房地產(chǎn)板塊 資產(chǎn)升值將構(gòu)成長期利好

　　貨幣升值將帶來國內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格的上升，地產(chǎn)會(huì)迎來利好，但是目前政策調(diào)控房地產(chǎn)的力度不減，因此人民幣小幅升值對于房地產(chǎn)行業(yè)的正面促進(jìn)作用將被削弱。短期來看影響并不顯著，長期仍為利好。

　　有分析人士指出，人民幣升值將給A股市場的地產(chǎn)股形成兩大推動(dòng)力。一是從實(shí)體領(lǐng)域來看，人民幣升值后將意味著熱錢將會(huì)伺機(jī)涌入，對擁有人民幣資產(chǎn)屬性的房地產(chǎn)予以追捧。二是從金融股票的投資領(lǐng)域來看，人民幣升值預(yù)期將意味著熱錢也涌入到證券市場，使得地產(chǎn)股迎來旺盛的買盤支撐。

　　當(dāng)然，政策上的不確定性造就了地產(chǎn)板塊獲得超額收益的主要障礙，同時(shí)，9 月底出臺的調(diào)控政策還處在“發(fā)酵期”，其對樓市的影響還沒有完全在數(shù)據(jù)上顯現(xiàn)。根據(jù)有關(guān)最近幾天完成的11月開發(fā)商調(diào)研，絕大部分樓市的銷售量在11月上半月還將面臨明顯下滑，因此從趨勢投資的角度出發(fā)，地產(chǎn)板塊最佳的“底部買點(diǎn)”還沒有到來。

　　莫尼塔(上海)公司認(rèn)為，2011年將是樓市“常態(tài)化”的一年，即隨著經(jīng)濟(jì)周期和流動(dòng)性波動(dòng)的減弱，樓市的增長又回到2007年之前的“正軌”之中，同時(shí)房價(jià)上漲的速度也會(huì)明顯放緩。在這樣的背景下，地產(chǎn)板塊整體可能保持正的相對收益，但相對收益的大小會(huì)明顯的低于2007年和2009年。同時(shí)，地產(chǎn)板塊內(nèi)部的分化可能顯現(xiàn)，具有更強(qiáng)增長性的地產(chǎn)公司可能顯現(xiàn)出其相對其他地產(chǎn)公司的超額收益。

　　申銀萬國研究所認(rèn)為，11 月，房地產(chǎn)等相關(guān)政策有望清晰，新一輪調(diào)控政策的效果也將明確，從而使得行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)得以逐步釋放，考慮到目前大部分房地產(chǎn)公司1-1.1 倍P/RNAV 的估值仍屬偏低，行業(yè)估值存在修復(fù)機(jī)會(huì)。但是，中期分歧依然存在，決定了行業(yè)震蕩可能依然比較大，估值修復(fù)幅度較難判斷。市場對經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)幅度及加息頻率仍存在分歧，這決定了行業(yè)未來的走向。預(yù)計(jì)在春節(jié)前后可能再加一次息，如果確認(rèn)進(jìn)入加息周期，未來將實(shí)行偏緊縮的貨幣政策的話，對后續(xù)地產(chǎn)走勢存在負(fù)面影響，因?yàn)檫^度的流動(dòng)性和很強(qiáng)的通脹預(yù)期，是支撐這一輪房價(jià)上漲的最主要原因。當(dāng)然，這一判斷有待進(jìn)一步信號的確認(rèn)，包括經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)的速度，及下一次加息。

　　關(guān)于后市機(jī)會(huì)，申銀萬國預(yù)計(jì)11月房地產(chǎn)板塊跑贏大盤，推薦公司包括：萬科、冠城大通、華業(yè)地產(chǎn)、福星股份。此外，“建筑+地產(chǎn)”或許存在階段性反彈機(jī)會(huì)：龍?jiān)�建設(shè)一直致力于打造“建筑+地產(chǎn)”模式，臨安項(xiàng)目終將取得突破，奉化項(xiàng)目亦開工在即。在地產(chǎn)調(diào)控的大背景下，“建筑+地產(chǎn)”公司融資更容易(可以借建筑業(yè)務(wù)融資)、稅務(wù)籌劃更容易(地產(chǎn)業(yè)務(wù)增加的建筑成本恰恰是建筑業(yè)務(wù)的利潤，土地增值稅少交)、一二級聯(lián)動(dòng)開發(fā)降低拿地成本；而處于轉(zhuǎn)型期的“建筑+地產(chǎn)”公司業(yè)績超預(yù)期的可能性大(中國建筑三季報(bào)80%增長)，多方面因素將提升中國建筑、龍?jiān)�建設(shè)、宏潤建設(shè)等相關(guān)概念公司估值。