王利明:
應當說物權(quán)法是一部關(guān)系到國計民生的基本法。所謂“民生”,實際上就是和我們老百姓普通的生活息息相關(guān),比如物權(quán)法第一次規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán),業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)實際上講的是每一個業(yè)主買哪一套商品房,你所享有的各種權(quán)利。
主持人:
這個詞聽起來,好像有點拗口。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)。
王利明:
對。這個確實是一個專有術(shù)語,但是我們實在是再找不到一個更好的詞能夠概括業(yè)主對他買的商品房所享有的各項權(quán)利。物權(quán)法這是第一次在法律上把它明確地規(guī)定下來,這對于保護業(yè)主的利益,保護公民基本的財產(chǎn)權(quán)非常重要。
主持人:
具體有什么樣的規(guī)定呢?
王利明:
規(guī)定了幾個方面,首先規(guī)定了對他購買的套內(nèi)面積享有的專有部分的所有權(quán),然后規(guī)定了根據(jù)這個套內(nèi)面積享有的所有權(quán),對小區(qū)的綠地、道路、公共設施、物業(yè)管理用房等等享有共有權(quán)。同時根據(jù)他享有的專有部分所有權(quán),他還享有參與業(yè)主委員會,或者通過業(yè)主大會來行使對共有財產(chǎn),以及共同事務的管理權(quán),它是各種權(quán)利結(jié)合在一起的。
主持人:
但是也有人談到,有些業(yè)主也在網(wǎng)上提出了一些問題,比如車庫,剛才你也談到了車庫首先要保證優(yōu)先賣給業(yè)主,但是車庫、會所的所有權(quán)最后是怎么規(guī)定的呢?
王利明:
按照我們現(xiàn)在草案的規(guī)定,關(guān)于規(guī)劃范圍內(nèi)的車庫、車位,應該是由當事人通過合同來約定購買,或者是出租,或者是搭售,但是不管采取哪一種方式,你首先必須要滿足業(yè)主的需要,在業(yè)主還需要的情況下,你不能賣給其他人,只有滿足了這個需要之后,這個完全交給當事人自己來通過約定等方式來決定。這樣規(guī)定,首先是考慮到我們國家城市里面確實存在著嚴重的停車難的問題,在一定程度上還是需要鼓勵開發(fā)商來多修建車庫、車位,這樣最終也對業(yè)主是有利;另一方面也是考慮有關(guān)車庫、車位的問題,很大程度上與商品房的銷售市場是聯(lián)系在一起的。這個房子如果好賣的話,有可能車庫、車位的價格會上升,但是如果房子不好賣,開發(fā)商可能為了促銷,開發(fā)商可能為了促銷,他就把車庫、車位干脆連同房子一塊搭售了。
主持人:
就是贈與。
王利明:
對,贈與的方式。
主持人:
這個車位是業(yè)主購買的,或者開發(fā)商贈與業(yè)主的,這個所有權(quán)就歸業(yè)主?
王利明:
那就是歸業(yè)主了。
主持人:
如果是出租的方式呢?
王利明:
還是開發(fā)商保留所有權(quán)。通過合同約定,也可能是兩種方式,也可能是開發(fā)商要保留對車庫、車位的所有權(quán)。另一種就是把它賣給業(yè)主,賣給業(yè)主之后,當然是業(yè)主享有所有權(quán)。
主持人:
關(guān)于小區(qū)會所,好像物權(quán)法草案里沒有涉及這一點,是吧?
王利明:
現(xiàn)在草案的規(guī)定這個問題還是通過約定。
主持人:
通過約定的方式?
王利明:
對。
徐顯明:
可以把它叫公共建筑物。
主持人:
關(guān)于農(nóng)民所關(guān)心的土地承包經(jīng)營權(quán)的問題,物權(quán)法草案是怎么規(guī)定的?
王利明:
關(guān)于農(nóng)村承包經(jīng)營權(quán)的問題,現(xiàn)在我們按照草案的規(guī)定,第一確認它是一種物權(quán)。確認它是物權(quán)有什么好處呢?我想至少有這么幾個好處:
首先,穩(wěn)定了承包經(jīng)營關(guān)系。按照我們現(xiàn)在草案的規(guī)定,土地承包期限最長,像林木可以達到70年。在承包期滿了之后,還可以繼續(xù)來承包。對于承包經(jīng)營權(quán)的調(diào)整,這個不能隨便調(diào)整。
主持人:
以前有些鄉(xiāng)村擅自違反規(guī)定,本來是30年的承包期,它變成10年、20年。
王利明:
對。
主持人:
但是有了物權(quán)法以后,這種情況是不是可以避免?
王利明:
這個是不允許的,不能隨便地調(diào)整,也不能隨便地調(diào)整承包地。在個別情況下要調(diào)整的話,要經(jīng)過法定的程序,這個在物權(quán)法上也有規(guī)定。
其次,物權(quán)法也明確地規(guī)定承包經(jīng)營權(quán)被征收之后,應當給農(nóng)民一定的補償。因為你征收所謂物權(quán)的這種承包經(jīng)營權(quán),那么在征地的過程中,應該保證農(nóng)民的知情權(quán)、參與權(quán)。
主持人:
征收補償,以前的《土地管理法》當中也有相關(guān)的規(guī)定嗎?
王利明:
對,也有相關(guān)的規(guī)定。但是《土地管理法》關(guān)于補償?shù)囊?guī)定主要還是針對集體,當然對農(nóng)民的補償也有規(guī)定,但是這些規(guī)定主要是關(guān)于地上的這些附著物,像青苗等費用的補償,但它沒有說直接針對承包經(jīng)營權(quán)本身的補償。
徐顯明:
就是用益物權(quán)的補償。用益物權(quán)是所有物權(quán)當中的一個部分,一個類別,就是這個物不是你的,但是我有權(quán)使用這個物。像農(nóng)民現(xiàn)在承包土地,土地的所有權(quán)是集體的,但是我有權(quán)把它承包過來以后,我對土地的使用權(quán)就屬于用益物權(quán)。所以用益物權(quán)受到侵害的時候,受到征收、征用的時候,也應該給予補償,在這個內(nèi)容上,這次大概是物權(quán)法第一次規(guī)定。
主持人:
而且還要給農(nóng)民一些保障,這些方面的錢,這可能也是這次物權(quán)法的一些亮點了。物權(quán)法還有什么樣的亮點嗎?
王利明:
應當說物權(quán)法有很多的制度創(chuàng)新,比如過去我們叫土地使用權(quán),現(xiàn)在叫建設用地使用權(quán),按照物權(quán)法的規(guī)定,建設用地使用權(quán)可以在地上、地下來設定,這實際上是確立了空間的利用權(quán),就是對土地的地上和地下的空間利用權(quán),這個可以說是一個制度的創(chuàng)新。
主持人:
就不僅僅是一個建筑物了。
王利明:
不僅僅是地表了。
主持人:
地表、地下和地上都可以利用。
王利民:
這個主要是為了更有效率地利用土地資源,利用空間資源。
主持人:
其實像這樣的亮點可能還有很多,比如首次明確物權(quán)登記制度,還有征地補償更加細化等等。我們今天由于時間關(guān)系,就請兩位嘉賓給我們介紹這樣的一些重要內(nèi)容。當然在以后的時間當中,我們節(jié)目還會繼續(xù)就物權(quán)法草案請到嘉賓具體地解釋,非常感謝兩位。也非常感謝觀眾朋友們收看本期的節(jié)目,明天再會。
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