國(guó)房景氣指數(shù)顯示，1997-2007年這十年當(dāng)中，中國(guó)房地產(chǎn)正在經(jīng)歷了一個(gè)上升到下降的過(guò)程，2003年2月達(dá)到拐點(diǎn)峰值。經(jīng)濟(jì)理論研究表明，房地產(chǎn)行業(yè)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期呈正向相關(guān)關(guān)系，且房地產(chǎn)業(yè)周期比宏觀經(jīng)濟(jì)周期提前1到2年。
盡管各城市進(jìn)入峰值的年份各不相同，但總體上看，2005年后都呈現(xiàn)了下行之態(tài)勢(shì)。以北京為例，2004年住宅成交量為16.8萬(wàn)套，2005年成交16.3萬(wàn)套，2006年成交量下降到13.5萬(wàn)套。在成交量下降的同時(shí)，商品房住宅平均成交價(jià)格卻不斷上升，從2004年的5898元／平方米，上升到2005年的6504元／平方米，再到2006年的7645元／平方米。幾乎是以每年一千元左右的幅度上漲。
住宅成交下降的同時(shí)，近年來(lái)供應(yīng)量也在下降。以北京為例，2004年住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為2630萬(wàn)平方米，2005年為2014萬(wàn)平方米，2006年為1416萬(wàn)平方米。每年下降近500萬(wàn)平方米。
由于住宅既是耐用消費(fèi)品，又是投資品，具有保值增值的作用，因此，在多數(shù)情況下，住宅的價(jià)格需求彈性是小于1的，即缺乏彈性的。特別是在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的年份，有投資意愿和有支付能力的人們有一種越漲越買的心理。精明的開(kāi)發(fā)企業(yè)在這種情況下，不會(huì)降價(jià)反而提價(jià)，來(lái)保證銷售收入不下降。
政府連續(xù)出臺(tái)了各種旨在抑制房?jī)r(jià)、打擊投機(jī)的政策措施，比如針對(duì)投機(jī)行為，對(duì)五年內(nèi)出售二手房的業(yè)主全額收取營(yíng)業(yè)稅，其成效十分顯著。然而，旨在滿足中低收入家庭住房需求的面積限制政策，并沒(méi)有取得立竿見(jiàn)影的效果，大量項(xiàng)目反而因修改規(guī)劃，等待實(shí)施細(xì)則的出臺(tái)，延長(zhǎng)了前期報(bào)審的周期，客觀上延遲了供應(yīng)量。使大量小戶型成了解不了近渴的遠(yuǎn)水，價(jià)格卻因供應(yīng)的縮減而加速攀升。
這些情況不得不使我們深入考慮，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的得失效果。在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于下行周期、成交下降、供應(yīng)銳減，投資需求壓力仍舊巨大的情況下，控制需求的調(diào)控政策的效果只是短期的，在抑制房?jī)r(jià)上升方面更是收效甚微。緊縮的調(diào)控政策是不利于房?jī)r(jià)下降，反而可以導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供給不足，投資需求過(guò)高，價(jià)格反而上升。
在這種情況下，似應(yīng)從調(diào)控需求轉(zhuǎn)為調(diào)控供給出臺(tái)旨在增加有效供應(yīng)的房地產(chǎn)政策。具體來(lái)說(shuō)：
土地市場(chǎng)方面，從調(diào)控土地供應(yīng)的數(shù)量規(guī)模轉(zhuǎn)向規(guī)劃細(xì)化與注重質(zhì)量的調(diào)控相結(jié)合。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的時(shí)期，開(kāi)發(fā)企業(yè)有拿地的巨大需求，地方政府也有賣地的沖動(dòng)，然而從拿地到形成有效的供應(yīng)，還有相當(dāng)復(fù)雜的工作程序，僅從土地市場(chǎng)調(diào)節(jié)來(lái)說(shuō)，既要考慮規(guī)劃配套的種類，也要考慮規(guī)劃配套的布局，還要考慮配套設(shè)施之間的比例關(guān)系，更要考慮配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)時(shí)序。規(guī)劃好的地規(guī)模再大，出讓出去能提升區(qū)域的價(jià)值，沒(méi)有規(guī)劃的土地，規(guī)模再小也可能形成無(wú)效供應(yīng)。
開(kāi)發(fā)市場(chǎng)方面，對(duì)經(jīng)濟(jì)型的小戶型項(xiàng)目實(shí)行鼓勵(lì)性政策，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)不僅讓人買得起，而且還要養(yǎng)得起的住宅，在節(jié)能、節(jié)水、環(huán)保上下功夫，在增加科技含量、設(shè)計(jì)含量上下功夫。
在資金市場(chǎng)方面，應(yīng)鼓勵(lì)資產(chǎn)管理行業(yè)的發(fā)展，以滿足投資需求，并引導(dǎo)人們的投資從物業(yè)實(shí)體轉(zhuǎn)向物業(yè)企業(yè)的股票和物業(yè)投資基金上，這就要求收益型物業(yè)的證券化，同時(shí)要求有專業(yè)的資產(chǎn)管理和物業(yè)管理企業(yè)代為打理。給投資者提供更穩(wěn)定的、更省心的投資手段。
在使用市場(chǎng)方面，應(yīng)鼓勵(lì)二手房市場(chǎng)，特別是促進(jìn)已購(gòu)公房的上市交易。同時(shí)政府還要加大對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的管理。鼓勵(lì)低收入者和外來(lái)打工的年輕人進(jìn)入租賃市場(chǎng)。
當(dāng)然房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的冷暖最終還是取決于客觀經(jīng)濟(jì)景氣的大環(huán)境支持，啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的外在動(dòng)力是產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口增長(zhǎng)、外資流入這幾大變量。另外從宏觀經(jīng)濟(jì)周期來(lái)看2000-2010年是第十輪宏觀經(jīng)濟(jì)周期，從2010年起宏觀經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入第十一輪景氣周期，按照這樣的分析，2008年以后的房地產(chǎn)會(huì)漸漸恢復(fù)它的活力。(鄭華）
