今年以來,關(guān)于房地產(chǎn)市場“救市”的呼聲不絕于耳,據(jù)不完全統(tǒng)計,目前包括杭州、南京、上海、重慶、西安等20多個城市出臺了穩(wěn)定樓市的政策。10月20日,財政部新政中明確表示,各地可以根據(jù)實際情況制定適合本地的政策。
已經(jīng)出臺相關(guān)政策的20多個地方政府,有的針對公積金,有的采取稅率優(yōu)惠,更有甚者,直接采取貨幣補貼的形式。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計,僅有5個城市推出單項政策穩(wěn)定樓市,其余13個城市出臺的政策至少涉及兩個方面以上,其中蕪湖、福州、長沙、常州均涉及4項政策,而最新頒布的杭州24條,集天下之大成,幾乎囊括所有可以使用的辦法。該研究院的報告還顯示,雖然目前的政策措施看似五花八門,卻都沒有涉及到最根本的限制性問題,比如涉及金融信貸、二套房限制等。
一直具有全國政策風(fēng)向標(biāo)的北京,在這次穩(wěn)定樓市政策出臺中趨于平靜。北京建委官員明確表示,北京也會在適當(dāng)?shù)臅r候推出穩(wěn)定樓市的政策。那么,北京穩(wěn)定樓市的政策會從哪些方面出發(fā)呢?是對中央新政進(jìn)行配套性延伸,還是根據(jù)北京實際情況,出臺一個類似杭州的集大成者的政策呢,業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為北京可能會從三個方面著手制定出臺穩(wěn)定樓市的政策。
預(yù)測1 調(diào)整“普通住房”標(biāo)準(zhǔn)
現(xiàn)狀 五環(huán)內(nèi)普通住房“稀缺”
據(jù)了解,目前北京執(zhí)行的普通住房標(biāo)準(zhǔn)是2005年制定的,雖然房價變化是動態(tài)的,但相關(guān)部門并未定期修訂北京的該標(biāo)準(zhǔn)。按照北京2005版的標(biāo)準(zhǔn),普通住房必須同時達(dá)到以下要求:住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上;單套建筑面積在140(含)平米以下;實際成交價低于同級別土地上普通住宅平均交易價格1.2倍。
北京普通住宅平均交易價格按照土地級別分為10級,其中位于核心區(qū)的為一級土地,該級土地上普通住宅平均交易價格為11454元/平米。最低級別的土地為10級,該級土地上的住房平均交易價格為4828元/平米。
在經(jīng)歷近兩年的房價上漲后,五環(huán)內(nèi)能夠享受到“普通住房”待遇的樓盤十分有限!皢渭儼吹谌龡l標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,北京就幾乎沒有普通住宅存在!庇袠I(yè)內(nèi)人士告訴記者,按照最低的4828元/平米的1.2計算,如果高于5793.6元/平米就是非普通住宅,目前包括通州、順義等遠(yuǎn)郊區(qū)的房價都高于這個價格。本報記者隨機采訪了10位去年購房的人,不論在北京哪個位置買房,均按照非普通住宅交納契稅。
建議 制定適合樓市現(xiàn)狀的標(biāo)準(zhǔn)
財政部10月20日出臺新政指出,自2008年11月1日起,個人首次購買90平米及以下普通住房的,契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰指出,該新政傳導(dǎo)出來的意義就是,中央政策支持普通住房的購買需求。
事實上,包括廣州在內(nèi)的其他城市,都會定期對普通住宅標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,北京應(yīng)根據(jù)實際情況對普通住房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。“北京定期公布各個環(huán)線的成交均價,相關(guān)部門應(yīng)該知道房價現(xiàn)狀。”有購房者認(rèn)為,既然財政部新政是促進(jìn)普通住宅的購買,北京市相關(guān)部門就應(yīng)該對該類住宅的定義進(jìn)行合理分析,并制定適合北京樓市現(xiàn)狀的標(biāo)準(zhǔn)。“至少在通州購買容積率1以上,140平米以下,單價7000元/平米的房子應(yīng)該為普通住宅!痹撡彿空弑硎。
預(yù)測2 減免二手房交易稅費
現(xiàn)狀 交易稅費高達(dá)總房款的10%
“目前,二手房交易環(huán)節(jié)中的稅收多數(shù)是購買者承擔(dān)!敝性禺a(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰告訴記者。在二手房實際的買賣交易中,出售方通常將交易稅費轉(zhuǎn)嫁給購買者。接受記者采訪的多家二手房經(jīng)紀(jì)人都表示,這是目前北京二手房交易中的普遍做法!澳壳埃本┒址拷灰渍魇盏亩愘M主要包括營業(yè)稅、契稅、個人所得稅、土地增值稅及印花稅,如果加上中介費,總額將達(dá)總房款的10%左右!背壗(jīng)紀(jì)人網(wǎng)北京區(qū)運營總監(jiān)齊跡表示,雖然有些稅費規(guī)定由賣方交,但是賣方一般會把稅費加到房價里。
建議 應(yīng)減免部分營業(yè)稅、契稅
多位房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為,交易成本太高是制約二手房交易的一個重要原因!岸址渴袌霾换钴S,無法與一手房市場形成良好的互動!饼R跡認(rèn)為,雖然二手房交易中存在部分投資性購買,但良好的二手房交易對于穩(wěn)定房價及滿足普通購房者階梯性居住需求,能起到積極作用。
財政部新政已明確要求,可對二手房交易環(huán)節(jié)中的部分稅費進(jìn)行減免!氨本┮矐(yīng)該實行減免政策,雖然不能像杭州的稅費根據(jù)地方體制給予補貼,但至少在營業(yè)稅、契稅等方面應(yīng)該給予減免!北本┬涝瓨I(yè)地產(chǎn)機構(gòu)總經(jīng)理羅園表示。
目前業(yè)內(nèi)普遍的觀點是,通過激活二手房交易來抑制房價已經(jīng)成為共識,政府部門也想通過減少交易成本,來推動二手房交易的活躍,這樣就可以減輕來自一手方面的購買,從而間接拉低房價。
預(yù)測3 合理定義“改善型住房”
縱觀各地出臺的穩(wěn)定樓市政策,都沒有涉及到最根本的問題,比如金融信貸、二套房限制等。暫時松綁金融信貸的可能性較小,但是部分地方政府在二套房貸方面有所松動。比如南京和杭州都對二套房貸政策做了自己的“解釋”,杭州二套房貸政策將根據(jù)子女年齡進(jìn)行松綁。
財政部新政中,也首次提出了改善型住房的概念。新政中有這么一條———“改善型住房可享受首付20%,貸款利率執(zhí)行基本利率0.7的優(yōu)惠利率”,有業(yè)內(nèi)人士將其看成模糊的松綁!澳芊袼山壎追抠J,就是要看對改善型住房如何解釋!痹摌I(yè)內(nèi)人士甚至認(rèn)為,財政部模糊概念是有意而為之,相關(guān)部門和地方政府可因地制宜地執(zhí)行和處理。
曾經(jīng)有專家認(rèn)為,二套房貸政策對改善型住房購買形成了打擊。因為相關(guān)首付比例增加及利息的增加,確實制約了一大部分購買者!霸撜哂袌(zhí)行的必要性,但需要對二套房合理地區(qū)別對待!绷_園表示,北京應(yīng)對改善型住房進(jìn)行明確解釋,這樣才能釋放一部分改善型的住房需求。
新政核心是刺激購買力
政府回應(yīng)
北京何時出臺樓市新政?昨日上午,本報記者致電北京建委相關(guān)負(fù)責(zé)人,該負(fù)責(zé)人在電話里反復(fù)強調(diào)北京政府并不認(rèn)可“救市”一說,在本輪宏觀調(diào)控當(dāng)中,北京房地產(chǎn)市場并沒有出現(xiàn)“亂到需要政府出面相救”的程度。該負(fù)責(zé)人進(jìn)一步說,北京房地產(chǎn)市場去年出現(xiàn)的房價大漲,今年出現(xiàn)的房價下跌,都是市場中的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。政府出臺相關(guān)政策也只對市場起到引導(dǎo)和穩(wěn)定的作用。
該負(fù)責(zé)人明確表示,近期北京市將出臺穩(wěn)定樓市的政策,因為中央已經(jīng)制定了方向,北京地方政府只是將政策具體細(xì)化。政策的核心是“刺激購買力,加強購房者購買信心,鼓勵消費”,盡量減輕個人首次購房的付款壓力等,該負(fù)責(zé)人說,“具體條款還在擬定當(dāng)中,最早于11月份出臺”。(記者 張學(xué)冬 吳; 李宛霖)
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