中新網6月26日電 國務院總理溫家寶6月8日簽署第379號國務院令，公布《物業(yè)管理條例》。條例自2003年9月1日起施行。建設部政策法規(guī)司司長馮俊日前就該條例接受了人民日報記者的采訪，對其中的六大熱點進行了深入解讀。
物業(yè)管理企業(yè)是管理者還是服務者？
我國的物業(yè)管理，在發(fā)展初期帶有從房管部門對公房的管理轉向對不同產權人行使管理權的痕跡，因而“管理”特征往往被特別強調。而物業(yè)管理的產生，其基本動因是業(yè)主對物業(yè)服務的需求，從本質上說是業(yè)主的服務需求與物業(yè)管理企業(yè)提供服務的結合，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的關系是被服務人與服務提供人的關系。物業(yè)管理企業(yè)是服務者不是管理者。
可以說，物業(yè)管理本質是服務，是業(yè)主行使財產權、選聘物業(yè)管理企業(yè)為其提供服務，叫“物業(yè)管理”只是約定俗成。
業(yè)主是否可以不要物業(yè)管理？
當消費者是否接受服務的行為并不構成對公共利益的威脅時，服務的接受是以消費者自愿為前提的。既然業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間是服務需求者與服務提供者的關系，物業(yè)管理企業(yè)沒有理由將服務強制施于業(yè)主，政府也沒有理由強制業(yè)主接受某種服務。業(yè)主的自主權不僅僅體現(xiàn)在業(yè)主自主選擇物業(yè)管理企業(yè)上，同樣也體現(xiàn)在業(yè)主自主選擇是否選聘物業(yè)管理企業(yè)實施管理，接受或者不接受物業(yè)服務。
實際上，所有的物業(yè)都由社會化、專業(yè)化的企業(yè)實施物業(yè)管理是不可能的。故而，條例把調整對象確定于業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)、按合同約定實施物業(yè)管理的活動。
如果有個別居民以“選擇不要物業(yè)管理”
為由拒交物業(yè)管理費怎么辦？
業(yè)主對其房屋享有的權利，包括可界定邊界的房屋的單獨所有權，和不可單獨界定邊界的房屋公共空間、共有設施的共同所有權以及土地的共同使用權。我國城市居民所擁有的住宅，其建造形態(tài)基本上是集合式的，公共空間、共有設施的共同所有權以及土地的共同使用權的存在，是非常普遍的情況。這也決定了業(yè)主行使所有權會影響關聯(lián)業(yè)主的權利，受到相鄰業(yè)主權利的制約。
業(yè)主一旦經共同決議，選聘物業(yè)管理企業(yè)對其所有的物業(yè)實施物業(yè)管理，不但將共同財產的管理而且將一部分純私人財產的管理置于整體的共同契約中，這一共同契約就必然既要反映單個業(yè)主的利益，又要在單個業(yè)主利益的分散性與眾多業(yè)主利益的協(xié)調性之間實現(xiàn)均衡。業(yè)主在加入這一共同契約時，就意味著要遵守少數服從多數的原則。
業(yè)主是否可以不成立業(yè)主大會？
設立業(yè)主大會的本意是建立業(yè)主之間的協(xié)商機制。對于人數較多的業(yè)主組合，沒有業(yè)主大會這種民主協(xié)商的機制，要就共同利益形成一致意見顯然是不可能的。但在人數較少的業(yè)主組合，其共同利益可以直接協(xié)商取得一致，并非必須由業(yè)主大會的形式進行磋商。單一業(yè)主的情況下，業(yè)主大會就成了完全沒有必要的形式。所以，條例在制度設計時，將同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主成立業(yè)主大會作為一般的原則，在只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數較少且經全體業(yè)主一致同意的情況下，可以不成立業(yè)主大會。
業(yè)主大會中投票權是根據什么決定的？
在業(yè)主大會中，所有業(yè)主是平等的。但是，這一平等是用何種標準來實現(xiàn)的？平等可以表現(xiàn)為數量上的平等和以價值而定的平等兩種標準。如果采用以價值而定的平等標準，即占有房屋面積大的業(yè)主擁有的投票權數量也多，從形式上是維護了財產聯(lián)系和財產權組合這種組織結構中的平等。但是，單一的財產決定標準不可避免地會使利益均衡機制的杠桿向富裕者傾斜，在人數上占多數、而在財產比例上占少數的業(yè)主的利益可能得不到體現(xiàn)。如果采用數量上的平等標準，即以絕對的業(yè)主單位作為投票的基準值，從行為人的角度維護了業(yè)主之間的平等，但業(yè)主大會這一組合畢竟是以共同財產的管理為紐帶的，以單一的業(yè)主單位為標準，財產權完全被摒棄，則會使某些業(yè)主的財產權利受到損害。
本著業(yè)主自我管理財產、民主協(xié)商的原則，條例規(guī)定投票權的確定方式由業(yè)主在業(yè)主大會的議事規(guī)則中去規(guī)定。但通過業(yè)主大會的議事規(guī)則時本身就需要明確投票權標準，這就產生了關于初始規(guī)則成立的方式問題，故而條例規(guī)定，在確定業(yè)主大會議事規(guī)則的首次業(yè)主大會上，投票權根據業(yè)主擁有的物業(yè)建筑面積和住宅套數等因素確定，將數量上的平等和價值上的平等結合起來。
開發(fā)商是否可以制定業(yè)主公約？
消費者買房子一定要清楚，買房子和實施物業(yè)管理，是兩個不同的消費環(huán)節(jié)，消費者與不同的企業(yè)法人簽訂合同，所發(fā)生的法律關系也是針對不同的對象。
一個住宅區(qū)里公共秩序的維護，是所有業(yè)主共同關心的，也是購房的業(yè)主對居住環(huán)境期望的組成部分。在物業(yè)銷售時，開發(fā)商尚是主要的業(yè)主，盡管其并不真正居住在住宅區(qū)里，此時由潛在的、不確定的“全體業(yè)主”制定一個業(yè)主公約，在事實上是不可操作的。因此，由開發(fā)商制定業(yè)主公約是必要的。為了區(qū)別于業(yè)主大會制定的業(yè)主公約，條例將開發(fā)商制定的業(yè)主公約命名為“業(yè)主臨時公約”。為了避免“業(yè)主臨時公約”制定者的利益傾向損害消費者的利益，條例把“業(yè)主臨時公約”不得侵害物業(yè)買受人的合法權益作為“業(yè)主臨時公約”成立的必要條件。同時，在程序上，條例規(guī)定臨時公約必須明示，供消費者在買房的時候判斷其是否公正、公平。(來源：人民日報 記者/朱劍紅)
