《中華文摘》文章：土地交易能否和股票一樣日常化

2010年05月14日 14:10　來(lái)源：中國(guó)新聞網(wǎng)　

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　　編輯\張懿望

　　最近，北京市國(guó)土資源局出臺(tái)抑制高地價(jià)的舉措：其一，暫停熱點(diǎn)地區(qū)高價(jià)土地的交易，以穩(wěn)定土地市場(chǎng)；其二改進(jìn)土地交易方式，使土地拍賣不再只是價(jià)高者得。

　　暫停熱點(diǎn)地區(qū)高價(jià)土地的交易，是為了平息輿論對(duì)3月15日產(chǎn)生的三個(gè)“地王”，及隨即產(chǎn)生的周邊地區(qū)房?jī)r(jià)暴漲的質(zhì)疑。對(duì)燒得滾燙的開(kāi)水暫時(shí)降溫，不再火上澆油，理論上似乎不錯(cuò)。讓地價(jià)這個(gè)房?jī)r(jià)上漲的先行指標(biāo)，不再擾亂房?jī)r(jià)預(yù)期，傳遞錯(cuò)誤信號(hào)，也確是當(dāng)務(wù)之急。

　　但從制度建設(shè)的層面而言，暫停熱點(diǎn)地區(qū)的土地交易，并不具有制度上的范本意義。特別是在土地供應(yīng)完全由地方政府調(diào)控的情況下，人為放緩?fù)恋毓⿷?yīng)的步伐，反而更易引發(fā)對(duì)土地供應(yīng)短缺的擔(dān)憂。因此，這個(gè)措施是否有效，還需要觀察和配套辦法。特別是，一定要在暫停熱點(diǎn)地區(qū)熄火的同時(shí)，還要放水，確保土地供應(yīng)從總量上不僅不減少，相反大幅增加，讓大量低價(jià)土地起到平抑地價(jià)的“平準(zhǔn)基金”的作用。

　　相對(duì)而言，第二個(gè)舉措更值得關(guān)注，那就是在土地交易上不再實(shí)行“價(jià)高者得”的游戲規(guī)則，而是通過(guò)在土地競(jìng)買過(guò)程中，增加配建保障性房和承擔(dān)公益性設(shè)施建設(shè)等要求，設(shè)立地價(jià)合理區(qū)間，控制非理性土地競(jìng)價(jià)，通過(guò)綜合評(píng)標(biāo)的方式交易土地。這應(yīng)是全國(guó)主要城市中，率先完善土地“招拍賣”制度的舉措。

　　北京完善土地“招拍掛”制度的更多細(xì)節(jié)還沒(méi)有公開(kāi)，從有關(guān)官員透露的信息看，差不多是在土地拍賣時(shí)，要求開(kāi)發(fā)商“搭建”保障性住房。3月17日拍賣的大望京的某個(gè)地塊，基本就是這個(gè)模式。對(duì)北京將“搭建”保障性住房納入拍賣規(guī)則，效果如何，還要取決于開(kāi)發(fā)商采取什么樣的對(duì)策應(yīng)對(duì)。北京在之前保障性住房建設(shè)上，也曾采用過(guò)這個(gè)模式，效果也不錯(cuò)，只是沒(méi)有堅(jiān)持執(zhí)行。

　　但毫無(wú)疑問(wèn)，這種改進(jìn)土地招拍掛的大方向正確。這種方式至少可以抑制土地的平均價(jià)格。但是，這個(gè)政策本身的缺陷也很明顯：保障性住房的土地供應(yīng)，無(wú)論是廉租房還是經(jīng)濟(jì)適用房，在制度設(shè)計(jì)上都是無(wú)償劃撥，如果和商品房的土地供應(yīng)搭售，可能會(huì)被開(kāi)發(fā)商“稀釋”，最終造成保障性住房的土地供應(yīng)沒(méi)保障。因此，這個(gè)制度成敗的關(guān)鍵，在于具體的制度設(shè)計(jì)。

　　舉目全球，在土地買賣制度上，完全采用價(jià)高者得的“招拍掛”，除了香港特區(qū)，就是中國(guó)內(nèi)地了。這使得開(kāi)發(fā)商在高價(jià)獲得土地后，只能通過(guò)壓縮成本或提高房?jī)r(jià)，保障自己的利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)，前者導(dǎo)致“樓歪歪”，后者導(dǎo)致高房?jī)r(jià)。正因?yàn)槿绱耍^大多數(shù)國(guó)家對(duì)土地的競(jìng)買采取比較綜合的辦法。比如，有的國(guó)家要綜合考慮開(kāi)發(fā)商的排名和商譽(yù)；有的國(guó)家如新加坡，土地比我們稀缺，但政府不靠土地賺錢，而是用房?jī)r(jià)去倒推地價(jià)。北京的“搭建”法，事實(shí)上也難以徹底根除“招拍掛”的制度弊端。

　　當(dāng)下土地價(jià)格不合理的根本原因，是政府壟斷了土地的供應(yīng)，并通過(guò)人為調(diào)節(jié)供地節(jié)奏追求地價(jià)最大化。因此，抑制不合理的高地價(jià)，需要更多制度層面的努力。國(guó)土資源部需要制定統(tǒng)一的游戲規(guī)則，并在全國(guó)建立更多的土地交易中心，使各地的土地交易和股票交易一樣日�；�，而不是集中拍賣；同時(shí)，對(duì)具體地段的地價(jià)設(shè)定上限，如果買賣價(jià)格超過(guò)上限，應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商直接征收暴利稅，避免人為操縱地價(jià)。

　　摘自《新京報(bào)》