在今年的政府工作報(bào)告中，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策有許多有新意的地方，值得我們好好咀嚼消化。最主要的是建立適應(yīng)國(guó)內(nèi)中低收入民眾住房消費(fèi)模式，讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)成為一個(gè)消費(fèi)者的市場(chǎng)；就是要調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品面對(duì)絕大多數(shù)民眾；就是要遏制房?jī)r(jià)快速上漲。這些問(wèn)題都觸及國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題的核心，現(xiàn)在就得看政府是通過(guò)什么政策落實(shí)了。
在今年的兩會(huì)上，房地產(chǎn)問(wèn)題如人們所預(yù)料的那樣成為焦點(diǎn)問(wèn)題，這不僅體現(xiàn)為會(huì)議代表對(duì)房地產(chǎn)問(wèn)題議論多，而且表現(xiàn)在溫家寶總理政府報(bào)告中，談房地產(chǎn)方面篇幅也比往年要多得多，其新的提法與內(nèi)容也很多�？偫韴�(bào)告中所涉及的房地產(chǎn)方面內(nèi)容應(yīng)該是2007年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重點(diǎn)。
從1998年起，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有8年了，取得的成績(jī)很大，但問(wèn)題也不少。最大的問(wèn)題就是采取的發(fā)展模式，由于沒(méi)有現(xiàn)成的經(jīng)驗(yàn)可借鑒，以往只是任由市場(chǎng)走，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，使得這種任市場(chǎng)走的發(fā)展模式帶來(lái)了一系列問(wèn)題，而這些問(wèn)題也成了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展障礙。比如，居民超前性消費(fèi)、房地產(chǎn)市場(chǎng)不是消費(fèi)者的市場(chǎng)而是投資者市場(chǎng)。在這樣的情況下，不僅造成房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系不平衡，而且導(dǎo)致了一些投資者借助于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式的不清楚而大肆炒作房地產(chǎn)，使得不少地方的房?jī)r(jià)在短期內(nèi)飚升，嚴(yán)重?fù)p害了消費(fèi)者的利益。
針對(duì)這種情況，總理報(bào)告中明確地提出了要確立“具有中國(guó)特點(diǎn)的住房建設(shè)和消費(fèi)模式”的目標(biāo)�？梢哉f(shuō)，這個(gè)目標(biāo)的提出對(duì)未來(lái)的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展具有重要的指導(dǎo)意義。首先，從這個(gè)目標(biāo)的內(nèi)涵來(lái)看，未來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展就是要建立一個(gè)滿(mǎn)足絕大多數(shù)民眾住房需求的消費(fèi)市場(chǎng)，而不是一個(gè)少數(shù)人投資的市場(chǎng)。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)消費(fèi)者市場(chǎng)的時(shí)候，政府必然會(huì)出臺(tái)一系列政策來(lái)保護(hù)住房消費(fèi)者的利益，并采取相應(yīng)的信貸政策、稅收政策來(lái)遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)投資行為。今年總理的政府工作報(bào)告把中國(guó)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展確定在消費(fèi)意義上，這對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展具有十分重要的意義。
總理報(bào)告中關(guān)于房地產(chǎn)政策的新意，就是強(qiáng)調(diào)了未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展重點(diǎn)放在面向廣大群眾的普通商品住房上。要形成具有中國(guó)特色的住房消費(fèi)模式，也就得生產(chǎn)適應(yīng)這種消費(fèi)模式的住房產(chǎn)品。有一段時(shí)間，有人借政策彈性任意曲解建設(shè)部提出的“90平方米以下”的調(diào)控政策，將“90平方米以下”的住房建造成高檔住房�，F(xiàn)在，總理報(bào)告明確了中國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基點(diǎn)，這是任何人都不可改變的重要原則。
同時(shí)，報(bào)告也表明，普通商品房的生產(chǎn)還表現(xiàn)在建立起完全由政府負(fù)責(zé)的廉租屋、經(jīng)濟(jì)適用房及限價(jià)房的住房保障體系上。目前市場(chǎng)流行的住房保障體系的思路，要建立大量的廉租屋來(lái)解決城市居民的住房問(wèn)題，我對(duì)此有保留意見(jiàn)。因?yàn)�，大量的廉租屋是多少，它解決的住房對(duì)象是哪些人應(yīng)該十分明確。按照發(fā)達(dá)市場(chǎng)體系情況來(lái)看，廉租屋只是解決那些完全喪失工作能力、殘疾人、老人等住房的問(wèn)題，而且在美國(guó)這個(gè)比重不會(huì)超過(guò)總?cè)丝?%至4%。假設(shè)中國(guó)把這個(gè)比重上升到10%，那么仍然還有許多民眾的住房需要其他方式來(lái)解決。
還有，通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房解決民眾住房問(wèn)題有其局限性。我們假定這種經(jīng)濟(jì)適用房是一個(gè)合理的制度安排，如北京三年要拿出“兩個(gè)一千萬(wàn)”來(lái)建經(jīng)濟(jì)適用房及限價(jià)房，如果這些住房的建筑面積每套在50-90平方米之間，取中位數(shù)每套70平方米，那么兩千萬(wàn)平方米住房相當(dāng)于30萬(wàn)套住房。30萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用住房對(duì)于1700萬(wàn)人口(600萬(wàn)戶(hù)，以2006年統(tǒng)計(jì)數(shù))的北京來(lái)說(shuō)，同樣是杯水車(chē)薪，所占總居民戶(hù)口的比重只是5%。
在總理的報(bào)告明確表示了廣大居民的住房得通過(guò)普通商品房來(lái)解決，我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)就得生產(chǎn)廣大民眾能夠有支付能力的住房，而不是生產(chǎn)更多經(jīng)濟(jì)適用房。既然居民的住房要通過(guò)普通商品房來(lái)解決，那么在目前中國(guó)的土地資源約束條件下，就得減少其他住房的生產(chǎn)，比如在報(bào)告中就明確表明要禁止高檔別墅的生產(chǎn)，禁止豪華性土地資源浪費(fèi)等。
總之，在今年的政府工作報(bào)告中，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策有許多有新意的地方，值得我們好好咀嚼消化。最主要的是建立適應(yīng)國(guó)內(nèi)中低收入民眾住房消費(fèi)模式，讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)成為一個(gè)消費(fèi)者的市場(chǎng)；就是要調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品面對(duì)絕大多數(shù)民眾；就是要遏制房?jī)r(jià)快速上漲。這些問(wèn)題都觸及國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題的核心，現(xiàn)在就得看政府是通過(guò)什么政策落實(shí)了。(易憲容 中國(guó)社科院金融研究所)
