按照央行新政規(guī)定,10月27日原本是房貸新政實施的首日。然而,一周時間過去了,除了少數(shù)銀行之外,大部分銀行皆未就此明確表態(tài)。由于尚無明朗政策可參考或執(zhí)行,在等待房貸新政進一步細化的過程中,市場觀望氣氛反而愈加濃郁。
部分銀行公示細則
有意思的是,在央行發(fā)布“框架”型救市政策之后,雖然給予了近一周時間的緩沖期,但10月27日當(dāng)天,市場仍然經(jīng)歷了一天的“空轉(zhuǎn)”,沒有一家銀行對外宣布個貸新政細則。之后,農(nóng)業(yè)銀行總行終于對外公布了正式的首份房貸新細則,稱“對初始發(fā)放金額30萬元(含)以上,原執(zhí)行利率為同期同檔次基準(zhǔn)利率0.85倍的貸款,我行將在2009年1月1日當(dāng)日對貸款執(zhí)行利率統(tǒng)一下調(diào)為同期同檔次基準(zhǔn)利率的0.7倍”。
此外,農(nóng)行還提出了“手工調(diào)整”的模式,即由借款人主動提出書面申請,銀行基于原合同約定、綜合考慮多種要素提出最終審批意見,經(jīng)借貸雙方協(xié)商一致,可于明年1月1日(含)之后進行調(diào)整。
10月30日,央行兩個月內(nèi)第三次降息,隨即有媒體報道稱,按照光大銀行的新規(guī)定,如果客戶是購買第一套住房,那么該行貸款可以享受到兩成首付比例、貸款利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上下浮30%。與前兩家銀行不同的是,據(jù)報道透露的光大銀行細則內(nèi)容,第二套住房限定首次明確,規(guī)定如果屬于二套購房客戶,光大銀行可給予兩成首付比例、貸款利率下浮18%的“待遇”。同時,第一套和第二套住房的考核標(biāo)準(zhǔn)仍以家庭為單位。
而作為在個人房貸市場占據(jù)主要市場份額的建設(shè)銀行,其房貸新政執(zhí)行則低調(diào)得多。對于新發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款,建設(shè)銀行表示,將在人民銀行的政策框架和授予的權(quán)限內(nèi),根據(jù)客戶是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房等因素,制定差別化的利率政策和首付款比例要求。
如果個人住房貸款為已發(fā)放類型,建行則表示,其利率取決于兩個因素,其一,是貸款合同對于貸款利率調(diào)整方式的約定;其二,是銀行根據(jù)借款人是首次購房或非首次購房、借款人信用記錄、還款能力等風(fēng)險因素綜合評估的結(jié)果。
對于各家銀行細則大多“難產(chǎn)”的原因,曾有業(yè)內(nèi)人士表示,主要還是由于利率倒掛導(dǎo)致銀行壓力加大的緣故。
“改善型住房”尚待確認
據(jù)知情人士透露,農(nóng)行在率先公布房貸新政細則之后,期間還經(jīng)歷過一次修改過程!爸饕怯捎谑盏搅讼嚓P(guān)監(jiān)管部門撤下相關(guān)文章的指令。”
其實不單單是農(nóng)業(yè)銀行,該知情人士還表示,幾乎與農(nóng)業(yè)銀行房貸新政細則同一天出臺的還有其他多家銀行的細則,但未經(jīng)公開便最終宣告“流產(chǎn)”。據(jù)他介紹,根據(jù)部分銀行的操作細則,首次購置普通住宅的客戶,在利率優(yōu)惠方面基本參照了央行的文件精神,即將房貸利率下限變?yōu)槠哒。同時,對于改善型購房需求的“照顧”表現(xiàn)得較為明確,個別銀行甚至對購買第二套房的客戶采取了與第一套“一視同仁”的態(tài)度。
早先央行新政明確提出,對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款需求,金融機構(gòu)可在貸款利率和首付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持。但“改善型住房”這一標(biāo)準(zhǔn),具體部門普遍存在標(biāo)準(zhǔn)界定上的分歧!霸趥別銀行對于二套住房的貸款政策發(fā)生明顯松動之后,相關(guān)部門才表態(tài)認為必須收回重改!
多位業(yè)內(nèi)人士皆表示,對于央行新政中提出的“改善型普通自住房”,市場急待明確定義。“這其實也是最為關(guān)鍵的內(nèi)容之一,但目前沒有一個具體的參考標(biāo)準(zhǔn),銀行和市場只能從字面上來理解,這便在實施操作上增加了難度!币晃还煞葜沏y行信貸負責(zé)人表示。
上海新標(biāo)準(zhǔn)促交易量回升
在大多數(shù)銀行仍然保持“沉默”的情況下,出于對銀行進一步政策明朗化的希冀,市場觀望氣氛反而進一步濃厚起來。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示,10月27日至11月2日的一周時間內(nèi),上海全市商品住宅成交量9.15萬平方米,環(huán)比減少了1.94萬平方米,降幅高達17.45%。
但是,與其他城市不同的是,自11月1日起,上海將按照普通住宅及非普通住宅的新訂標(biāo)準(zhǔn)予以實行!半m然房貸新政尚無法得到確切反饋,但根據(jù)目前的上海新政來操作,調(diào)整之后已經(jīng)可以讓客戶節(jié)省不少開支!鄙虾R患掖笮椭薪槠髽I(yè)負責(zé)人認為。
據(jù)易居CRIC系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示,在新標(biāo)準(zhǔn)實行之后,上海普通住宅成交回升明顯,并成為市場成交主流產(chǎn)品。據(jù)了解,10月30日和31日兩天,上海商品住宅成交面積分別為1.1萬平方米和0.7萬平方米。新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行之后,在11月1日至3日期間,成交量分別為2.2萬平方米、1.9萬平方米和1.5萬平方米。而在11月1日至3日全市商品房成交中,普通住房占比高達61%。易居房地產(chǎn)研究院分析師付琦表示,如此的市場變化表明普通住房標(biāo)準(zhǔn)以及鼓勵性政策正逐漸發(fā)揮出效應(yīng)。
美聯(lián)物業(yè)副總經(jīng)理黎志賢認為,從目前上海二手房市場來看,普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的定義及調(diào)整有著較為明顯的促動作用。他指出,在二手房交易中,普通住宅與非普通住宅的認定,將直接影響房屋契稅、個人所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅等稅收開支。重新界定以后,會大幅削減交易成本,刺激交易。而從這一點來看,新訂標(biāo)準(zhǔn)的實施,對于緩沖房貸新政的觀望氣氛,起到了較為實質(zhì)性的影響。(記者 唐文祺)
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