眼下，“錢”居然成為了問題，這是錯在我們太能掙錢了呢？還是太不會花錢了呢？
第一季度急升的經濟指標和發(fā)燙的滬深股市，顯示出宏觀調控手段有待優(yōu)化。目前的經濟現象源自于流動性過剩，出臺的各種宏觀政策都是圍繞著一個核心，即減少市場上四處泛濫的流動性：一是提高利率，增加企業(yè)成本，抑制房市、股市過熱；二是提高匯率，降低退稅，減少貿易順差；三是提高準備金率，凍結流動性；四是嚴控土地、信貸、項目門檻，抑制地方政府和民間的投資沖動。
可是，不對稱地提高利率雖然增加了企業(yè)的投資成本，減少了銀行的利差，但同時也擴大了銀行的存差，增加了銀行的風險；人民幣升值雖有可能抑制出口、減少順差，但卻膨脹了市場上已經存在的流動性的規(guī)模；上調準備金率，但同巨額過剩資本相比，凍結的流動性微不足道，其信用仍然存在；土地、信貸的嚴控，固然可能抑制房市、股市過熱，但同時也堵塞了吸收流動性的渠道。
我們應當正視的現實是，已經釋放出來的數以十萬億計的流動性是無法收回的。即使新增的流動性大幅減少，經濟過熱的原因仍然難以消除。目前各部門都在自己的“防區(qū)”內“嚴防死守”，但其效果卻可能像大江防洪——自身堤壩越堅固，其他部門潰堤的風險就越大。宏觀調控真正迫在眉睫的是，需要為前所未有的大規(guī)�！胺趾椤�，做好充分的戰(zhàn)略準備。
以新的主流住宅產品消化流動性
改革開放之初，中國經濟捉襟見肘，四處借貸，招商引資，幫助富國消化了剩余資本，還要欠人家人情。而眼下，“錢”居然成為了問題，這是錯在我們太能掙錢了呢？還是太不會花錢了呢？
現在真正需要回答的問題是——如何以最高效率“消化”流動性，將流動性轉變?yōu)檎鎸嵉膰窀＠�。既然緊縮的政策難以給經濟降溫，那么能否通過有效的擴張性經濟政策，來解決流動性帶來的風險呢？
并非所有經濟都能找到可以同時滿足高速度和低風險的經濟“高速路”。日本經濟之所以長期無法從通貨緊縮里脫身，就是因為缺乏足夠的有效的需求，只能通過強行擴張財政，來“消化”掉其巨額流動性。結果，形成的資產，由于回報極低，不僅無法帶來長期的新增收益和國民福利，反而轉變?yōu)榫揞~的政府債務。
但發(fā)達國家工業(yè)化完成后的價格泡沫化的“通病”，并不意味著中國一定也會走上“過多貨幣，追逐少量資產”的虛擬經濟之路。在高速城市化過程中的中國，對資金幾乎有著無限的饑渴需求。我們現階段面對的主要問題，仍然是如何創(chuàng)造足夠的資產，而不是“凍結”過多的貨幣。其中最主要的潛在資產之一，就是不動產。具體講，就是住宅。中國的城市化無論在速度上和規(guī)模上都是人類歷史上前所未有的。人口的空間轉移，使得住宅(及相關基礎設施)缺口極其巨大。只要政策得當，這些潛在的需求，完全可以轉化為現實的需求，從而使房地產業(yè)成為大規(guī)模吸收流動性的戰(zhàn)略“分洪區(qū)”。
選擇房地產作為釋放流動性的經濟降落傘，主要理由是：首先，可以吸收大量的流動性；其次，可以不依賴國外市場；第三，不會增加出口，導致新的貿易摩擦；第四，可以加速農業(yè)人口向城市的轉換，減少資源(農地、環(huán)境、能源)損耗；最后，不動產壽命長，保值增值潛力巨大，任何資本品無出其右。
正確的目標的實現，必須依賴正確的戰(zhàn)略。過去的計劃實踐和時下的市場改革表明，推動房地產僅靠市場不行，僅靠政府也不行。
僅靠市場不行，是因為市場以單純營利為目的，其提供的居住產品，無法兼顧多重目標(金融穩(wěn)定、分配公平、企業(yè)競爭等)；僅靠政府不行，是因為政府沒有足夠的財力，無法在短期內滿足如此巨大的需求。
正確的做法是政府和市場的結合，設計出一種兼顧各方面需求的主流產品：首先政府提供包含所有成本的廉價土地，然后，大規(guī)模建設低成本、小戶型住宅；住宅采用“零首付”，逐月支付按揭，10年至15年后，一次性交付地價并獲得住宅的產權。同時，保留目前市場供給方式作為補充，但在價格和產品種類上全面放開，主要用于滿足投資性需求。
這樣做的好處是：第一，可以通過公積金等制度，將個人收入強制納入住房消費，直接擴大內需；第二，有利于降低住宅消費門檻，即使居民收入很低時，也可以有地方住，并通過預支自己未來的信用購房，避免積累大筆儲蓄，待到購買時，價格又增加的窘境；第三，可打開農村勞動力進入城市的正規(guī)通道。穩(wěn)定的城市勞動力比流動的農村勞動力更適合產業(yè)升級的勞動力需求。低廉的住宅價格，在提高了工人福利的同時，也間接地提高了企業(yè)的競爭力。而這種間接的補助，更容易避開加入世貿后，國際貿易方面的糾紛。第四，可以避免對現有商品房市場的沖擊，真正做到“市場歸市場、保障歸保障”。在滿足了多樣化的需求的同時，使流動性獲得雙重的分流。
使用權和所有權分開轉讓的方法(先租后售)，既不同于“只售不租”的經濟適用房或限價房，也不同于“只租不售”的廉租房。由于收益穩(wěn)定，回收可靠。因此，可以通過銀行長期貸款或資產證券化的辦法，由市場(銀行、證券)大規(guī)模介入，政府則僅提供擔保(以住宅為擔保物)和相關政策。幾乎不需要給政府財政增加任何壓力，就可以達到大量吸收流動性的目的。
不能讓投資/炫耀性需求主導市場
面對急升的房價，有一種觀點認為：“目前的流動性過剩絕大部分為房地產吸收，而過剩資金主要是流入最發(fā)達地區(qū)的房地產行業(yè)，這些地區(qū)過度依賴房地產發(fā)展，制約著產業(yè)升級�！�
可是，流動性大規(guī)模流向發(fā)達地區(qū)房地產，并非產業(yè)政策所致。不同的產業(yè)部門，在不同的經濟發(fā)展階段顯示出“不均衡”增長，乃是結構轉型經濟的固有特征。在城市化高速發(fā)展階段，城鄉(xiāng)資源在空間上大規(guī)模重新配置，相應的住宅和基礎設施等資本品，必然成為這一階段投資趨向的優(yōu)先和重點。目前銀行數以十億計的“存差”和最近的股市急升也都表明，“其他行業(yè)”并沒有因為房地產“吸收”的流動性“過多”，而造成資金匱乏。
房地產是否會形成泡沫，不僅取決于它的規(guī)模，同時取決于它的價格。假設每平方米1萬元，市場的真實需求是100萬平方米；每平方米5000元，真實的需求就可能是1000萬平方米；而每平方米2000元時，真實的需求就可能上升到1億平方米。換句話說，房地產市場是否存在泡沫，取決于采用何種價格與規(guī)模的供求組合。
可供選擇的增長模式有四組：一是高價格、大規(guī)模；二是高價格、小規(guī)模；三是低價格、小規(guī)模；四是低價格、大規(guī)模。
顯然，“高價格、大規(guī)�！焙汀暗蛢r格、小規(guī)�！倍疾皇蔷獾慕M合：前者會導致供給過剩，從而形成經濟泡沫；后者會導致供給短缺，需求無法滿足。住宅制度改革前后的住宅供給模式，就是這兩種模式的實踐效果。
“高價格、小規(guī)�！焙汀暗蛢r格、大規(guī)�！倍际蔷獾墓┣蠼M合：在城市化高速發(fā)展階段，資金短缺，社會總體收入水平不高，以居住消費為主的后者應當是主流的供求模式；而在城市化已經結束，流動性充裕，社會總體收入水平較高的時候，以投資和炫耀性消費為主的前者應當是主流的供求模式。
目前的房地產供求組合是典型的“高價格、大規(guī)模”模式。一旦供給超出真實需求，多出的部分就極易演變?yōu)榻洕菽�。中國目前的特點是城市化高速發(fā)展和流動性異常豐沛并存，此時的最優(yōu)的增長模式，就是同時采用“低價格、大規(guī)�！焙汀案邇r格、小規(guī)�！�。顯然，這需要有高度技巧的政策設計，來分別滿足這兩種不同的需要。
現在市場上既有昂貴的時裝，也有價格飚漲的紀念郵票和古董，但卻只聽到大家在抱怨房價太高，一個重要的原因，就是因為目前住宅市場的居住需求幾乎完全被投資/炫耀性需求所主導。
投資性/炫耀性需求主導的房地產市場，本質上就是一個拍賣會——是出價最高的投資者而不是大多數消費者決定了市場價格。表現在房地產市場，就是居住需求被迫接受投資/炫耀性需求的定價。
房地產要成為經濟成長的支柱，就必須改變增長的模式，將不同的需求分開。實行低成本、“零首付”、長還款周期、小戶型以及先使用、后獲得產權的政策設計，其核心目標，就是要形成“低價格、大規(guī)模”的供求組合，并使之成為市場上的主流。同時壓縮高檔物業(yè)的規(guī)模，精簡其作為滿足少數投資/炫耀性需求的市場補充。
只要投資/炫耀性需求占總供給的比例足夠小，就完全可以像紀念郵票或紀念幣市場那樣徹底放開。
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