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央行催各銀行上報房貸細則 第二套房政策難松綁

2008年11月06日 08:31 來源:四川在線 發(fā)表評論




    11月3日,當天是央行房貸政策實施后的第8天,雖然不斷有銀行公布有關(guān)房貸細則的內(nèi)容,但是至今為止,包括農(nóng)行在內(nèi),仍然沒有一家銀行下發(fā)正式的執(zhí)行通知,各家銀行的實施細則仍然處于擬定當中,而需要購房貸款者也在焦急的等待之中。 中新社發(fā) 吳芒子 攝


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  11月5日,央行催促總部在北京的銀行上報他們的房貸執(zhí)行細則,而銀監(jiān)會也在持續(xù)關(guān)注銀行執(zhí)行房貸細則的情況。一家中型銀行個貸負責人說,他們在上報央行房貸細則時,將提及他們面臨的困惑。

  不過,各家商業(yè)銀行的取向已越發(fā)明顯。本報記者從多家商業(yè)銀行獲悉,對于第二套房,銀行現(xiàn)在已趨向嚴格執(zhí)行央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的359號文(央行、銀監(jiān)會《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》),即利率是基準利率的1.1倍、首付最低四成,這表明第二套房貸政策松綁很可能宣告失敗。

  但接受本報記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士、專家學者表示,當前房地產(chǎn)市場正處于調(diào)整格局中,矛盾的焦點不是二套房貸是否松動,而且如何合理引導(dǎo)預(yù)期,使得房價理性回歸,在此基礎(chǔ)上,房貸、稅收等政策才能發(fā)揮更大作用。

  對此,一家大型銀行個貸人士建議,目前,商業(yè)銀行可以采取的策略是緊跟市場,理性發(fā)展,不能總想著跑馬圈地,而是“活著就好”。

  “二套房”不會松綁

  交行最新公布的房貸細則,是一個明顯的信號。

  交行稱,對新增客戶首次利用貸款購買普通自住房的,貸款利率可執(zhí)行基準利率的0.7倍,首付比例為20%。對于新政實施前已發(fā)放貸款尚未結(jié)清部分的調(diào)息方法尚在研究。其他客戶首付比例和利率政策繼續(xù)執(zhí)行央行359號和452號文件(央行、銀監(jiān)會《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》)規(guī)定。

  根據(jù)這兩個文件規(guī)定,已利用貸款購房又申請購買第二套以上住房的,貸款首付不得低于40%,貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。但對已貸款購買首套自住房的家庭,如果人均住房面積低于當?shù)仄骄,再次向銀行申請貸款,可以比照首套自住房貸款政策執(zhí)行。

  知情人士透露,此前,交行已將房貸新政實施細則抄報給央行、銀監(jiān)會,目前尚未得到反饋。

  “如果已有一套房子,但覺得太小,想再買一套改善一下,但第一套房一時賣不出去,這時的第二套房貸款利率會是多少?”面對這樣的直接提問,另兩家銀行人士直接回答,貸款利率將是基準利率的1.1倍。

  此外,光大銀行曾出臺比較明確的二套房松綁的政策,但好景不長,光大銀行相關(guān)人士透露,這個政策目前已暫停,要根據(jù)相關(guān)政策進行調(diào)整。此前,光大銀行對于第二套房的政策是首付比例為20%,貸款利率在基準利率基礎(chǔ)上享受八二折優(yōu)惠。

  針對光大銀行撤回房貸新政實施細則的做法,一家大行個貸人士評價,“(這是)必須的,(因為)房價下行風險更大”。

  該人士稱,從市場表現(xiàn)來看,各家銀行在對當前宏觀經(jīng)濟的認識、理解,以及執(zhí)行科學發(fā)展觀所采取的具體行動等方面,均存在偏差,這在短期內(nèi)會影響市場,長期將損害商業(yè)銀行經(jīng)營的健康機體。

  “銀監(jiān)會下發(fā)71號文(《中國銀監(jiān)會關(guān)于加強個人住房貸款風險管理的通知》)后,我們已向分行下發(fā)了一個細則,是根據(jù)最新的政策來制定細則!绷硪淮笮凸煞葜沏y行零售銀行相關(guān)人士委婉地表達了他們的政策方向,原則上首次貸款的客戶利率可以下浮30%,首付兩成,但違約多、信用差等客戶不在其中,對于第二套房執(zhí)行央行359號文。不過他又表示有些政策還需要等監(jiān)管層協(xié)調(diào)好再確定,二套房政策也不會一刀切,要綜合考慮客戶的情況。

  外界一直難以理解的是,在銀監(jiān)會71號文下發(fā)后,農(nóng)行的房貸細則為何在第二天又重新公布在網(wǎng)站,而且內(nèi)容完全一致。分析人士認為,從某種程度上理解,農(nóng)行的房貸細則也未違背銀監(jiān)會的71號文,并且在執(zhí)行的過程中還需要進一步細化,所以即使“重現(xiàn)”也不能說明二套房政策有放松的可能性。

  不過,也有銀行還在等待監(jiān)管層對政策分歧點進行明確!拔覀儸F(xiàn)在還沒有細則,如果要上報央行,首先要說明如果我們對改善型住房進行利率和成數(shù)優(yōu)惠,就可能會面臨監(jiān)管的風險。”某中型銀行人士說。

  焦點是房價過高

  不過,關(guān)于二套房貸松綁的爭論似乎在轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)市場本身的問題。

  “即使放開二套房貸,也不一定能夠馬上刺激房地產(chǎn)市場回升!鄙鲜龃笮袀貸人士稱,“大家應(yīng)該更多關(guān)注如何讓房價理性回歸,由看不見的手來調(diào)節(jié)市場”;而且通過降低首付來刺激市場的做法是危險的,美國次貸危機除還款能力出現(xiàn)問題之外,更多是因為降低了違約的成本,擾亂了整個信用市場。

  11月5日,一位接近監(jiān)管層的分析人士稱,根據(jù)452號文的規(guī)定,改善型住房涵蓋了合理的二套房需求,“目前焦點是房價過高,爭論二套房貸是否放松問題是轉(zhuǎn)移矛盾,即使放開也沒法解決市場觀望!

  對此,前述大行個貸人士表示贊同,“我們也感覺到,對于買房者來說,包括房貸新政、稅收政策,都比去年452號文件有所放松;而地方政府出臺的一些政策,如上海市普通住房的標準有所放松,這對買房人都是利好。”

  但“買房者從優(yōu)惠政策中得到的好處可能只有2%或3%左右,但房價下跌的心理預(yù)期可能在20%或30%,兩者相差太大!鄙鲜龃笮袀貸人士直言,“市場觀望氣氛產(chǎn)生的原因正是房價還沒有理性回歸!

  一位專家也對本報記者表示,在老百姓觀望、開發(fā)商硬撐的格局下,房地產(chǎn)市場反而不能取得發(fā)展,系統(tǒng)性問題將拖得更長,更不利于經(jīng)濟的增長。

  在上述專家看來,雖然房地產(chǎn)市場調(diào)整的效應(yīng)是擴散的、放大的,主要體現(xiàn)在城市的土地需求、批租在減少,土地賣不出去、流標,土地價格在回落,房屋空置面積在增加,房地產(chǎn)市場總體上處于有價無市的狀況;“但并沒有調(diào)整到位,房地產(chǎn)開發(fā)商依然在硬撐,泡沫并沒有擠掉”。

  上述分析人士也稱,“銀行已經(jīng)認識到風險了,不可能有實質(zhì)松動,所以,房地產(chǎn)的問題最終還得由市場自己解決。”

  “首先應(yīng)該是房價理性回歸,輔助以信貸政策、稅收財政、財政政策,這樣對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展有利!鄙鲜龃笮袀貸人士說。(來源:21世紀經(jīng)濟報道)

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