中新網(wǎng)11月3日電 據(jù)香港《星島日報》報道,大行調低本地樓市預測,可說一浪接一浪,連“地產(chǎn)好友”形象深入民心的瑞銀,也終要向現(xiàn)實低頭,將樓價與租金預測調低,料香港經(jīng)濟在二○○九年上半年現(xiàn)衰退,住宅樓價由目前至明年中情況最壞時要跌三成。相信由明年中的谷底至二○一○年底可回升兩成二,即現(xiàn)在至二○一○年底料要跌一成半。
瑞銀投資研究部執(zhí)行董事王震宇,自從年前由瑞銀亞洲前董事總經(jīng)理林奮強“接棒”后,便一直維持看好本地樓市,但在環(huán)球金融海嘯沖擊下,樂觀的看法也難免要調整。
于九月份仍重申○八至○九年住宅樓價可共升五成的王震宇,在剛發(fā)出的地產(chǎn)研究報告中表示,受到股市急回、信貸緊縮與經(jīng)濟放緩影響,對樓價與租金預測需調低。
過去兩個月金融市場“去杠桿化”速度加快,令環(huán)球股市的市值被蒸發(fā)多達十六萬億美元,即萎縮了約四成,他在報告中指出,負財富效應開始影響本地樓市,再加上面對信貸收縮,銀行收緊按揭貸款,中港經(jīng)濟增長又難免放緩,住宅樓價料須下調。目前至明年最多跌三成,明年中可望見底回升;至于寫字樓與零售物業(yè)租金,預測由現(xiàn)在至二○一○年底分別跌21%及1%,由目前至明年中谷底最多跌幅,分別為兩成半及一成。
瑞銀在調低樓價與租金預測后,已把地產(chǎn)股目標價全面下調,調整幅度最少一成一,且將長實與恒隆地產(chǎn)投資評級,由“買入”降至中立,但對其他地產(chǎn)股評級依然全部是“買入”,強調現(xiàn)時地產(chǎn)股的估值,已比八七年全球股災、九七至九八至亞洲金融風暴及二○○三年SARS的時候更低。
不約而同剛把樓市與地產(chǎn)股目標價調低的麥格理,更以“平、平、平”來形容現(xiàn)時地產(chǎn)股的估值,指出目前股價較估計資產(chǎn)凈值折讓達四成二的幅度,已“預支”住宅樓價最少要跌五成、商用物業(yè)租金由跌三成至三成半。可是麥格理卻認為,住宅價在明年底前料最多只回軟三成(對今年樓價預測由升一成至一成二,降至跌一成,明年預測由升半成至一成降至跌兩成),租金明年下調幅度料只兩成至兩成半,顯示目前地產(chǎn)股價已偏低!
麥格理同樣估計明年香港經(jīng)濟現(xiàn)衰退,料全年有2.5%的負增長,也將地產(chǎn)股目標價全面調低,與瑞銀不同的是,麥格理在地產(chǎn)發(fā)展股中最看好長實與恒隆地產(chǎn),對新地投資評級則由“中立”降至“跑輸大市”。
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