香港和黃開發(fā)的北京逸翠園、新加坡吉寶等開發(fā)的成都卓錦城以及美國(guó)漢斯開發(fā)的北京公園大道等“問題樓盤”不斷出現(xiàn)，讓越來越多內(nèi)地購房者開始重新審視外資(含港資)地產(chǎn)商頭上耀眼的光環(huán)。
有著雄厚資本和成熟開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的外資企業(yè)，為何在中國(guó)樓市表現(xiàn)不盡如人意？
以記者日前深入調(diào)查的北京逸翠園交樓糾紛為例：去年底，這個(gè)和記黃埔地產(chǎn)集團(tuán)在京開發(fā)的首個(gè)住宅項(xiàng)目陸續(xù)交房，但因?yàn)閲?yán)重的質(zhì)量缺陷以及交房程序、服務(wù)態(tài)度等多方面問題引發(fā)業(yè)主不滿，最終導(dǎo)致數(shù)百名業(yè)主發(fā)起聲勢(shì)極大的維權(quán)行動(dòng)。
不少有多次置業(yè)經(jīng)歷的業(yè)主沒有想到，有數(shù)十年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、名頭響當(dāng)當(dāng)?shù)暮忘S會(huì)造出墻面歪斜、地板震動(dòng)、空調(diào)管線亂布的房子，更沒有想到自己的投訴會(huì)遭到開發(fā)商的漠視。在與和黃高層的談判中，業(yè)主感受到了對(duì)方在沒有進(jìn)行實(shí)地考察前的盲目自信。
直至業(yè)主把和黃人士“請(qǐng)”到國(guó)內(nèi)一知名地產(chǎn)商在京開發(fā)的樓盤參觀后，他們似乎才意識(shí)到自己在項(xiàng)目開發(fā)與管理上與內(nèi)地一流企業(yè)之間存在的差距。正是這種盲目自大，讓和黃方面未能在問題發(fā)生的初期控制局面，最后陷于被動(dòng)。
記者接觸過的美國(guó)漢斯也存在類似情況。這家公司對(duì)自己的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)過于自信，樓盤預(yù)售的成功更助長(zhǎng)了自滿情緒，但對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的實(shí)際情況及合作伙伴的素質(zhì)和能力估計(jì)不足，令樓盤遲遲不能交付，百年品牌受到損害。
其次，房地產(chǎn)開發(fā)的地域性特征仍然是一道不容忽視的門檻。盡管土地交易制度的改革打破了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域壁壘，開發(fā)商跨地域經(jīng)營(yíng)成為普遍現(xiàn)象，但不同的自然氣候、人文環(huán)境和市場(chǎng)氛圍等，都向異地開發(fā)企業(yè)提出了諸多挑戰(zhàn)。
很多北上的南方企業(yè)在北方開發(fā)首個(gè)項(xiàng)目時(shí)，都會(huì)遇到很多意想不到的困難，如樓盤采光、墻體保溫等技術(shù)要求上的不同，增加取暖設(shè)施導(dǎo)致得房率的不同，氣候差異導(dǎo)致園林設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)不能照搬，不同區(qū)域的人們對(duì)戶型的偏好不同等等。至于政府部門工作作風(fēng)不同，令報(bào)批手續(xù)時(shí)間長(zhǎng)短差別很大，還有若干所謂“潛規(guī)則”的影響等等。
在地域性問題上，外資開發(fā)商與外地開發(fā)商遇到的困難很大程度上是相似的，但前者面臨的情況通常更嚴(yán)重、更復(fù)雜，如果不能適當(dāng)處理，付出的代價(jià)會(huì)更大。
再次，外資企業(yè)管理機(jī)制也制約著項(xiàng)目開發(fā)管理上的靈活性。北京逸翠園業(yè)主發(fā)起集體維權(quán)兩周后，和黃方面才首次做出正面回應(yīng)，但其高管居然聲稱，“這次的反應(yīng)已經(jīng)很快了”。
大企業(yè)層層報(bào)批的管理架構(gòu)、不同部門各負(fù)其責(zé)的制度，固然保證了管理的嚴(yán)謹(jǐn)性，但也犧牲了反應(yīng)的靈活性。不光和黃，很多在國(guó)內(nèi)發(fā)展的外資企業(yè)都存在這種現(xiàn)象，而處理突發(fā)事件的最佳時(shí)機(jī)，往往就在這樣的來回請(qǐng)示中錯(cuò)過。
當(dāng)然，內(nèi)地購房者對(duì)洋品牌的盲目追捧，也是催生上述現(xiàn)象的根源之一。對(duì)實(shí)力雄厚的大財(cái)團(tuán)的信任，對(duì)擁有海外成熟市場(chǎng)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)的仰慕，讓他們忽略了后者通常對(duì)自己的真實(shí)需要不一定全面了解這一基本事實(shí)。
(來源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào) 作者：謝紅玲）
