3年來，為配合國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，各部委出臺了一系列的配套政策。政策措施如此之多，調(diào)控力度如此之大，恐怕在其他任何一個行業(yè)都是絕無僅有的。但調(diào)控效果至今還未能充分顯現(xiàn)出來，特別反映在部分城市的房價仍在繼續(xù)大幅度上漲。因此，有必要找出問題的癥結(jié)，為下一步調(diào)整調(diào)控政策作必要的儲備。
首先要反思土地供應(yīng)政策對市場的影響。在市場經(jīng)濟規(guī)律下，供需關(guān)系對房價的影響最大。從土地的調(diào)控政策來看，一直實行最嚴(yán)格的土地控制政策，即嚴(yán)控新增建設(shè)用地，重點盤活存量土地。今年上半年出臺調(diào)控政策前，對土地市場的評價是：住宅類土地供應(yīng)量比上年減少了20%，特別是高檔住宅用地不到供應(yīng)量的1%。
2005年，北京市全年計劃供應(yīng)住宅用地1950公頃，實際只完成了800多公頃，即只完成全年供地任務(wù)的40%；2006年，該市住宅用地計劃供應(yīng)總量與2005年基本一致，但實際供應(yīng)量從目前來看很難如期完成，缺口依然較大。
新增用地受到嚴(yán)格限制，盤活存量受拆遷矛盾的影響，越來越難。各地方因受拆遷難的困擾，很難按計劃實施拆遷并及時把土地變成純熟地上市出讓。由此造成市場供應(yīng)量從2004年以來，一直供不應(yīng)求。
反映到住房供應(yīng)上，竣工量減少(如北京市10月份比上年同期減少了120萬平方米)，大規(guī)模新開盤銷售項目越來越少，消費者持幣待購，再加上房價上漲的預(yù)期，導(dǎo)致項目開盤一個搶購一個，大大超過開發(fā)商的預(yù)期。在供不應(yīng)求和高額利潤趨動下，開發(fā)商坐地漲價的案例比比皆是。
因此，從市場形勢來看，目前房價上漲的根本原因是供需矛盾導(dǎo)致的，即不僅存在結(jié)構(gòu)的供需矛盾，總量上的供需矛盾更加顯化，并且日益突出。
其次，要特別關(guān)注地價上漲對房價的提前引導(dǎo)效應(yīng)。地價與房價是相輔相承的關(guān)系，地價的上漲必然帶動房價的上漲。同時，房價的上漲又給高地價帶來足夠的上升空間。特別是在供不應(yīng)求的市場下，地價上升的引導(dǎo)作用遠(yuǎn)大于其本身項目的漲價。
2005年，北京清河地塊招標(biāo)，華潤26.65億元高價中標(biāo)，樓面地價每平方米達(dá)到3800元，意味著房價就要達(dá)到7000元以上。而當(dāng)時同區(qū)域的商品房均價才4000~5000元,其結(jié)果是導(dǎo)致周邊地區(qū)在售項目每平方米價格迅速提高了1000元左右。
最近，備受關(guān)注的北京朝陽區(qū)四惠橋住宅項目用地招標(biāo)，金地(集團)以7.56億元(底價為3.7億元)中標(biāo)，樓面地價達(dá)到7389元／平方米。而目前緊鄰該地塊的東恒時代二期TIMES項目精裝修的銷售價格為11500元／平方米，壹線國際毛坯房的銷售價格在9000元／平方米左右。該地塊之所以被開發(fā)商熱捧，除了區(qū)域位置優(yōu)勢外，更主要的是目前北京土地市場中可供選擇的土地數(shù)量太少。即開發(fā)商拿地和消費者購房的熱情一樣持續(xù)高漲。
綜上所述，在思考發(fā)展形勢時，應(yīng)認(rèn)清什么是當(dāng)前最主要的、最緊迫的矛盾。在一些特大型城市，當(dāng)前最突出的問題是把過快上漲的房價穩(wěn)定下來。因此，要圍繞此核心問題，研究相關(guān)的政策措施，避免各項措施與調(diào)控目標(biāo)背道而弛。市場經(jīng)濟下，土地交易市場不可能再走回到協(xié)議出讓的老路上去。因為既使地價可以人為地壓下來，但在二級市場如果沒有良好的制約機制，尋租空間更大，也會帶來新的社會不公平。
因此，一方面，要在一些房價上漲過快的熱點城市盡快加大土地和住房的供應(yīng)量，緩解供需不平衡的突出矛盾。這是解決房價上漲過快問題的根本出路。如果供需矛盾一直十分突出，在市場經(jīng)濟規(guī)律下，政府很難控制住房價的過快上漲。
這就涉及到科學(xué)制定土地政策的問題，即在房地產(chǎn)市場供需矛盾突出的地方，應(yīng)加大土地供應(yīng)量，包括因結(jié)構(gòu)調(diào)整中審批速度放緩的問題要盡快加以解決。在當(dāng)前盤活存量土地困難重重的前提下，為了緩解拆遷引發(fā)的社會矛盾，依靠拆遷釋放的存量土地十分有限。因此，有必要因地制宜，加大新增用地的供應(yīng)量，適度提高容積率，特別在制定土地供應(yīng)計劃的同時多做宣傳，影響社會預(yù)期。
最重要是，要盡快形成有效的供給，避免每次土地公開招投標(biāo)都引發(fā)高價拿地帶來區(qū)域性房價上漲的不良示范影響和帶動效應(yīng)。另一方面，加大保障性住房供地規(guī)模和比例，讓低收入家庭通過保障渠道買得到合適價位的住房，緩解社會矛盾。
從國外的發(fā)展經(jīng)驗看，住房市場化與保障制度要雙軌并存發(fā)展，即中低收入家庭依靠保障性住房解決住房問題，高地價高房價主要面向社會的高收入階層，這才是解決社會矛盾的根本方向，才能實現(xiàn)構(gòu)建和諧社會、人人享有適當(dāng)住房的發(fā)展目標(biāo)。
(文章來源：中國青年報 作者：文林峰 建設(shè)部政策研究中心處長、副研究員)
