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中國第一部物業(yè)法規(guī)《物業(yè)管理條例》十大解讀

2003年06月22日 09:38

  解讀一:業(yè)主有權(quán)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)

  如果你是房屋的所有權(quán)人,那么,你就是業(yè)主。

  作為業(yè)主,入夏以來,王女士多次發(fā)現(xiàn)自己所居住小區(qū)的巡邏保安,經(jīng)常找個背人的陰涼地方,躺下一睡一兩個小時。王女士認為這樣可不行。于是,她向小區(qū)物業(yè)公司提出,要求對保安人員加強管理!叭绻0补ぷ魅绱吮淮蛘劭郏^(qū)的保安不就形同虛設(shè)了嗎?居民的保安費不就白交了嗎?”王女士說。

  這事王女士管得好,她完全有權(quán)利這樣做,《物業(yè)管理條例》為她撐腰。條例明確規(guī)定,業(yè)主有9項權(quán)利可以充分行使:1,按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);2,提議召開業(yè)主大會會議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;3,提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;4,參加業(yè)主大會會議,行使投票權(quán);5,選舉業(yè)主委員會委員,并享有被選舉權(quán);6,監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;7,監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;8,對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);9,監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用。

  有權(quán)利當(dāng)然也少不了有義務(wù)。為維護全體業(yè)主的共同利益,條例規(guī)定業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)有5項:1,遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則;2,遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;3,執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;4,按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修基金;5,按時交納物業(yè)服務(wù)費用。

   解讀二:解聘物業(yè)公司權(quán)利在業(yè)主大會

  誰有權(quán)選聘、解聘物業(yè)公司?誰有權(quán)制定、修改業(yè)主公約?如此等等重大的決定事項,《物業(yè)管理條例》把權(quán)利交到了業(yè)主大會的手里,而不是業(yè)主委員會。對業(yè)主委員會,條例給予的地位是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。

  為什么這么規(guī)定?不少專業(yè)人士認為,其含義在于“不讓少數(shù)人決定多數(shù)人的事情,大家的事情大家決定”。

  那好,業(yè)主大會如何來履行自己的職責(zé)呢?根據(jù)條例規(guī)定,業(yè)主大會應(yīng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加,方可召開。業(yè)主大會作出的決定,必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。還有,業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則,選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè),專項維修基金使用和續(xù)籌方案的決定,必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。

  記者注意到,上述規(guī)定與去年10月征求意見的條例草案所規(guī)定的基本一致。當(dāng)時就有一種意見認為“這很難做到”。比方,對于一些大社區(qū)來說,要求1/2以上的業(yè)主到會,這幾乎很難做到;重大決議通過要求2/3多數(shù),這就更難了。有人擔(dān)心,如果真正操作起來困難重重的話,結(jié)果將會使本意要有效維護全體業(yè)主的權(quán)利流于形式。

  正是充分考慮了社會意見,這次正式公布的條例盡管原則不變,但增加了相關(guān)規(guī)定,即業(yè)主大會可采用或集體討論或書面征求意見的靈活方式召開,業(yè)主還可以委托代理人參加業(yè)主大會。

  “此舉增強了業(yè)主大會的可操作性。”一位專家評價說。

   解讀三:開發(fā)商和物業(yè)公司要分家

  業(yè)主與前期物業(yè)管理公司的許多糾紛,很大一部分是因開發(fā)商遺留問題引發(fā)的,這似乎成了物業(yè)管理的一個死結(jié)。

  有一項調(diào)查表明,凡是業(yè)主與開發(fā)商存在著房屋買賣方面矛盾的小區(qū),拖欠物業(yè)費的現(xiàn)象都比較嚴重。面對房屋質(zhì)差、面積縮水、更改規(guī)劃、開發(fā)商種種承諾未按時兌現(xiàn)或根本不可能兌現(xiàn)等問題,因長期得不到解決,業(yè)主只好以拒交物業(yè)費來進行對抗,誰讓你們建管是一家人呢。

  的確。目前我國70%以上的物業(yè)公司是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生的和原房管所轉(zhuǎn)制的企業(yè)來做的,其中三分之一從屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。這種“父子兵”關(guān)系,在業(yè)主、業(yè)主大會自主選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的前期物業(yè)管理中,如魚得水,其基本運作線路就是“老子”賣房拿錢走人,把問題扔給根本管不了事的“兒子”。攤上這種物業(yè),業(yè)主就等著吃虧吧。

  為打破這種關(guān)系,《物業(yè)管理條例》提倡前期物業(yè)管理實行分業(yè)經(jīng)營,明確開發(fā)商對住宅物業(yè)要采取公開招投標(biāo)的方式,選聘前期物業(yè)管理公司,以便明晰建管權(quán)責(zé)。

  條例還規(guī)定物業(yè)公司承接物業(yè)時,應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗;開發(fā)商與物業(yè)公司在物業(yè)交接時,必須履行必要的驗收手續(xù)和相關(guān)資料的移交。

  建管不分問題的徹底解決,與整個房地產(chǎn)市場的發(fā)育成熟密切相關(guān)。

   解讀四:業(yè)主臨時公約開發(fā)商必須明示

  提醒你,買房前一定要細細琢磨前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容,不滿意就千萬別勉強自己匆忙買房。《物業(yè)管理條例》第25條規(guī)定,開發(fā)商和購房者簽訂的房屋買賣合同,必須包含開發(fā)商與其所選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同。

  這意味著購房者不能兩眼只盯著看房屋的價格、質(zhì)量,還要仔細查看前期物業(yè)服務(wù)合同,認真斟酌。這一關(guān),買房前應(yīng)盡量把好,而不是等買房后再吃“后悔藥”。

  買房前,還應(yīng)該要看到業(yè)主臨時公約,這是開發(fā)商必須明示的。今年3月26日,李靜蓉搬進北京通州區(qū)一小區(qū)新房,令李靜蓉非常不快的是,當(dāng)天物業(yè)公司要她簽訂物業(yè)管理公約。李靜蓉感到納悶:“這份公約我以前根本就不知道!

  按照《物業(yè)管理條例》規(guī)定,開發(fā)商制定的業(yè)主臨時公約,應(yīng)在物業(yè)銷售前向購房者明示。業(yè)主臨時公約應(yīng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益和應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。其不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益。

  物業(yè)服務(wù)合同,應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定。無論是前期物業(yè)服務(wù)合同還是業(yè)主、業(yè)主大會自行與所選聘的物業(yè)公司訂立的物業(yè)服務(wù)合同,都要約定這些內(nèi)容。

   解讀五:財產(chǎn)被盜業(yè)主被殺物業(yè)公司失職要擔(dān)責(zé) 

  1998年4月4日晚,深圳高檔住宅小區(qū)筆架山莊內(nèi)發(fā)生一起兇殺案,57歲的“紐扣大王”明丕白在自家豪宅前遭兩名歹徒搶劫后被殺害。明家悲痛欲絕,在追究兇手的刑事責(zé)任之后,明家接著起訴小區(qū)的物業(yè)管理公司。明丕白的兒子明璞說:“最無法接受的,是父親竟死在自己的家門口!

  2001年3月5日凌晨,家住上海滬太路復(fù)星新苑的許發(fā)、鄒芳夫婦,發(fā)現(xiàn)愛女竟在家中被流竄進來的歹徒強奸并殺害。在犯罪分子被繩之以法之后,老許夫婦同樣也沒放過物業(yè)公司。

  這些年,因小區(qū)發(fā)生人命案而把物業(yè)公司推上被告席的訴訟,已非鮮有,爭論非常激烈。與此同時更多的是,住戶因停放在小區(qū)內(nèi)的自行車、汽車等丟失或家庭財產(chǎn)被盜,而引發(fā)的業(yè)主和物業(yè)公司在對小區(qū)安全責(zé)任問題上的糾紛。家住重慶金科花園小區(qū)的劉洪建先生,去年3月6日早起外出時發(fā)現(xiàn)他停放在小區(qū)地下車庫的汽車不見了。他以物業(yè)公司疏于管理為由把物業(yè)公司告上法庭,結(jié)果獲賠16萬元。

  小區(qū)安全到底誰負責(zé)任?物業(yè)公司疏于管理導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)損失,要不要負法律責(zé)任?對這個長期以來困擾業(yè)主和物業(yè)公司的問題,《物業(yè)管理條例》給了一個說法。

  條例明確規(guī)定:“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任!边@就是說,合同是最根本的依據(jù)。

  如果業(yè)主面對的是一份連起碼的安全措施都沒有的物業(yè)服務(wù)合同,那就根本不要去簽它,因為這樣的合同根本就保護不了業(yè)主;業(yè)主可以通過業(yè)主大會招標(biāo)選擇物業(yè)公司,對業(yè)主人身財產(chǎn)安全的保護措施作出更為具體的約定。

  切記:安全,是物業(yè)服務(wù)至關(guān)重要的一環(huán)。

  解讀六:物業(yè)代收水電費不得另加手續(xù)費

  “住進這個小區(qū)已有幾年了,我至今有一個問題想不明白,物業(yè)公司究竟是根據(jù)什么來收費。我們是5月份入住的,可物業(yè)費從1月就開始交,每戶還收了入住手續(xù)費15元。更讓我感到奇怪的是,有線電視入戶除了交正常的安裝維修費外,物業(yè)還每月收有線電視兩個端子費,一個端子1.66元。我問了有線電視的工作人員,他們說他們沒有這項收費!闭f者李先生,北京一花園小區(qū)業(yè)主。

  物業(yè)費牽扯的是一根敏感的神經(jīng),它牽連著廣大百姓的切身利益。鑒于目前物業(yè)管理市場發(fā)育還不完善,需要國家對普通住宅的物業(yè)費給予必要的指導(dǎo)和規(guī)范,條例對此作出了原則性規(guī)定。

  條例第41條規(guī)定,物業(yè)費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則,區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點,由業(yè)主和物業(yè)公司按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法,在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

  在物業(yè)費問題上,有一個現(xiàn)象特別突出,就是業(yè)主和物業(yè)公司都覺得自己是竇娥,冤得很。

  物業(yè)公司指責(zé)業(yè)主拖費欠費,總想少花錢甚至不花錢得到物業(yè)服務(wù),以至物業(yè)公司維持正常的運轉(zhuǎn)都很艱難;業(yè)主則抱怨“交物業(yè)費不是買服務(wù)而是買氣受”,而且一些物業(yè)公司擅自巧立名目亂收費實在不像話。雙方針鋒相對。

  有人說二者都是“問題青年”。對逾期不交納物業(yè)費的業(yè)主,《物業(yè)管理條例》規(guī)定,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)公司可以向法院起訴。

  條例同時明確,物業(yè)公司從事代收業(yè)務(wù)的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費。“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用!

  有一位業(yè)主要求物業(yè)公司幫她家換下水管,物業(yè)公司提出收費,她答應(yīng)了。條例規(guī)定,物業(yè)公司可以提供物業(yè)服務(wù)合同以外的服務(wù),報酬雙方認可即可。

   解讀七:屋頂廣告收益不能全歸物業(yè)公司

  在屋頂上、電梯內(nèi)、綠地上做廣告,把公共建筑出租他人,其收益物業(yè)公司有權(quán)獨吞嗎?

  提出這個問題并非空穴來風(fēng)。不少小區(qū)的物業(yè)公司與業(yè)主在協(xié)議中約定:“屋頂、公共墻體的使用權(quán)歸物業(yè)。”記者的一位同事不久前買了一套頂層住房,他就稀里糊涂與物業(yè)公司簽下了這樣一款協(xié)議。物業(yè)公司就把經(jīng)營后的所得理所當(dāng)然地裝進了自己的腰包。

  屋頂?shù)裙步ㄖ漠a(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主享有,物業(yè)公司憑什么用全體業(yè)主的財產(chǎn)賺自己的錢呢?兩個月前,北京市海淀區(qū)人民法院受理了一起訴訟,一家物業(yè)公司狀告小區(qū)業(yè)主不交物業(yè)費。小區(qū)業(yè)主馬上提出反訴,要求物業(yè)公司將小區(qū)公共建筑出租的收益吐出來,作為物業(yè)費。

  這類糾紛不是少數(shù)!段飿I(yè)管理條例》第55條規(guī)定:“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的,應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金,也可以按照業(yè)主大會的決定使用。”

  屋頂?shù)葟V告,公用建筑等出租,物業(yè)公司做了出面聯(lián)系、管理等工作,物業(yè)公司應(yīng)該得到相應(yīng)的報酬,但決不能獨吞。

  解讀八:挪用專項維修資金:罰款,吊證,判刑

  有些小區(qū),不管是周圍的公共環(huán)境,還是公共設(shè)施,給人的感覺是無人管理。劉先生所居住的小區(qū)內(nèi),道路高低不平,坑坑洼洼,晴天塵土飛揚,雨天一片泥濘,無論是行人還是駕車者都感到非常不便,可李先生每年被要求交納的公共設(shè)施維修費用高達5073.24元。李先生問:“這些錢用到什么地方了?”

  這的確是個大問題。圍繞這個問題,《物業(yè)管理條例》作出的規(guī)定有:

  ———住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;

  ———業(yè)主大會決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案,并監(jiān)督實施;

  ———專項維修資金屬業(yè)主所有,專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造,不得挪作他用。

  專項維修資金收取、使用、管理的辦法由建設(shè)部會同財政部制定;

  ———違反本條例的規(guī)定,挪用專項維修資金的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金,給予警告,沒收非法所得,可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)管理企業(yè)挪用專項維修資金,情節(jié)嚴重的,并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書;構(gòu)成犯罪的,依法追究直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

  新區(qū)新房維修問題或許不是很突出,過保修期后的維修費用會明顯增大。這個問題的監(jiān)督工作不可懈怠。

   解讀九:綠地變停車場要經(jīng)業(yè)主大會同意

  物業(yè)公司擅自占用綠地建停車場收取費用的事,不是沒發(fā)生過。這個問題實際是問:小區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施,能不能改變用途?誰有權(quán)改變用途?

  原則上,《物業(yè)管理條例》對此規(guī)定不得改變用途。同時,無論是業(yè)主還是物業(yè)公司,不得擅自占用、挖掘小區(qū)內(nèi)的道路、場地,損害業(yè)主的共同利益。

  實際生活中可能會確有需要,“業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的,應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè);物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的,應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后,由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)!

  對確需臨時占用、挖掘道路、場地的,業(yè)主應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)公司的同意;物業(yè)公司要這樣干的,應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意,并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

   解讀十:挪用物業(yè)用房所得收益服務(wù)業(yè)主

  業(yè)主花錢買物業(yè),都希望能聘到個“貼心管家”。但實際情況可能并不如人意,以致物業(yè)糾紛不斷升級。

  《物業(yè)管理條例》的第58條、第60條、第61條、第62條都明確寫到,“給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。”

  看看條例具體列舉的情況包括哪些:

  ———開發(fā)商擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的;

  ———未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的;

  ———物業(yè)公司聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的;

  ———物業(yè)公司將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的;

  上述4種情況下,地方政府行政主管部門要對其進行相應(yīng)的罰款,給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

  在處理行政處罰和民事責(zé)任的關(guān)系上,條例體現(xiàn)了優(yōu)先保護業(yè)主共同利益的原則。

  比如,未經(jīng)業(yè)主大會同意,物業(yè)公司擅自改變物業(yè)管理用房的用途的,條例第65條規(guī)定應(yīng)受行政處罰,罰金1萬元以上10萬元以下。對所得收益,條例規(guī)定用于小區(qū)公共建筑、設(shè)施的維修、養(yǎng)護,剩余部分業(yè)主大會做主使用。條例第66條也是明確了一些個人和單位的一些違法行為的所得收益,一樣同上處理。

    背景鏈接

  物業(yè)管理條例的立法進程

  1994年,建設(shè)部下發(fā)了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》,明確要求在新建小區(qū)推行物業(yè)管理制度。

  1994年以來,建設(shè)部和有關(guān)部門先后制定了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》、《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》、《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》等部頒規(guī)章。

  1994年以來,廣東、上海、重慶、深圳等20多個省、市相繼出臺了地方物業(yè)管理條例。

  2001年,國務(wù)院把制定《物業(yè)管理條例》列入當(dāng)年的立法計劃。

  2002年10月,國務(wù)院法制辦公室授權(quán)《人民日報》、《法制日報》全文刊登《物業(yè)管理條例(草案)》,公開向社會征求意見。

  2003年6月8日,國務(wù)院正式公布《物業(yè)管理條例》。

  來源:法制日報 作者:李立



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