到今天為止，物權法已經(jīng)實施一月余。一個多月來，物權法對司法審判及社會生活有哪些影響？記者對此進行了深入采訪。
審判有了物權法思路明確多了
“有了物權法，有關物權案件的審理就要順理成章得多了。”北京市通州區(qū)人民法院法官曹越說。
曹越從事民事審判7年。近兩年，他每年審理民事案件600件，按工作日計算，平均每天差不多3件。
“以前我們審理物權方面的案件，很多時候要靠法理推論，雖然也可以判案，但往往說理性不強。”曹越說，“物權法實施后就不同了，絕大多數(shù)案件都會有相應的、明確具體的法律條文�！�
對此，北京市朝陽區(qū)人民法院法官俞里江也有同感。他舉例說，物權法對建筑物區(qū)分所有權規(guī)定得比較細致，而過去這方面就是空缺。還有相鄰關系方面，物權法都有比較具體的規(guī)定，審理案件時就要明確得多。
還有一點是讓在審判一線工作的法官們認為重要的，那就是物權法中關于維護不動產(chǎn)的善意取得的規(guī)定。
北京市海淀區(qū)人民法院幾個月前判決一件房屋合同糾紛案時就參照了物權法的這一精神。
海淀區(qū)的張某經(jīng)中介公司介紹，將一處房屋以270萬元的價格賣給了李某，三方為此簽訂了買賣合同，李某當場交付了10萬元定金。
合同簽訂時張某的房子尚未辦理完產(chǎn)權證，但產(chǎn)權證辦完后他卻遲遲不愿與李某辦理房屋的過戶手續(xù)。李某多次與張某交涉無果，只得起訴。
庭審中張某強調(diào)，三方訂立合同時，他并未征得妻子的同意，因此，他認為合同是無效的。
按前些年的做法，這種情況有可能判定合同無效。但海淀法院認為，李某有理由相信張某賣房是他們夫婦共同意思的表示，因此不應以一方不同意或不知道為由“對抗善意第三人”。據(jù)此判決張某雙倍返還李某定金20萬元。
在判決中，海淀法院根據(jù)的是最高人民法院關于婚姻法的司法解釋，但也參照了已經(jīng)通過的物權法。因為維護善意取得者利益的精神在物權法中體現(xiàn)得比較充分。
“如果現(xiàn)在審理類似案件，就好判多了�！庇崂锝嬖V記者，現(xiàn)在房價天天漲，不少賣房人賣完房就后悔。這種情況下，如果房子未過戶可判雙倍返還定金，如果房子已過戶則判買方擁有房屋，如果賣方占據(jù)房屋不予騰退，買方則可要求強制執(zhí)行。如果賣主夫婦之間確是一方瞞著另一方擅自賣房，可以就賣房所得另案處理。
完善還需要5至10年時間
“物權法立法經(jīng)歷13年，曾廣泛聽取了群眾意見，經(jīng)8次修改、7次審議，應該說是相當完善了�！北本┦谐枀^(qū)人民法院法官陳曉東說，“不過由于一些社會客觀原因，某些立法條件不成熟，一些條款從目前的司法審判角度看，還有不明確或簡單的地方�！�
陳曉東提出，物權法有關國家征收的規(guī)定中對公益的定義不明，地下室和防空設施的歸屬規(guī)定也不是很清晰。他認為，這將可能導致原有的拆遷糾紛、地下室人防工程歸屬糾紛仍然不好處理，仍然會是民事審判中的難題。
俞里江說得比較具體。他說，物權法一個重要思想是“物權法定”，也就是說所有權要經(jīng)過法定機關登記才能生效。與此同時，物權法規(guī)定登記機關因登記錯誤給物權人造成損失的要賠償，但這個賠償是國家賠償還是登記機關賠償不明確。再有，當事人提供錯誤、虛假資料致使登記出現(xiàn)錯誤由誰來賠償也不明確。
業(yè)主委員會的職能是社會生活中一個比較復雜的問題。比如按目前的有關規(guī)定，業(yè)主委員會無權代表業(yè)主提起訴訟，但在實際生活中，業(yè)主與物業(yè)公司發(fā)生矛盾，業(yè)主往往不易團結一致，集體訴訟很困難，而業(yè)主委員會又不能代表業(yè)主訴訟，致使許多小區(qū)業(yè)主與物業(yè)矛盾長期得不到解決。
曹越是通州區(qū)法院主要審理小區(qū)物業(yè)糾紛的法官，他提到一種情況，就是關于物業(yè)費糾紛審理的變化。他說，過去業(yè)主與物業(yè)公司發(fā)生矛盾，業(yè)主往往采取不交物業(yè)費的方法對抗。物業(yè)公司起訴、法院宣判后，物業(yè)公司再申請法院執(zhí)行，法院成了物業(yè)公司的“催款員”。現(xiàn)在這類案件在通州區(qū)法院已限制立案。法院的理由是，物業(yè)公司應該盡量改進工作方法，取得業(yè)主滿意，自己去解決矛盾。
曹越說，有時審判人員在具體審判工作中，要根據(jù)情況理解和適用法律，這也是對法律的一種完善。
“一部法律的完善要經(jīng)過一段時間�！标悤詵|說，“民法通則實施了20年，合同法實施了8年，都在以司法解釋的形式進行補充完善。物權法大約需要5至10年的時間才能完善。”
宣傳應該從概念抓起
11月11日，記者在北京街頭進行了一項小調(diào)查。隨機問了十幾個人，竟然有一半人不知道有了物權法，而關心物權法的人對其中的許多概念也不甚了解。比如物權法的涵蓋面、物權法與民法通則的關系等。
據(jù)媒體報道，湖北省武漢市魏某買了樓層相連的4套房子，他要把四套房子打通并將走廊包括進來，但物業(yè)公司阻止他進行裝修，理由是走廓是本樓業(yè)主共有財產(chǎn)，不能歸個人使用。魏某向法院提起訴訟，結果敗訴。武漢市東湖高新區(qū)人民法院認為，根據(jù)物權法的規(guī)定，魏某對走廊享有區(qū)分所有權，而不享有專用所有權。
俞里江認為，建筑物的區(qū)分所有權的概念應該是物權法宣傳重點之處。建筑物內(nèi)的承重墻、外面的墻面都應該是共有的，可以共有共管，但不能據(jù)為己有。比如，業(yè)主自己不能把外墻挖開，把自己的屋子變成門臉房。這些知識一般人都不太清楚。
“對物權法的宣傳應該從概念抓起�！标悤詵|說。
一位法律專家認為，“物權”的概念在以前的幾部民法中都沒有引入，現(xiàn)在突然形成一部法律，對一般人來說應該有一個較長的熟悉過程。(記者 李郁)
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