中新網(wǎng)1月24日電 據(jù)中國產(chǎn)經(jīng)新聞報(bào)道,近日,國家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(下稱《通知》)。從2月1日起,全國各地區(qū)將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅項(xiàng)目進(jìn)行全面清算。著名策劃人陳真誠認(rèn)為,此項(xiàng)政策必然會(huì)對(duì)房價(jià)產(chǎn)生影響,只是,房價(jià)可能按照兩個(gè)完全相反方向變化:要么促降房價(jià),要么助長房價(jià)。
陳真誠表示,作為政府,為了確保房地產(chǎn)市場乃至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展,必然要全方位著眼管理并積極引導(dǎo),防止出現(xiàn)大問題。
首先,中央出臺(tái)《通知》新政,希望通過對(duì)房地產(chǎn)生產(chǎn)主體即開發(fā)商進(jìn)行直接硬性調(diào)控來降溫過熱的房地產(chǎn)投資。硬性清算土地增值稅,一定程度上降低開發(fā)商和投資(投機(jī))者的利益預(yù)期,直接遏制準(zhǔn)備投資跟進(jìn)房地產(chǎn)市場的企業(yè)或資金。由于利益預(yù)期降低,風(fēng)險(xiǎn)加大,一些投資就會(huì)撤退或減少,那些囤房囤地的行為也會(huì)得到一定程度的遏制。
二是打擊房地產(chǎn)開發(fā)中的暴利。前不久,財(cái)政部對(duì)部分房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行抽查,發(fā)現(xiàn)不少開發(fā)商隱瞞了金額不小的利潤,存在超過100%乃至200%以上的暴利(如按開發(fā)商自身投入的自有資金計(jì)算資本利潤率則會(huì)更高),盡管沒有開發(fā)商承認(rèn)暴利。
當(dāng)一個(gè)行業(yè)出現(xiàn)高暴利時(shí),就會(huì)刺激大量的企業(yè)或資金進(jìn)入市場乃至冒險(xiǎn)挺進(jìn)。所以,政府的宏觀調(diào)控措施自然難以遏制過熱的房地產(chǎn)投資。
中央要遏制房地產(chǎn)投資過熱,必須打擊房地產(chǎn)的暴利。資料顯示,地產(chǎn)龍頭股萬科等一直是機(jī)構(gòu)重股倉。機(jī)構(gòu)比個(gè)人更注重行業(yè)經(jīng)營利潤。其跌停也可能折射到了這一點(diǎn)。
三是通過增值稅調(diào)節(jié)利潤來縮小社會(huì)貧富差距。溫家寶總理出訪菲律賓時(shí)對(duì)華僑華人代表說,政府一定會(huì)想辦法縮小目前正日益擴(kuò)大的貧富差距。盡管原因是多方面的,但民眾普遍認(rèn)為,過高房價(jià)在“掠奪”老百姓的財(cái)富利益,拉大了貧富差距,可能引發(fā)社會(huì)經(jīng)濟(jì)等領(lǐng)域深層次危機(jī)。
四是通過完善稅制,遏制地方政府的不當(dāng)土地政策行為。一級(jí)土地市場的交易收入是地方政府的預(yù)算外收入,一些地方政府熱衷于以地生財(cái)。由于多方面的原因,在具體出讓土地時(shí),一方面希望土地能高價(jià)出售以圖更多的收入,另一方面又給予一些貪官留以機(jī)會(huì)。利用公關(guān)乃至利益交易等手段,有關(guān)系的開發(fā)商便能拿到便宜的土地。
此前的土地增值稅征收,雖立法多年卻在實(shí)際征收過程中“有名無實(shí)”。由于開發(fā)成本即可扣除項(xiàng)目的確定方法不詳,難以據(jù)以計(jì)算土地增值稅。且因該稅種為地方稅種,各地征收標(biāo)準(zhǔn)不一,所以,各地一直基本上采用按預(yù)售基準(zhǔn)的銷售收入的1%-2%預(yù)征土地增值稅。現(xiàn)在嚴(yán)格分項(xiàng)目按土地增值額的30%-60%清算征收,保證地方政府財(cái)政收入,優(yōu)化地方政府行為,不要過于依賴、熱衷高價(jià)賣地來獲得收入。
五是著力于整個(gè)房地產(chǎn)市場的調(diào)控。一段時(shí)間以來,由于住房與老百姓的切身利益相關(guān),所以民眾和輿論對(duì)房地產(chǎn)的關(guān)注基本上集中在住宅物業(yè)領(lǐng)域。實(shí)際上,任何一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)市場,是包括住宅、商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等各種物業(yè)在共同起作用,不可能只對(duì)住宅物業(yè)進(jìn)行調(diào)控就能達(dá)到目的的!锻ㄖ访鞔_了所有物業(yè)范圍,包括轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個(gè)人。
六是合理預(yù)防外資(包括熱錢)可能對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)的過熱投資或投機(jī)。盡管出臺(tái)了限制境外人購房的政策,由于市場的特殊性和人民幣不斷升值等原因,但不少投資銀行和基金外資乃至熱錢不少瞄準(zhǔn)了中國房地產(chǎn)市場。(仲萊)