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    2008年10月27日，根據中國人民銀行決定，自今日起，商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度調低至70％，最低首付款比例調整為20％。個人住房公積金貸款各檔利率分別下調0.27個百分點。另據業(yè)內人士透露，各大銀行在10月22日獲悉新政內容后均紛紛叫停正在進行的房貸業(yè)務，只等具體細則出臺后重審信貸條件，希望給購房者更多信貸優(yōu)惠。 中新社發(fā) 海牛 攝

　　昨日是央行房貸新政正式實施的日子,購房者到底對“救市”利好買不買賬?置業(yè)信心是不是有所恢復?在救市新政出臺后的首個周末,記者調查走訪了部分典型樓盤,發(fā)現喜憂參半,人氣看漲了,優(yōu)惠縮減了,開發(fā)商也想著“提價”了。而在“救市細則”截止日,各銀行并沒有拿出具體細則,拖延跡象十分明顯。專家認為,銀行的房貸信息與流程要公開透明操作,以給購房者明確決策信息,開發(fā)商提價的想法則斷不可行,很可能自食其果。

　　調查

　　關外　看房者多了成交量升了

　　在房產新政出臺后的首個周末,記者調查走訪了部分典型樓盤。令一些開發(fā)商高興的是,這兩天確實人氣漲了,看房的人多了,一些人還交了定金。但是,對于關內的小戶型樓盤,觀望者還是居多,開發(fā)商看重的投資客很少到場。

　　上周日,記者來到龍崗中心城的幾個樓盤探訪。接近中午,“君悅龍庭”的售樓大廳里有一些人在看房,3對購房者正跟銷售人員洽談。一銷售人員告訴記者,當天已接待的看房者比平時多了一些,成交也多了,剛剛就成交了一套,客戶交了定金,但合同推到11月1日后再簽。

　　在“招商·依山郡”,記者在五六分鐘的時間里,就接連碰到4撥前來看盤的人,大家看了樣板房,興致很高,其中一人受訪表示:“知道樓市新政出來了,特意抽周末空閑時間來看房�！痹摫P銷售人員稱“這兩天成交量上升很明顯”。從記者采訪的一些購房者來看,來看房的人分兩種,一種是擔心新政出臺后深圳房價可能會上漲,因此來看看現實情況究竟如何；另一種是之前擔心房價繼續(xù)跌,現在政策變了,認為繼續(xù)跌的可能性小了,覺得現在買房還可以省掉一些交易稅和房貸利息。

　　在龍崗中心城的“公園大地”樓盤,周末兩天上門量有200多批次,而之前的周末只有130多批次。周日晚,該盤相關負責人高超接受記者電話采訪時介紹,這兩天交了定金初步確定成交的有25套,比以前周末的銷售量多出10來套。簽合同當然是推遲到11月,以便客戶能享受到房貸優(yōu)惠。

　　關內　投資客觀望開發(fā)商失望

　　關外的樓盤賺了人氣,也收獲了一些成交量,但關內的情況就不如人意。即將入市的小戶型樓盤“金地名座”,上門量500多批次,相比前幾個周末,變化不大,盡管營銷負責人高駿將其解釋為“處于推新貨階段,已積累了一定的客戶量,樓市新政后不會明顯增加客戶”,但業(yè)內人士解讀認為,此現象部分說明關內樓盤對置業(yè)者的吸引力并未因新政而放大。

　　在“高發(fā)城馳”樓盤,相關負責人劉先生告訴記者,周末兩天上門看房登記的客戶有70—80批次,人數比平時稍多了10%左右,新政對于該盤的潛在客戶影響并不大。同時,上門來的客戶誠意度也不高,大家的觀望情緒仍然濃厚。劉先生說,其實高發(fā)城馳從以前的22500元/平方米的價位降到現在的16000元/平方米,降價幅度達30%,正常來看這個價格完全可以撬動市場,但購房者依然在觀望,成交量沒有明顯抬頭。

　　在接受記者采訪的一些關內樓盤開發(fā)商看來,樓市新政的效果值得懷疑。盡管他們認為價格基本已經降到位,但市場并不買賬。他們將這種僵持的局面更多歸因于樓市投資者的依然沉迷,相對來說,自住客并不是他們的目標客戶。受訪的部分開發(fā)商認為,他們所期待的投資客這一需求主體的消費如果不能被有效激發(fā),當下的冷清局面就很難改變。不過,令其尷尬的是,股市的持續(xù)下跌和整個經濟大環(huán)境的日益蕭條,許多投資客、中小企業(yè)主等都被套牢,想要解套,還需一段時日。

　　數據　上周最低日成交40套

　　樓市新政引發(fā)供應“井噴” 成交萎縮

　　受樓市新政影響,上周深圳全市有6個批準入市項目,供應量大幅增加。而成交方面,一周成交量明顯萎縮,價格卻明顯上揚。業(yè)內人士估計樓市新政將于11月1日全部實施,導致大部分購房者推遲購房行動。

　　根據中國指數研究院深圳分院發(fā)布的數據,上周(10.20—10.26)深圳批售量大增,有6個項目批售上市,共提供2285套、22萬平方米商品房,其中商品住宅有2001套、20.97萬平方米,套數和面積環(huán)比分別增長625%和1559%。該院分析師楊奕表示,供應量“井噴”,主要由于政府上周二公布鼓勵購房政策,并于11月開始實施,許多開發(fā)商紛紛取證,準備分享樓市新政帶來的市場。

　　相比供應而言,短期的市場成交明顯出現等待優(yōu)惠而引起的萎縮。據統計,全市商品住宅成交總套數為660套,平均每日成交94套,環(huán)比減少32.03%。上周成交量出現明顯回落,主要是消費者為減少購房成本,紛紛推遲購房。從每日成交情況來看,上周單日成交套數最高為164套、1.66萬平方米,比前周單日最大成交套數少34套；上周單日最低成交套數為40套、0.47萬平方米,比前周單日最小成交套數少51套。楊奕表示,從跟蹤數據可以看出,樓市新政在上周三經各大媒體報道后,深圳住宅成交量從上周四就急轉直下,上周成交量受新政公布影響而萎縮,估計新政實施后,成交量將有明顯回升。

　　在房價方面,上周深圳商品住宅成交均價為14079元/平方米,環(huán)比上漲10.20%。全市商品住宅成交均價環(huán)比下跌的區(qū)域只有福田區(qū)和南山區(qū),跌幅分別為8.88%和4.64%,其他4個區(qū)域的住宅成交均價環(huán)比均出現不同幅度的上漲。楊奕分析,上周全市商品住宅成交均價環(huán)比明顯上漲,主要是政府出臺個人首次購買90平方米及以下普通住房的,契稅稅率將在11月1日起下調到1%,許多欲購買90平方米及以下普通住房的首次購房者推遲了購房行動,導致小戶型成交量減少,而大戶型的成交比例增長導致本周成交均價明顯提升。

　　對于未來走勢,楊奕分析,一方面開發(fā)商推后了推盤進度,有些原計劃上周和本周推出的房源,可能推遲到下月政策實施以后推出,市場上沒有新房源入市的強大推動；另一方面,購房者希望享受到政策實施后的優(yōu)惠稅費,推遲購房行為,預計本周成交量也不會太高,到下周成交量或會有明顯回升。

　　銀行 貸款利率低于存款　央行救樓新政難執(zhí)行

　　上周三央行推出救市措施,從昨日起,商業(yè)性個人住房貸款利率下限擴大為貸款基準利率的0.7倍,最低首付款比例調整為20%。而昨日,本地部分銀行均表示將根據央行出臺的具體實施細則,制定相關措施。不過,至昨日記者截稿時止,央行并未公布具體細則。部分銀行人士則認為,央行出臺的救市措施在銀行內部很難統一執(zhí)行。

　　面對央行出臺的救市措施,各家銀行均在等待央行的具體細則,深發(fā)展則提前向記者披露,將會采取應對措施。在深圳發(fā)展銀行第三季度業(yè)績發(fā)布會上,該行副行長李寶瑞表示:“我們非常歡迎人民銀行對于房地產按揭貸款利率政策的調整,我們會按照人民銀行政策的安排,調整相關的個人住房按揭貸款的政策�！贬槍ρ胄型瞥龅木仁行抡�,深發(fā)展對居民首次購房、購買普通型住房和改善型普通型自住房貸款方面的需求,將會根據借款人購房的實際情況、套型的建筑面積、信用記錄及還款能力等,對客戶作出綜合評定。在貸款利率和首付款比例上,將按照優(yōu)惠條件給予支持。不過,這需要一系列的實施細則。深發(fā)展將關注央行今后出臺的政策,根據央行發(fā)布的新政策、新細則,制定操作細則。

　　而新的利率政策調整,將降低銀行在按揭住房貸款方面的利差收入,但并不影響銀行以往的貸款。李寶瑞介紹,此次央行政策的調整是針對居民首次購買自住型住房和改善型住房的需求,不會影響存量的個人貸款利率下調,但是,對于所有銀行的利差都會產生一定程度影響。他表示,深發(fā)展將在合理評估貸款風險的基礎上,對于低風險貸款給予優(yōu)惠利率,更好地為居民購買普通型住房提供信貸支持,同時,對于高風險實行較高利率,主動治理和防范風險。

　　而招商銀行深圳分行個貸人員介紹,此次政策調整,銀行將很難認真落實。他介紹,目前招行的個人購房按揭貸款五年期以上的利率水平,執(zhí)行8.5折的基準利率。目前的年貸款利率是6.3495%,如果按照新出臺的政策,就是5.229%的利率。而目前銀行五年期以上的存款利率是5.58%,即銀行的貸款利息還不如存款利息高,對于銀行短期經營來說肯定是有所虧損。同時他介紹,公積金貸款對銀行的影響不大,重要的還是利率調整。如果要按照新政執(zhí)行,除非國家對銀行進行補貼,或者降低銀行存款利率。他表示,招行在下月將會出臺新的細則。

　　記者還采訪了建行、交行、光大,相關負責人均表明尚未出臺細則,正在等總行通知。其中,光大銀行深圳分行已暫停新的房貸業(yè)務,但其在深圳有按揭業(yè)務的樓盤并不多；建設銀行深圳分行表明“按照人民銀行的規(guī)定,自2008年10月27日起開始執(zhí)行新的貸款政策”,將根據客戶是否首次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否系普通住房,以及借款人信用記錄和還款能力等因素,制訂差別化的利率政策和首付款比例要求。

　　動向 開發(fā)商意圖漲價

　　專家稱“不可取” 下周成交量預計明顯回升

　　暫時成交的“地量”沒有引起各方的擔心,大家都預期11月1日新政全面實施后,成交量會出現明顯反彈。目前,市場在售的部分樓盤已縮小了優(yōu)惠幅度或停止了優(yōu)惠,有開發(fā)商還向記者透露,不好樓盤都有“提價”的可能性。這些新現象似乎不是好事,有專家擔憂,當前仍然龐大的推盤量可能會因開發(fā)商的提價仍會延續(xù)滯銷的局面,奉勸開發(fā)商還是不要如此“犯險”,以免落入更尷尬境地。

　　政府救市,在一定程度上鼓動了部分開發(fā)商對旗下樓盤的漲價信心。昨日,有龍崗一在售樓盤的開發(fā)商向記者透露,現在很多開發(fā)商都有漲價的可能性,其也可能對旗下樓盤進行漲價。

　　記者注意到,自從救市政策出臺后,市場在售的部分樓盤已縮小了優(yōu)惠幅度或停止了優(yōu)惠。深圳金地公司一負責人向記者評論說,縮小優(yōu)惠幅度很正常,目前的政策提振了開發(fā)商的信心,有些樓盤前期折扣多的,現在就可能會收緊一點；有些開發(fā)商銷售壓力和資金壓力不大的,就不著急加快銷售了。救市之前,深圳樓市的成交量確實不太正常,現在政策變了,肯定會激發(fā)部分購房者的需求。

　　對于開發(fā)商的漲價可能,部分專家表示反對。美聯物業(yè)市場研究部研究員馮永恒表示,現在市場供應量很大,開發(fā)商意圖漲價是不明智的。據國土局數據統計,2007年全年一手成交50598套,二手成交87061套。鑒于2007年樓市炒作大行其道,甚至個別物業(yè)的炒作近80%,若視2007年樓市炒作高達50%,則意味著去年成交的一二手樓分別有25299套和43530套需要重新進入二手市場轉讓。當然也不排除部分一手成交當年就進入了二手市場,據此粗略估計去年一二手成交將有5萬套物業(yè)將形成今年的供應,這是二手供應；而據國土局數據顯示,目前有近6萬套一手物業(yè)筆待售,這樣今年一二手物業(yè)供應量超過10萬套之巨。而2008年1—9月一二手月均成交量分別是2933套和3442套,按此行情計算,目前存量消耗時間需要1年半時間。然而未來還大量新增一手物業(yè)入市,估計要完全消耗目前一二手存量,至少需要三年以上時間。在這種嚴峻供求關系下,漲價不可取。

　　從另一方面,投資客參與的角度來說,漲價也是不現實的,因為投資客現在大量參與市場的可能性很小。中國指數研究院深圳分院分析師楊奕表示,對于炒樓的投資客,目前的購房風險還是比較高,目前國家仍是強力打壓這部分需求的,在稅費和房貸利率方面都有較高的成本；如果是考慮長期持有,用于出租的購房投資客,關內南山、福田的租金回報率還是要高于關外寶安、龍崗的,如果南山、福田的價格能夠穩(wěn)定在16000元左右的水平,可以考慮作出投資決策。(盧先兵 丁侃）