“像北京、上海這些特大城市不適合把房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱來發(fā)展。”在2006-2007年度“中國和諧地產(chǎn)建設(shè)高峰論壇”上，建設(shè)部辦公廳原主任、現(xiàn)任中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一公開表示。
在國家對房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控近2年以后、在房地產(chǎn)是否該成為支柱產(chǎn)業(yè)爭論長久不息的時候，朱中一的這一表述再次引起了人們對于房地產(chǎn)業(yè)的思考。
支柱產(chǎn)業(yè)之爭
早在2005年底，上海對于房地產(chǎn)業(yè)是否該寫進(jìn)新一輪“十一五”規(guī)劃作為支柱產(chǎn)業(yè)也有過激烈的爭論。一種觀點是在“十一五”規(guī)劃中保留房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位，理由是“十五”期間，房地產(chǎn)業(yè)對于上海GDP的拉動作用有目共睹，如果放棄，會嚴(yán)重影響上海經(jīng)濟的下一步發(fā)展。另一種觀點則認(rèn)為，房地產(chǎn)的本質(zhì)屬性應(yīng)該是“消費品”，其功能是提供居住，不能把拉動經(jīng)濟增長過度依賴在房地產(chǎn)身上。而且，房地產(chǎn)在“十五”期間已經(jīng)完成了它的歷史使命。現(xiàn)在房地產(chǎn)對上海經(jīng)濟的負(fù)面影響也已經(jīng)出現(xiàn)。
根據(jù)上海市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，1999年，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重在所有行業(yè)中排名第四，對上海GDP增長的貢獻(xiàn)率只有5.2%。而金融才是上海的第一支柱產(chǎn)業(yè)，對GDP增長的貢獻(xiàn)率超過14%。但被寫入上海市“十五”支柱產(chǎn)業(yè)后，房地產(chǎn)由于肩負(fù)起了拉動上海經(jīng)濟增長的重任，其增長速度異常耀眼。尤其是隨著2000年福利購房政策取消，上海市政府開始通過退稅、申辦戶口等配套政策來鼓勵市民購房。從2000年至2004年，上海市房地產(chǎn)價格、增加值、經(jīng)濟地位均得以飛升。上海市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，在這期間，上海市住宅銷售均價從3326元上漲到6385元，幾近翻番。而按照對GDP增長的貢獻(xiàn)率來看，瑞士信貸第一波士頓亞洲區(qū)首席經(jīng)濟分析師陶冬曾表示，如果以其帶動系數(shù)計算，2004年房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)總共拉動上海GDP增長了19.5%，堪稱名副其實的上海第一產(chǎn)業(yè)。
泡沫隱憂
“房地產(chǎn)業(yè)的泡沫發(fā)展，為社會帶來很多的負(fù)面因素�！边@是眾多業(yè)內(nèi)人士對于房地產(chǎn)業(yè)的擔(dān)憂所在。
在中國社會科學(xué)院近日發(fā)布的《2007年中國服務(wù)行業(yè)發(fā)展報告》中，報告在論及房地產(chǎn)行業(yè)時稱：“房地產(chǎn)的行業(yè)利潤遠(yuǎn)高于其他行業(yè)，許多各類企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)，一些地區(qū)面臨房地產(chǎn)化或產(chǎn)業(yè)空心化傾向。一些城市GDP增長主要依靠房地產(chǎn)帶動，財政收入主要依靠土地經(jīng)營收入，銀行收益和資產(chǎn)質(zhì)量依靠房地產(chǎn)抵押貸款。一旦房地產(chǎn)出現(xiàn)問題，隨即影響整個經(jīng)濟和社會發(fā)展績效�！�
這并不是第一次發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)對于金融業(yè)產(chǎn)生的隱患。去年10月底，央行在其發(fā)布的《中國金融穩(wěn)定報告(2006)》中表示：“房地產(chǎn)市場的調(diào)整將分別影響到投資和消費，進(jìn)而對經(jīng)濟增長和金融穩(wěn)定產(chǎn)生負(fù)面影響。當(dāng)前房地產(chǎn)市場前景尚不明朗，如果房價出現(xiàn)較大幅度下跌，銀行自身持有的房地產(chǎn)抵押價值會降低，沖抵銀行自有資本，銀行資本的下降會使銀行減少對房地產(chǎn)的信貸投放，推動房價更大幅度的下降。”
這兩份報告說明的是，房地產(chǎn)業(yè)大規(guī)模發(fā)展的背后，已經(jīng)把包括銀行在內(nèi)的中國經(jīng)濟捆綁在了同一條船上，其負(fù)面效應(yīng)也越來越被人們關(guān)注。
非常顯著的是，房地產(chǎn)金融在中國金融總量中所占的比例越來越高。2005年底房地產(chǎn)貸款達(dá)到3.07萬億元，占金融機構(gòu)人民幣各項貸款余額的14.84%，與GDP的比率為16.75%，商業(yè)性個人住房貸款余額為1.84萬億元，占金融機構(gòu)人民幣貸款余額的8.9%，與GDP的比率為10.0%。中國人民銀行副行長吳曉靈為此表示，房地產(chǎn)金融的健康穩(wěn)定對金融系統(tǒng)的健康穩(wěn)定至關(guān)重要。房地產(chǎn)泡沫對經(jīng)濟金融與民眾生活帶來的巨大影響，尤其是泡沫破滅后的負(fù)面影響，令各方不得不提高警惕，密切關(guān)注。
中國社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容也說過：“內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控之所以困難，就在于內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)挾持著中國經(jīng)濟、挾持著各地方經(jīng)濟。一方面，如果內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)崩盤，整個國家經(jīng)濟就可能發(fā)生危機。如上世紀(jì)90年代的日本。另一方面，如果內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)不調(diào)整，也可能孕育更大的金融風(fēng)險。因為，目前內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)基本上把整個風(fēng)險都?xì)w結(jié)在內(nèi)地銀行體系上，無論是房地產(chǎn)企業(yè)還是個人消費信貸都是如此。如果讓內(nèi)地房地產(chǎn)的泡沫任意吹大，泡沫的破滅不可避免，而最后承擔(dān)這種泡沫破滅的只能是內(nèi)地各銀行。”
事實上，不止是對于金融業(yè)的負(fù)面影響，房地產(chǎn)業(yè)歷來受到人們質(zhì)疑的還包括開發(fā)商長期以來在中國納稅500強企業(yè)中排名都非�？亢螅齺碇T多不滿。此外，房地產(chǎn)行業(yè)本質(zhì)上是一個依附型的行業(yè)，是一種被動的而非主動性的產(chǎn)業(yè)，消耗資源并且不具備技術(shù)創(chuàng)新的能力，這也在很大程度上引起了社會的爭論。(鄧旭)
