1月16日由國稅總局下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(下稱《通知》)已經(jīng)引起房地產(chǎn)開發(fā)界不小的震蕩。就在上海傳出消息說開發(fā)商可能集體上書市領(lǐng)導(dǎo)，要求謹(jǐn)慎制定土地增值稅清算細(xì)則時，近日，京城地產(chǎn)名人任志強、潘石屹分別在個人博客上發(fā)表文章，評價政策影響。
在任志強看來，在同一塊土地上反復(fù)追加稅費的做法并不“合理”，稱這已經(jīng)令一些地方政府在土地和房地產(chǎn)開發(fā)方面的收益大于開發(fā)商10倍之多。潘石屹則表示，2月1日將是一個關(guān)于土地增值稅“算總賬”的清繳日，一些企業(yè)將因此“吃不消”。這一局面或?qū)㈤g接導(dǎo)致房屋市場供給進一步減少，以及持有型商用物業(yè)開發(fā)商的增加。
任志強反對再收取增值稅
任志強介紹，土地增值稅確實并非新稅法，只不過在出臺之后曾有一個緩征期。據(jù)了解，因為1993年以后的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控導(dǎo)致市場一度萎縮，財政部與國稅總局曾聯(lián)合發(fā)文，免除了1994年1月1日之前簽訂轉(zhuǎn)讓合同的土地增值稅，同時免除已立項目五年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的征稅。“這使得土地增值稅法的實行推遲了五年。”任志強稱，2001年后，隨著房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)暖，土地增值稅每年成倍增長,尤其是2002年實行土地招拍掛制度之后，在招拍掛制度實行之前用協(xié)議出讓方式取得的低價土地儲備在此后獲得了土地差價的高額利潤，也形成了土地增值稅連續(xù)多年的高增長。到2006年，土地增值稅占房地產(chǎn)開發(fā)利潤比重接近20%。
但是，根據(jù)任志強的說法，到目前為止，大多數(shù)項目在按稅法扣除各類費用后，并不能達(dá)到應(yīng)納增值稅的標(biāo)準(zhǔn)。尤其是高價從公開土地市場取得土地的項目，多數(shù)都達(dá)不到該標(biāo)準(zhǔn)。二三線城市中的大量普通住宅也達(dá)不到納稅標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)濟適用住房更不在此列。
即便如此，任志強表示“我不認(rèn)為出讓的土地有理由在已收取出讓租期中的土地使用費、放棄了土地出租期的使用權(quán)之后，政府應(yīng)再收取土地的增值稅�！比沃緩娬J(rèn)為，土地出讓金、開發(fā)商交納的土地增值稅、二手房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的土地增值稅等同時征收屬于“同一塊已出租的土地中政府在不斷地?zé)o限制地追蹤加收土地中的收益�！�
潘石屹：2月1日算總賬
在宏觀調(diào)控大半年之后再遇土地增值稅清算，潘石屹形容一些開發(fā)商的經(jīng)歷為“漏房偏遇連夜雨，雪后再降數(shù)場霜”�！笆芮謇U影響”導(dǎo)致資金斷頓的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或?qū)⒚媾R項目開發(fā)的資金阻礙，市場上房屋供應(yīng)量進一步減少。
潘石屹介紹，雖然一些上市公司表示，如果政府要清繳土地增值稅，將由原來的股東負(fù)責(zé)，但這并不表示十幾年沒有清繳的土地增值稅不會清算總賬。“2月1日就是土地增值稅算總賬的清繳日。”潘石屹稱。
另外，市場人士預(yù)測從事商業(yè)物業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)商將在市場上增多，而后續(xù)的物業(yè)稅征收又會對持有物業(yè)的稅費成本帶來不確定性。“有一點是可以肯定的，就是2007年全國納稅排行榜中的房地產(chǎn)公司的比重將有大幅度的增加�！迸耸俦硎尽�
此前，有媒體報道，上海一些大型房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)秘密碰頭，準(zhǔn)備聯(lián)手向市領(lǐng)導(dǎo)上書，希望在土地增值稅征收的地方細(xì)則制定時考慮一下企業(yè)的生存問題。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計，如嚴(yán)格征收，2004至2006年，上海每年的土地增值稅至少能征收400億元左右。其中利潤率高和囤地較多的企業(yè)或?qū)⑹艿街旅拇驌簟?/p>
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