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保障房沖擊樓市格局 明年房市或?qū)⒀永m(xù)回落趨勢(shì)

2008年12月23日 09:18 來(lái)源:中國(guó)證券報(bào) 發(fā)表評(píng)論

  “政府說(shuō)明年這片房就拆遷,我們就能分到名額,買(mǎi)新區(qū)的房子!敝钢砗蟮囊黄椒,靠賣(mài)早點(diǎn)為生的老吳說(shuō)。已經(jīng)在蘇州老城區(qū)倉(cāng)街一帶住了十幾年的他,有望搭上政策便車(chē),“就等明年搬家啦”。

   趕上保障房擴(kuò)容好時(shí)機(jī)

  老吳說(shuō),他之前多次申請(qǐng)過(guò)保障房,這次最有希望,因?yàn)橛錾狭撕媚觐^——今年以來(lái)蘇州保障性住房供應(yīng)量大幅上升。

  老吳家的平房是典型蘇派建筑風(fēng)格,粉墻黛瓦、凹凸不平的石板路!拔覀兝铣菂^(qū)這里,古代人叫做‘人間天堂’!崩蠀钦f(shuō),老房子在外地游客眼里是好看的,但住起來(lái)并不舒服。不少老鄰居都嫌房子老舊而搬走了,沒(méi)有搬走的大多是一些經(jīng)濟(jì)條件不太寬裕的。

  老吳說(shuō),自己住的片區(qū)一直有傳言要拆遷,不少住戶也盼著能借機(jī)買(mǎi)上保障房,但都因保障房“僧多粥少”,動(dòng)遷戶無(wú)法安置而無(wú)果。

  但去年以來(lái),在國(guó)家大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)的大背景下,蘇州保障性住房規(guī)模也大大擴(kuò)容。在蘇州2008年住房建設(shè)計(jì)劃中,保障性住房占據(jù)半壁江山:2008年全市新建各類住房480.9萬(wàn)平方米、5.69萬(wàn)套。其中,新建商品住房258萬(wàn)平方米、2.63萬(wàn)套;新建政策保障性住房共222.9萬(wàn)平方米,3.06萬(wàn)套。新建住房中,商品房和政策保障性住房的比例接近1:1。政策保障性住房由于面積較小,套數(shù)還超過(guò)了新建商品住房4300套。

  保障房的大規(guī)模建設(shè),使得老吳和他的鄰居們有機(jī)會(huì)申請(qǐng)上在新區(qū)買(mǎi)保障房的名額。老吳說(shuō),“新區(qū)雖然遠(yuǎn)點(diǎn),但公交挺方便,而且這么多年房子都蓋在那邊。我去逛了逛,配套挺好”。

  保障房沖擊樓市格局

  保障房擴(kuò)容在圓了不少中低收入者“居者有其屋”夢(mèng)想的同時(shí),也給商品房市場(chǎng)帶來(lái)了難以估量的沖擊。

  一位不愿具名的蘇州開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人說(shuō),蘇州的保障性住房“完全打亂了過(guò)去的樓市格局”。影響最明顯的時(shí)期是在今年年初。當(dāng)時(shí),宏觀經(jīng)濟(jì)下行周期尚不明顯,在保障性住房批量入市等因素作用下,蘇州全市住房均價(jià)從去年底的近7000元/平方米迅速回落,跌至2月份5597元/平方米的水平,2月商品房成交量?jī)H有16.94萬(wàn)平方米。

  從中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)中心提供的數(shù)據(jù)來(lái)看,目前蘇州市區(qū)商品住宅均價(jià)在6500元/平方米左右。但明年僅蘇州市區(qū)就計(jì)劃新建政策保障性住房209.5萬(wàn)平方米,這些住房將在未來(lái)兩年逐步進(jìn)入市場(chǎng),必將壓縮商品住宅市場(chǎng)的需求空間。

  蘇州只是一個(gè)小縮影。全國(guó)樓市格局面臨著未來(lái)三年投資約9000億元的住房保障建設(shè)計(jì)劃沖擊。

  中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜介紹,往年我國(guó)保障性住房占整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的比重約為5%!叭绻9000億元的保障房投資計(jì)劃明年年中開(kāi)始實(shí)施、有序供應(yīng)的話,預(yù)計(jì)明年將在原計(jì)劃36萬(wàn)套的基礎(chǔ)上增加30萬(wàn)套,而明年商品住宅銷(xiāo)售套數(shù)預(yù)計(jì)僅為750萬(wàn)套,2009年我國(guó)保障性住房占比將達(dá)到8.8%!彼烙(jì),在2010年,保障房占比將達(dá)到19.3%。若政府在接下來(lái)的兩年繼續(xù)大力度推出保障房,則保障房占比有高達(dá)25.7%的可能。

  同時(shí),明年我國(guó)商品房供過(guò)于求的局面將更為嚴(yán)峻。“2008年以來(lái)全國(guó)商品房竣工面積、商品房施工面積以及新開(kāi)工面積等供應(yīng)類指標(biāo)同比均呈上升趨勢(shì),銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額等需求類指標(biāo)則呈下降趨勢(shì),市場(chǎng)供求壓力較大”,黃瑜認(rèn)為,“長(zhǎng)期來(lái)看,房地產(chǎn)的價(jià)格是由供求關(guān)系而不是成本決定的”。

  在保障性住房供應(yīng)加大和商品房供過(guò)于求的雙重壓力下,明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⑾窠衲甑奶K州樓市一般延續(xù)回落趨勢(shì)。(蔡宗琦 周 明)

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