長(zhǎng)引起社會(huì)各方面的極大關(guān)注，其持續(xù)性的高位運(yùn)行也被認(rèn)為會(huì)有可能是影響房地產(chǎn)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展的突出矛盾和問(wèn)題。但在宏觀調(diào)控政策對(duì)房市供給趨緊影響和客觀需求依然堅(jiān)挺，以及金融政策平抑不合理需求這幾個(gè)因素的互相作用下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心張海旺和席念霞在其《今年商品房?jī)r(jià)格預(yù)期增速減緩但仍在較高位運(yùn)行》報(bào)告中，分析認(rèn)為2005年的房?jī)r(jià)依然將高位運(yùn)行，但平緩趨勢(shì)已然來(lái)臨�！ �
房?jī)r(jià)持續(xù)居高
該份報(bào)告認(rèn)為，此番宏觀調(diào)控政策有兩個(gè)落腳點(diǎn)，一是土地管理加嚴(yán)，二是銀行信貸趨緊。雖然土地政策與金融政策的取向相似，但兩者對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響和作用不同。土地政策的繼續(xù)趨緊，對(duì)商品房?jī)r(jià)格具有一定的刺激作用。
當(dāng)前的土地政策從兩個(gè)方面增加了土地供給的緊張，并提升了土地價(jià)格。一是以經(jīng)營(yíng)性用地統(tǒng)一實(shí)行以招拍掛等方式代替了原來(lái)公開(kāi)交易和協(xié)議交易甚至暗箱操作等混合供地的方式。這既提高征用土地費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，推動(dòng)了土地市場(chǎng)深化發(fā)展，又遏制了房地產(chǎn)等用地?cái)U(kuò)張勢(shì)頭和土地交易環(huán)節(jié)的價(jià)格泡沫因素，還改變了土地價(jià)格過(guò)低和扭曲交易現(xiàn)象的改變。2004年3季度，全國(guó)土地交易價(jià)格增長(zhǎng)11.6%，增幅比上年同期和2004年1、2季度分別高2.8和4.1、0.1個(gè)百分點(diǎn)；其中居民住宅用地交易價(jià)格增長(zhǎng)13.6%，增幅比上年同期和2004年1、2季度分別高0.5、4.9和1.4個(gè)百分點(diǎn)。4季度，土地交易價(jià)格同比上漲10.0%，比3季度上漲1.8%。二是國(guó)務(wù)院及有關(guān)部門對(duì)于一些低于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)甚至是違法違規(guī)出讓的土地進(jìn)行了幾輪嚴(yán)格的治理整頓，如暫停半年農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)行全面審查，對(duì)土地審批規(guī)劃采取了愈來(lái)愈嚴(yán)格的制度，實(shí)際上就形成了建設(shè)用地供給的趨緊，并直接推動(dòng)了土地價(jià)格的上揚(yáng)，而土地價(jià)格上揚(yáng)又有力地拉動(dòng)商品房?jī)r(jià)格上升，例如去年1、2、3、4季度居民住宅用地交易價(jià)格增長(zhǎng)，比住宅價(jià)格分別高1.1、2.1、5.0和0.4個(gè)百分點(diǎn)。特別是3季度，在房?jī)r(jià)達(dá)到和超過(guò)兩位數(shù)的9個(gè)城市中，上海、天津和沈陽(yáng)的土地交易價(jià)格增長(zhǎng)較高，分別為14.9%、12.6%和16.5%，等同或接近于它們的房屋價(jià)格，因此看地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)作用明顯。
盡管暫停農(nóng)用地審批期限已經(jīng)結(jié)束，但土地政策的趨緊態(tài)勢(shì)并沒(méi)有扭轉(zhuǎn)。報(bào)告認(rèn)為，2005年，土地政策將從以下幾方面繼續(xù)從緊從嚴(yán)。首先，通過(guò)切實(shí)保護(hù)基本農(nóng)田措施，以及加強(qiáng)土地規(guī)劃管理、用途管制和用地計(jì)劃，控制和引導(dǎo)土地和耕地占用的總量、速度和結(jié)構(gòu)；其次，通過(guò)提高國(guó)家征用土地費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，特別是土地招拍掛方式和具體操作規(guī)范的完善，以及市場(chǎng)化手段的發(fā)揮，推動(dòng)土地價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。在實(shí)際中，建設(shè)用地市場(chǎng)化加強(qiáng)的取向，也會(huì)從總體上在一定程度拉動(dòng)商品房?jī)r(jià)格的上升；再次，通過(guò)強(qiáng)化省以下土地管理體制改革，進(jìn)一步遏制部分地方政府低價(jià)、超低價(jià)甚至零價(jià)位出讓土地的現(xiàn)象；最后，通過(guò)經(jīng)常性治理整頓，打擊非法圈占和倒賣土地行為，全面規(guī)范土地市場(chǎng)。
在土地管理趨嚴(yán)導(dǎo)致房市供給緊縮的同時(shí)，房地產(chǎn)需求和現(xiàn)實(shí)消費(fèi)潛力仍然呈現(xiàn)堅(jiān)挺態(tài)勢(shì)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速穩(wěn)定發(fā)展，將全面加快城市化進(jìn)程，促進(jìn)人民收入水平的提升和住宅消費(fèi)的升級(jí)，將使房地產(chǎn)市場(chǎng)需求在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)保持堅(jiān)挺態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)居高難下。報(bào)告分析，2004年1-3季度，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入增長(zhǎng)11.4%，同比增長(zhǎng)1.8個(gè)百分點(diǎn)，這將為下一年度房市消費(fèi)打下良好的伏筆。而2005年我國(guó)會(huì)進(jìn)一步加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程和結(jié)構(gòu)調(diào)整，大力提升城鎮(zhèn)居民的收入水平，繼續(xù)鼓勵(lì)消費(fèi)，進(jìn)一步促進(jìn)城鎮(zhèn)購(gòu)房能力的提高。這些因素都支持了房屋需求的穩(wěn)定增長(zhǎng)。此外，在上述城市化加速和城鄉(xiāng)居民收入提高的基礎(chǔ)上，居民消費(fèi)預(yù)期在繼續(xù)適度降溫并對(duì)房?jī)r(jià)泡沫發(fā)揮擠出效應(yīng)的同時(shí)，仍將相對(duì)穩(wěn)定。這也是商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)仍在高位運(yùn)行的重要因素。
增幅基本趨緩
在行業(yè)人士對(duì)房?jī)r(jià)居高不下表示憂心的同時(shí)，張海旺和席念霞則在報(bào)告中指出，2005年金融政策的基本取向仍將是適度從緊，與土地從緊的作用相應(yīng)的是，金融政策對(duì)商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)是繼續(xù)發(fā)揮抑制效應(yīng)，將使房?jī)r(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)定狀態(tài)。
當(dāng)前央行提高房地產(chǎn)貸款利率和準(zhǔn)備金比例，雖然重點(diǎn)是控制固定資產(chǎn)投資的過(guò)度擴(kuò)張，但其在現(xiàn)實(shí)中減少房地產(chǎn)資金供給總量和加大房地產(chǎn)貸款成本，大大削弱了商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)貸款方面的支撐因素。而2005年繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行較高的金融市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻，有助于防止商品房?jī)r(jià)格依賴銀行貸款性質(zhì)的再度膨脹。
央行嚴(yán)格房地產(chǎn)信貸特別是加息后，雖然商品房?jī)r(jià)格繼續(xù)上升，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款的迅速下降，間接反映購(gòu)房定金及預(yù)收款的快速增加，特別是集中體現(xiàn)供需變化的商品房空置面積增長(zhǎng)幅度的持續(xù)下跌，表明此輪房地產(chǎn)熱的支撐因素已主要由國(guó)內(nèi)貸款轉(zhuǎn)為需求增長(zhǎng)上。
而在需求方面，依然保持旺盛的態(tài)勢(shì)中理性因素卻不斷加強(qiáng)，有利于房?jī)r(jià)的逐步平穩(wěn)。與其他因素相比，需求膨脹及預(yù)期高企對(duì)房?jī)r(jià)的拉動(dòng)作用更為突出，但隨著市場(chǎng)不斷規(guī)范，消費(fèi)者的消費(fèi)心理也日益成熟，消費(fèi)行為也更加科學(xué)和切合實(shí)際。特別是進(jìn)入利息上升周期后，投資型購(gòu)房者的需求受到影響最大，倘若利率進(jìn)一步提高則消費(fèi)型購(gòu)房者的需求也會(huì)受到一定影響。而投機(jī)性購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)和貸款購(gòu)房引起的家庭債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等，更會(huì)使得消費(fèi)者入市謹(jǐn)慎，對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期將趨于理性，從而減弱商品房的需求及其預(yù)期對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)因素。目前，商品房銷售面積和商品房銷售額增長(zhǎng)雖然仍高于商品房竣工面積和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，但它們本身已開(kāi)始呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)，房?jī)r(jià)也不同程度出現(xiàn)增速減慢的跡象。有資料顯示，2004年整體商品房?jī)r(jià)格增速大體呈波動(dòng)緩降狀態(tài)。1季度為7.6%；2季度為9.7%，增幅比1季度高2.1個(gè)百分點(diǎn)；3季度為8.5%，增幅比2季度回落1.2個(gè)百分點(diǎn)。1-11月為12.5%，增幅雖然比1-10月高0.8個(gè)百分點(diǎn)，但不僅比1-7月、1-8月和1-9月分別低0.4、1.0和0.5個(gè)百分點(diǎn)，而且較1-5月與1-4月之間的升幅，1-11月與1-10月之間低3.1個(gè)百分點(diǎn)。
從商品房供給結(jié)構(gòu)看，建設(shè)部在2005年工作計(jì)劃中明確控制拆遷規(guī)模，并將“加大中低價(jià)普通商品住房供應(yīng)，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房和城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，限制非住宅和高檔及大戶型住房建設(shè)”作為工作重點(diǎn)。而2005年各地對(duì)中低收入商品房投入力度的加大及二手房交易比例的增多將是穩(wěn)定平均房?jī)r(jià)的因素。如上海確立了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控三原則，“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住房為主”，將加大配套商品住房建設(shè)力度，擴(kuò)大普通商品住房供應(yīng)量，努力實(shí)現(xiàn)供求總量基本平衡、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。在北京，經(jīng)濟(jì)適用房的較快增長(zhǎng)，對(duì)于抑制商品房?jī)r(jià)格的更快上漲起到了重要作用。在南京，去年二手房成交放量之后，有專家認(rèn)為，去年快速上漲的房?jī)r(jià)今年將出現(xiàn)小幅波動(dòng)。
(稿件來(lái)源：《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》，作者：畢曉娜)
